雖然二套住房已經(jīng)認(rèn)定以家庭為單位，但還是有很多購(gòu)房者在購(gòu)房過程中有這樣或那樣的困惑，在具體該如何執(zhí)行等問題上，銀行方面也表示新規(guī)有待于細(xì)化政策的出臺(tái)。相較于二套住宅的“尷尬”，商用物業(yè)開始走進(jìn)購(gòu)房者的視野，迎來了屬于自己的投資新機(jī)遇。

　　市場(chǎng)透視

　　二套住房遇“坎兒” 商住物業(yè)拔頭籌

　　購(gòu)房者小李已經(jīng)還完了一套住房的貸款，前些日子剛剛在萬(wàn)錦和平里看中一套總價(jià)40萬(wàn)元的房子，并準(zhǔn)備僅剩的16萬(wàn)元首付款，可還沒等交錢，二套住房貸款就確定以家庭為單位，首付比例也提高到了20萬(wàn)元，這給小李的購(gòu)房熱情澆了一盆冷水。

　　事實(shí)上，二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)，使得很多正準(zhǔn)備出手購(gòu)買二套住房的購(gòu)房者開始出現(xiàn)觀望，繼而退出市場(chǎng)。尤其是住宅項(xiàng)目，由于首付比例增加了一成，很多資金不足的意向購(gòu)房者都打了退堂鼓。

　　相比住宅，公寓、商鋪、社區(qū)網(wǎng)點(diǎn)的樓盤項(xiàng)目則要好上許多，由于這類產(chǎn)品的首付比例一直是50%，二套住宅標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)后，這些產(chǎn)品的首付比例也沒有發(fā)生變化，因此對(duì)購(gòu)房者也沒有造成影響。

　　鐵西萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)剛剛推出的公寓產(chǎn)品，剛一開盤就遭到了搶購(gòu)，目前一些好的戶型已經(jīng)脫銷；溫州城的商鋪一直都很搶手，目前僅余4-5層以租為主的商鋪；億豐時(shí)代廣場(chǎng)商鋪一期已經(jīng)售罄，二期還沒有推出；保利上林灣一期也僅剩100平方米以上的社區(qū)商鋪，二期商鋪已經(jīng)在一期基礎(chǔ)上上漲了3000元/平方米。

　　案例分析

　　案例1：首付都是50%　購(gòu)買二套房有了更多選擇

　　家住東陵區(qū)的谷先生已經(jīng)擁有了一套住宅，今年想再買一套商鋪?zhàn)鳇c(diǎn)買賣。但前些天出臺(tái)的“二套住房貸款認(rèn)定以家庭為單位”的規(guī)定卻讓他有些不知所措——自己這種情況算是購(gòu)買二套住房嗎？

　　為此，記者咨詢了十多家樓盤售樓處，這些樓盤的銷售人員都表示，谷先生這種情況應(yīng)該不算是二套住房，因?yàn)橐?guī)定是以“二套住房”為標(biāo)準(zhǔn)，一般來講，居住與經(jīng)營(yíng)應(yīng)該分開來看，商業(yè)與住宅也應(yīng)該區(qū)別對(duì)待。

　　另外，像商鋪、公寓這類產(chǎn)品正常的首付也是50%，貸款利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10%，二套住房的新規(guī)對(duì)這類產(chǎn)品基本不產(chǎn)生作用，購(gòu)買這類產(chǎn)品也仍按照以前的貸款標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。

　　與此相同，雖然一些二手房的首付在四成左右，但一些房齡老舊的房源首付比例也要達(dá)到50%，這樣一來，公寓、商鋪、二手房等一些產(chǎn)品的首付比例都達(dá)到了50%，這對(duì)于想購(gòu)買二套住房的購(gòu)房者來說，有了更多的選擇。

　　案例2：先買商業(yè)后買住宅 可暫時(shí)按30%首付申請(qǐng)

　　與谷先生相反，來沈做生意的馮阿姨目前去年剛買了一個(gè)小的社區(qū)商鋪，最近正想買一套住宅，不知道自己的行為算不算是購(gòu)買二套住房，貸款能不能按30%的首付申請(qǐng)。

　　于洪區(qū)某樓盤銷售人員告訴記者，目前具體的文件還沒有下達(dá)，因此馮阿姨這種情況有可能會(huì)算入購(gòu)買第二套住房的范圍。但如果現(xiàn)在購(gòu)買，售樓處可以暫時(shí)按30%的首付申請(qǐng)貸款，如果在審批過程中，中央下達(dá)了具體的文件，那么就有可能按二套來算。

　　如果在1-2個(gè)月后，按首付30%的貸款放款，那么就可以算做第一套住宅。但對(duì)于購(gòu)房者來說，則應(yīng)做好50%的首付準(zhǔn)備，以免在日后由于資金不足承受不必要的麻煩和損失。

　　銀行反應(yīng)

　　如何界定“二套”仍未明確

　　針對(duì)先投資商鋪再購(gòu)買住房，或先購(gòu)買住房再投資商鋪這樣的行為，記者特別咨詢了中國(guó)銀行、建設(shè)銀行以及工商銀行的相關(guān)工作人員。

　　中國(guó)銀行沈陽(yáng)北站支行工作人員告訴記者，這兩種情況都與二套住房沒有關(guān)系，暫時(shí)還可以按原來的貸款標(biāo)準(zhǔn)來貸款，如果后者購(gòu)買的是新房，還可以按30%的首付進(jìn)行申請(qǐng)。如果購(gòu)買的是二手房，則根據(jù)房齡等情況進(jìn)行貸款。

　　建設(shè)銀行個(gè)貸中心工作人員也表示，商業(yè)與住宅算是兩個(gè)概念，暫時(shí)可以不計(jì)入二套住房的范圍，可以按原來的貸款標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。等新的規(guī)定下來以后，再進(jìn)行調(diào)整。至于能不能30%首付貸款，要看售樓處與銀行簽訂的具體協(xié)議。與這兩家銀行相比，工商銀行的態(tài)度更為模糊，工作人員表示，現(xiàn)在還沒有具體規(guī)定，這種情況也沒有辦法界定是不是二套住房，因此暫時(shí)做不了貸款，一切都要等新規(guī)下來才能執(zhí)行。

　　投資解讀

　　商住取代住宅 成為投資新增長(zhǎng)點(diǎn)

　　同樣是50%的首付比例，貸款利率相差無幾，面對(duì)商鋪、公寓、住宅等多種產(chǎn)品，到底投資者應(yīng)該選擇什么樣的物業(yè)才更適合呢？

　　從市場(chǎng)上來看，沈陽(yáng)在售的公寓類產(chǎn)品，普遍都比較高檔，售價(jià)都在6000元/平方米以上，價(jià)格高的能夠達(dá)到11000元/平方米甚至更高，雖然面積都是以中小戶型為主，但其投資回報(bào)率也比較高。

　　另外，高檔居住公寓小區(qū)租金也比較容易上漲。在沈陽(yáng)金廊沿線，一套50平方米左右的公寓產(chǎn)品，總價(jià)在40-50萬(wàn)元左右，租金最高可達(dá)2000元/月。比附近同類型的房子每月要多出一倍還多。

　　沈陽(yáng)華強(qiáng)廣場(chǎng)的置業(yè)顧問也告訴記者，一套60平方米左右的公寓租金可高達(dá)2500元/月，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于周邊普通住宅的租金水平。雖然單價(jià)高一些，但總價(jià)并不高，首付價(jià)也可以被大多數(shù)人接受。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，還是非常適合投資的。

　　當(dāng)然，在售的商鋪樓盤也不少見。一些專業(yè)商鋪售價(jià)要高一些，每平方米都在2萬(wàn)元以上，但鋪面面積小，總價(jià)也就在50-60萬(wàn)元左右。相比之下，一些社區(qū)商鋪，地段好的售價(jià)能達(dá)到15000元/平方米以上，而且面積都在百平以上，總價(jià)較高；而一些新興地區(qū)的社區(qū)商鋪價(jià)格則要低得多，面積選擇也更多樣化，更合適投資。總之，雖然因地段不同，商鋪投資回報(bào)率也不盡相同，但比起住宅還是綽綽有余。

　　可以說，如果二套住房首付提至50%，那么在首付比例相同的基礎(chǔ)上，一部分投資住宅的購(gòu)買者有可能會(huì)撤出住宅市場(chǎng)，轉(zhuǎn)而投資商住物業(yè)，尋找新的投資增長(zhǎng)點(diǎn)。(記者 石彥梅)