國務院政府報告首次明確提出將二套房首付驟提至50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。這一舉動，預示著國家加大力度將炒樓產生的泡沫擠壓出去，從而保證正常的居住、投資需求，讓樓市降溫。那么，房產后調控時代的到來，我們該如何買房投資？

　　業內認為，國家宏觀調控對于住宅投資型需求的遏制，可能會使一部分資金流入商務商業地產。

　　首付50%，商務地產和住宅扯平了

　　“首付五成，意味著我們買住宅的首付成本要大幅提高了。”在位于南三條附近的中山路NASA售樓接待中心，一位購房者正在仔細察看該項目的規劃配套。她告訴記者，本來是要投資買第二套住房的，沒想到第二套住房的首付和利率都大幅提高了，算了算賬感覺回報率不太合適。聽理財顧問推薦說石家莊的公寓和寫字樓價格并沒大漲，而且公寓、寫字樓的貸款為首付不低于總價的50%。也就是說，目前購第二套房的首付與買公寓、寫字樓的首付成數相同，就打算投資一套公寓。

　　記者在采訪中發現，伴隨著房地產調控新政落地，不少投資客已經開始跟著政策風向調整投資方向，之前省會市場住宅投資一家獨大的局面正悄然“變臉”。隨著買二套住宅的首付和利率調高到和商務商業地產一個標準，一些投資客已然撥轉船頭，向寫字樓、公寓甚至商鋪進軍。僅上周日至本周二3天時間里，NASA、萬達廣場等省會各公寓、寫字樓和商業綜合體項目的看房人群比以前明顯增多。

　　“國家政策并未限制商務商業地產發展，住宅的二套房首付嚴格限制，反而會對公寓、寫字樓乃至商鋪產品明顯形成投資促進。”石家莊市房地產業協會副會長兼秘書長李水源說。

　　公寓寫字樓目前尚處“價值洼地”

　　在石家莊，公寓、寫字樓的開發與建設多年來一直還是個“短板”，部分地段依然存在“商住倒掛”的現象。資深地產職業經理人李紅說，石家莊的公寓市場尚屬于起步狀態，價值相對于市場的性價比而言，還處于價值洼地。隨著宏觀政策調整，住宅價格很難再像前段時間那樣大幅快速上漲。而伴隨經濟形勢整體走好，城市綜合競爭力提升，市場整體租金上升，未來省會投資寫字樓和公寓市場前景樂觀。

　　“現在買住宅和公寓、寫字樓的投資門檻一樣了”，業內人士龍星算了一筆賬，從物業價值看，公寓寫字樓的中長期收益是一定大于住宅的。以先天下的寫字樓為例，按當時的售價和現在的租金比，投資回報率大概是11年；而位于南三條附近的樂模公寓，當時花22萬買一套50多平方米的公寓，現在的租金已經能達到每月1400元，投資回報率為13年。但是買住宅投資則大多是靠低買高賣賺取中間價差，大多數住宅項目的投資回報率要在20——30年甚至更長。

　　一山實業集團副總經理薄愛軍說，公寓和寫字樓產品在北京、上海、深圳等一線城市，已經是非常成熟的產品。從其性價比以及投資空間和使用功能來看，是現在通貨膨脹預期下一種比較理想的產品，將來的發展空間很大。還有人士說，隨著大北京戰略布局的實施，二線城市的產業鏈將逐步完善和升級，特別是省會石家莊，未來寫字樓市場的需求必將隨著產業的升級換代而大幅增長。

　　投資商務地產“地段第一”

　　如何在市場繁花迷眼的商務、商業地產中挑選最佳產品，降低投資風險？李水源副會長說，“投資商業、商務地產要看是否位于黃金地段、商務氛圍是否濃郁，以及周邊區域的整體消費能力”。

　　在如何選擇公寓和寫字樓產品上，業內人士支招：地段是決定投資的第一因素。作為我省打造的第一商業繁華大道，中山路首當其沖成為投資的最佳選擇地段，隨著城市發展，中心城區的黃金商業帶必將達到這個城市的“商業價值巔峰”；而投資位于南三條、北國、先天下等熱點成熟商圈內的商務商業產品也比較穩妥。成熟商圈因多年的積淀，人流量大，配套設施完善，這都是保證投資利益的關鍵元素。

　　“投資時切勿盲目跟風，一定要關注產品的硬性指標，通過租售比、性價比來綜合考量產品的升值潛力和升值空間。”還有業內人士建議，市民可以選擇區域位置優越的城市綜合體項目中的公寓和寫字樓。由于資源配套尤為珍稀，未來可持續發展潛力，決定其將比同類產品更具投資空間。(記者 陳霞)