第二套購房貸款條件收緊，熱點城市第三套房貸暫不發放。這樣的新政讓不少投資者止步，但對于改善需求為主的購房者來說，如何判定新購房產的套數累計，則成了決定其置業成本的關鍵。

　　產權和征信查詢能打通嗎？

　　目前銀行對于購房者房產套數的認定都是通過其貸款記錄來查詢，如果購房者此前通過一次性付款方式購房，在銀行征信系統中就無法顯示。另一方面，由于必須進行產權登記，因此房管部門對于市民名下房產都會有確切的記錄。也就是說，購房者即使使用一次性付款方式置業，在房管部門同樣會有記錄。不過，由于產權記錄涉及個人隱私，因此房管部門對于查詢個人財產情況有著嚴格的申請程序，銀行想要對所有購房者名下房產一一核實，將會非常麻煩，且不一定能夠獲得全面信息。

　　由此看來，要全面核查購房者名下的真實房產數量就必須由銀行等金融單位與房管部門、民政部門共同搭建信息平臺。本市國土房管部門有關負責人透露，如果要執行新政，搭建各部門之間的信息平臺將是最高效的方法，但具體操作方式和時機目前還不能確定，一切都還要等到新政的實施細則和銀行方面的操作流程等細節出臺以后。

　　改善住房要先賣再買嗎？

　　配合房貸新政的實施，新二套住房標準也正在制定之中。日前，銀監會銀行監管一部主任楊家才透露，如果市民需要改善住房條件，并且已經將手中的首套住房售出，再次購買房屋時可以視作無房戶，但前提是要排除投機購房的情況存在，以后需要出具房管部門、居委會或者單位的證明。這個新標準使得市民出于工作調動、孩子上學、擴大居住面積等原因，將首套住房賣出，再次貸款買房享受“首套”待遇成為可能。

　　但這個“首套”的前提條件是“已經將手中的首套住房售出”，也就是說，市民必須先把原來的住房賣出，然后再貸款買新房。如此一來，想要改善住房條件的市民就要面對一個無房的中轉期，要帶著自己全部的家當在外租房暫住。盡管目前二手房交易中雙方可以商榷騰房時間，但房主收齊全款后完成另外置業，最后再騰房，這個周期少則半年，長則1-2年，在實際的市場交易中根本無法實現。

　　有市民建議，銀行可以先按照“首套”的標準發放房貸，同時規定市民必須在一定時間內將原先的住房賣出，這樣市民就可以在搬進新房后，再將老房子賣出，也就不用帶著家具租房住了。如果在規定時間內，市民沒有賣出原先的住房，銀行可以按照“二套”房貸標準降低貸款成數、提高房貸利率，并補繳前期利息。或者先按照“二套”標準放貸，等市民賣出老房子后，再將房貸合同改為“首套”標準。

　　異地置業還能貸款嗎？

　　在北戴河、海南等度假地購買海景房，以備自家度假之需，在近幾年是不少市民的消費選擇。面對新“國十條”，許多市民都有這樣的疑問——以后還可以在這樣的度假地貸款買房嗎？以前在外地購買的住房也要算在自己的住房總套數之內嗎？

　　按照規定，新“國十條”允許銀行對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。銀行人士分析，對非本地居民貸款的限制將有效抑制外地人跨地購房的行為，為外地人投資投機購房設置門檻和障礙。因為辦理房貸需要調查、房產抵押等一系列手續，一般銀行出于風險掌控考慮，都只為購買當地樓盤的居民辦理房貸。市民在外地購房，能不能在當地的銀行貸款，就要看當地銀行的政策。如果只是度假時才去住幾天，市民很難提供度假地當地的納稅證明或社保證明，因而就有可能無法在當地的銀行辦理貸款。

　　異地房產也算累計套數嗎？

　　銀行系統的全國化網絡已經被普遍采用，因此個人異地置業記錄在銀行系統內可以查詢到。銀行業人士表示，“現在銀行審核市民的房貸申請時，都會查詢個人信用信息系統。如果市民在外地曾經貸款買房，就會在系統中留下記錄，銀行可以查詢到。看到市民曾經的房貸記錄，銀行就可以很容易確定市民當前申請的是其第幾筆房貸，并確定相應的首付比例和利率浮動水平。”

　　不過，若市民當初在外地購房時采用的是全款支付，銀行的個人信用信息系統中就查詢不到相關信息，要確定市民實際擁有住房的總套數，就只能依靠房管部門的房屋登記系統。但本市國土房管部門表示，該部門只負責管理市民在本地的置業記錄，對于異地置業的產權登記目前還難以聯網查詢。