當(dāng)住宅市場(chǎng)已聚集了高風(fēng)險(xiǎn)、大量資金急需尋求新的投資渠道時(shí)，處在政策“孤島”的商業(yè)地產(chǎn)正成為各路資本新的追逐目標(biāo)。連日來(lái)，多方消息顯示，不僅各大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逐漸加重商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)比例，從住宅市場(chǎng)抽離的部分投資性資金亦將目光瞄向商業(yè)地產(chǎn)。據(jù)我們了解，已有越來(lái)越多的個(gè)體投資客、開(kāi)發(fā)商，甚至是一些私募基金、金融保險(xiǎn)等資本，正在持幣關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。”高力國(guó)際商業(yè)部董事周曉駿驊對(duì)記者表示。更有人士估計(jì)，從投資客到開(kāi)發(fā)商，短時(shí)間內(nèi)，已有逾千億資金追逐入市。但在戴德梁行商鋪部董事張家鵬看來(lái)，各路資本豪賭商業(yè)地產(chǎn)的消息，不乏炒作成分，真實(shí)狀況并未達(dá)到如此程度。“針對(duì)住宅的調(diào)控政策出臺(tái)的時(shí)間還不算長(zhǎng)，目前還沒(méi)有大批熱錢涌入的現(xiàn)象，但未來(lái)勢(shì)必會(huì)有一些投資性資金轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)”。

　　而對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的前景，周曉駿驊和張家鵬均做出了一致判斷：在住宅遭遇嚴(yán)厲調(diào)控時(shí)，一向信貸條件嚴(yán)格的商業(yè)地產(chǎn)，原本的短板不再明顯，“商住倒掛”局面有望加速改寫(xiě)，這將進(jìn)一步加大商業(yè)地產(chǎn)的升值空間。顯然，一場(chǎng)由商業(yè)地產(chǎn)引領(lǐng)的投資熱潮正在積聚。資本轉(zhuǎn)場(chǎng)游資轉(zhuǎn)向的速度極快。

　　“兩天前我剛剛出手一處100平方米左右的寫(xiě)字間，總價(jià)200多萬(wàn)元，貸了一部分款，我相信會(huì)有很可觀的租金收入，這個(gè)地段每月租金能達(dá)到1萬(wàn)余元。”5月6日，一位從住宅轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)的投資客告訴記者。該人士出手的寫(xiě)字樓單元位于建國(guó)門內(nèi)大街，購(gòu)買單價(jià)為23000元/平方米，周邊二手房均價(jià)已達(dá)30000元/平方以上。

　　“以目前形勢(shì)來(lái)判斷，投資商業(yè)地產(chǎn)要比投資住宅保險(xiǎn)得多，這個(gè)階段不炒商業(yè)地產(chǎn)炒什么？相信未來(lái)會(huì)有大量的閑錢流向商業(yè)地產(chǎn)。”這位投資者認(rèn)為，政策的嚴(yán)厲調(diào)控下，北京住宅市場(chǎng)價(jià)格大降已是必然，而同地段的商業(yè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格卻遠(yuǎn)低于住宅產(chǎn)品，未來(lái)的升值潛力不可低估。無(wú)獨(dú)有偶，“甲級(jí)精裝寫(xiě)字樓開(kāi)盤，1小時(shí)狂銷8億元，某高端人士更是擲下4.5億元大單，整購(gòu)4層。”這是三里屯某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目描述4月開(kāi)盤時(shí)的場(chǎng)景。投資者以及開(kāi)發(fā)商的底氣來(lái)自數(shù)據(jù)的支撐。據(jù)高力國(guó)際最新數(shù)據(jù)顯示，2010年第一季度，北京的寫(xiě)字樓、商鋪物業(yè)市場(chǎng)持續(xù)回暖。寫(xiě)字樓方面，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體空置率環(huán)比下降0.92個(gè)百分點(diǎn)至16.73%，平均租金環(huán)比上漲0.89%至每月每平方米人民幣135.45元。

　　與此同時(shí)，市場(chǎng)總凈吸納量達(dá)到134599平方米，較去年同期增加三倍多。預(yù)計(jì)年內(nèi)將有125萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，市場(chǎng)總存量將達(dá)到約1210萬(wàn)平方米。商鋪方面亦有利好。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京中高端商鋪物業(yè)市場(chǎng)的整體空置率由2009年第四季度的16.27%下降至2010年第一季度的16.04%，有更多的海外及內(nèi)資零售商開(kāi)始或繼續(xù)在北京擴(kuò)張。高力國(guó)際預(yù)計(jì)，年內(nèi)將有更多高端零售商入駐，2010年新增供應(yīng)將超過(guò)140萬(wàn)平方米。對(duì)于投資者而言，需求量的攀升無(wú)異于曙光來(lái)臨。業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，目前，有意購(gòu)買商用物業(yè)的投資客數(shù)量將較上月同期有20%左右的增幅，其中很大一批新增客戶為住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)場(chǎng)而來(lái)。投資潮一觸即發(fā)？在散客游資背后，或許有更大一股熱錢正在涌動(dòng)。有消息稱，萬(wàn)科、綠地、保利地產(chǎn)等品牌房產(chǎn)商正在逆市抄底商業(yè)地產(chǎn)，抄底涉及資本高達(dá)千億元以上。近日，萬(wàn)科接手CBD贏嘉中心被業(yè)界視為品牌房企加速轉(zhuǎn)型的標(biāo)志性案例。其他品牌房企也不甘落后：保利意欲全力沖刺商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，未來(lái)的3~5年間，將持有性商用物業(yè)的投資比例逐漸增大到全部投資的30%；首創(chuàng)置業(yè)未來(lái)3年預(yù)計(jì)投資300億元，走與產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的住宅產(chǎn)業(yè)綜合體道路；金地將商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和運(yùn)作納入未來(lái)的重要戰(zhàn)略規(guī)劃，在金地今年土地投入的計(jì)劃中，就有20%的資金會(huì)投向商業(yè)項(xiàng)目。

　　另一路資本亦在虎視眈眈。高力國(guó)際華北區(qū)研究與咨詢部助理董事謝靖宇表示，一些外資投資者，如凱雷、普凱投資基金和花旗私人銀行，正積極設(shè)立人民幣基金，以獲得潛在的投資機(jī)會(huì)。北京寫(xiě)字樓物業(yè)，尤其是地理位置優(yōu)越的高品質(zhì)項(xiàng)目，仍將是投資者收購(gòu)的目標(biāo)，“北京寫(xiě)字樓物業(yè)的資本值預(yù)計(jì)到2010年底將同比上升14.37%”。顯然，一場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)投資熱潮將一觸即發(fā)，但與機(jī)遇并存的往往是更大的挑戰(zhàn)。

　　“不管是投資還是開(kāi)發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)的資本性和技術(shù)性都很復(fù)雜，進(jìn)入門檻較高。從開(kāi)發(fā)商層面，完成項(xiàng)目的選址、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、管理等整個(gè)鏈條，至少需要10年以上的時(shí)間才能談及回報(bào)。”周曉駿驊說(shuō)，雖然商業(yè)地產(chǎn)被越來(lái)越多的人重視，但真正在操控方面，現(xiàn)在能夠有把握有實(shí)力去做完整個(gè)開(kāi)發(fā)鏈條的開(kāi)發(fā)商并不多。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)資本回收周期較長(zhǎng)仍然是困擾開(kāi)發(fā)商和投資者的難題。周曉駿驊表示，從數(shù)字上看，一線城市投資回報(bào)率始終達(dá)不到令人滿意的程度，假設(shè)其每年的回報(bào)為15%，可能6~7年就回本了，但現(xiàn)在很難達(dá)到這個(gè)回報(bào)率，起碼要經(jīng)過(guò)8~10年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間才能盈利。鑒于此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從住宅市場(chǎng)流出的大量投資資金，更多是將商用物業(yè)作為其資金的短期“避風(fēng)港”，因?yàn)閺拈L(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，還是住宅的投入與回報(bào)率更具吸引力。但放量不足住宅10%的商鋪，今年將表現(xiàn)出強(qiáng)勁的增值動(dòng)力，由此帶來(lái)巨大市場(chǎng)需求，有可能成為2010年的投資首選。(記者 劉筱晨)