近日，住建部發布了有關經適房管理的通知，表明將對申請者的資產狀況及租售行為進行嚴格規定，同時，出售經適房的業主必須補交原購房價和出售價格價差的70%。

　　消息一經公布，在二手房交易市場中如同投下了一枚重磅炸彈，引發了強烈的反應。昨日，記者在天通苑小區周邊的房產中介公司發現，很多業主都前來咨詢相應的法規政策。對于新政策，許多中介給房主的意見都是：趕緊“轉商”過戶。

　　●中介揭秘：

　　轉商就是“左手換右手”

　　“鏈家地產”的工作人員朱先生表示，早在本月中旬就已經得到了相關消息，他的手機此后就一直沒有閑過。“都是打電話來咨詢的。”他表示，“‘轉商’是目前最為有效、也是最安全的規避手法。”

　　據介紹，本市的經適房在不同區縣都有不同的限購指導價，例如回龍觀、天通苑地處昌平區，指導價為每平方米3621元，而朝陽區經適房的指導價為每平方米4200多元。按照國家規定，如果購買已滿5年的經適房直接出售，產權人應按原購房價和出售價格價差的70%補交土地收益等價款。

　　他給記者算了一筆賬，一套原本40萬的經適房如果賣100萬，需要向國家補交差價60萬的70%，也就是42萬。“但是國家政策中有一個后門，就是房主可以通過轉讓給他人使房屋變為商品房，俗稱‘轉商’。”他告訴記者，通過“轉商”，房主只需要繳納原購房價的10%的綜合地價款和1%的契稅就可以將房子變為商品房。如果是大于90平方米小于140平方米的房屋，契稅則為1.5%。整個手續只需房主帶上身份證、房本和第一次契稅單，以及轉讓對象的戶口和身份證去房管所辦理即可。

　　“這里對于轉讓對象沒有做具體規定，可以是自己的親屬或朋友。也就是‘左手換右手。’”他說，目前很多房主都是通過這個辦法使自己的經適房變為商品房，再通過中介操作，只用交數千元手續費及數萬元稅費，就可以合理避稅幾十萬，“這種做法完全合法，很多業主都通過中介操作。反正避的是交給國家的，買房人也很樂意。”

　　●暗箱操作：

　　通過債權抵押變相賣房

　　但是，國家對于“轉商”有明確規定，必須是購房已滿5年的經適房才能通過這種方式合法變為商品房。對此，小朱也有其他的方式規避政策。

　　“國家此次出臺的通知對經適房的規定非常嚴格。但很多經適房沒有達到5年年限，無法通過‘轉商’出售，但業主急于出售，這樣可以通過債權抵押來做掩護。”他告訴記者，一處未滿5年的經適房雖不能上市交易，但買房人可以按市價私下向賣房人支付全款，然后雙方做一次全款公證。

　　“賣房人可以寫一個‘欠對方100萬元’的欠條，說將經適房抵押給買房人。等房屋滿5年以后再過戶。盡管這樣是違規操作，但也有不少房主這樣做。”他表示，債權抵押方式在經適房買賣中是眾人皆知的“潛規則”，近幾年上升勢頭十分明顯。但他也表示，這種做法風險很大，“一般是熟人、朋友之間才敢做。”

　　●律師建議：

　　債權抵押購房風險巨大

　　對于通過債權抵押暗箱操作的購房方式，華倫律師事務所律師田媛媛表示，這種做法風險巨大，購房者一定要謹慎。

　　她表示，《物權法》對于房產的抵押采用的是登記認可方式，只有到房管所進行登記備案后才能認可房產抵押。因此，通過私下簽訂合同用抵押方式買賣房屋，只具有合同效力，而不能認為購房者合法取得房產。一旦發生糾紛，絕大部分購房者只能獲得賠償而無法拿到房產。

　　“由于目前房產升值太快，這種糾紛產生的可能性非常大。”她告訴記者：“賣房的人居無定所，根本都聯系不上，怎么起訴？即使官司贏了，執行也非常難。”(記者 劉可)