樓市新政密集出臺后，全國樓市開始進入“混沌期”，連業內人士都直呼現在的樓市讓人看不明白：盡管有輿論認為，全國樓市已有降溫趨向，但在一些城市，仍然可以看到樓盤打折、VIP預訂火熱等情況。事實上，在這紛繁復雜的表象背后，是一般大眾較為陌生的“潛規則”，在潛規則支配下，樓市總能表現出它符合開發商利益的一面。針對這一現象，記者近日隨機發放了100份問卷，調查結果顯示，已經購房的人群中多數都遭遇過暗箱操作。

　　購房者的疑惑

　　從東北到海口海甸島置業的劉女士打電話向記者反映稱，她被開發商“忽悠”了：收房時發現公攤面積奇高，與購房時所說大有出入。“開發商怎么可以這么不誠信呢?”她希望開發商在售樓時應該把所有細則都公開，不要搞一些讓消費者弄不清楚的潛規則。

　　劉女士的遭遇并不是個例，在記者的調查中，在已購房人群中，多數受訪者表示曾經遭遇過樓市潛規則。

　　所謂“潛規則”一詞，源自吳思的《潛規則：中國歷史的真實游戲》一書，該書出版以后，“潛規則”概念開始風靡，并被照搬到各種行業中。按照吳思的說法，“潛規則”是指“隱藏在正式規則之下、卻在實際上支配著中國社會運行的規矩”，換句話說，就是存在于某一行業內進行暗箱操作的某種慣例。這些規則實際支配著行業運轉，卻因為無法端上臺面而不為大多數人所熟知。

　　“前幾天開發商要我收樓，居然連三證一書都沒有。”因為要結婚，去年買了一套新房的邱先生告訴記者。作為房地產從業人士，他認為開發商在證件尚未齊全的情況下就要求業主收樓的行為是極不合理的。“不僅沒有證件，由于開發商那邊趕工期，交樓的時候連電梯都沒有裝好。”邱先生說，他因此拒絕收樓，希望開發商能先把問題解決掉。

　　不過，并不是所有人都像邱先生這樣熟悉房地產業的相關規定，大部分業主并不清楚自己所擁有的權利，也因此往往無法維護自己的利益。

　　除了開發商，中介方面也存在一些讓消費者詬病的問題。“中介費太高。”同樣為了結婚，去年購買了一套二手房的小龔說。這套位于8樓的二手房花了小龔41萬元，因為是二手房，其銷售由中介代理。“最后中介費花了房款的3%，也就是1萬多人民幣，但后來我才知道，原本1.5%的中介費就能搞定。”除此之外，他覺得房價也貴了一些，為了還房貸，現在他不得不過著拮據的房奴日子，“早知道我就買40多平方米的小房子了，我就是笨了點。”小龔無奈地說道。

　　在海口龍昆南路，許女士幾個月前與開發商簽訂了購房協議，但隨后海南國際旅游島建設獲批，海南房價上漲，開發商隨即退還預訂金，撕毀協議。許女士認為，開發商之所以毀約，就是為了在房價上漲過后能多賺一筆。

　　潛伏的規則

　　在記者的調查中，“排隊買號實為假象”和“虛假廣告，夸大宣傳”是最多受訪者曾遭遇或了解的“潛規則”，分別有83%的受訪者選擇此項，其次是“分期銷售制造暢銷景象”和“開發商無償占用配售物業營利”，分別有75%和42%的受訪者選擇。

　　“在這些所謂的潛規則中，房托最為人所熟悉。”邱先生說，“有一些開發商為了造成開盤大賣的現象，找各種類型的人來扮演買房者。”邱先生介紹，因為有利可圖，這些房托往往不辭勞苦，在開盤前夜就開始排隊等候，給真正的買房者造成心理壓力，進而也急切參與到購房人群中，開發商因此獲利。

　　據邱先生表示，他曾多次在樓盤銷售現場見到過這些房托，“多數是50多歲的大媽，一天可以拿20-50元，如果是白領就要更貴一些，大概是80-100元一天。”除了這些領工資的“雇傭軍”，一些樓盤的代理公司也會叫自己的員工去充當買房者，增加人氣。“有一些代理公司既做二手也做一手，有些做二手的代理會給二手商鋪的人下任務讓他們帶人去看樓，如果價位差不多的話，對有些二手房消費者是有吸引力的，這些員工則可以得到相應的分成。”

　　不過，還有一些業內人士表示，諸如房托這樣的“潛規則”只能算比較初級的“忽悠”方式。“真正的潛規則往往侵害消費者利益，而受害者本人卻沒有察覺。”從事房地產專業傳媒的張先生說，一些開發商利用公攤面積做文章，公攤面積不明確、測繪結果不公開，讓買房人多年來難以明白消費。“還有一條是變相改首付，比如開發商給購房者提供首付的分期付款等。”這樣就突破了政策規定的首付標準，實現上有政策、下有對策，從而規避調控風險。

　　而曾在中介機構和發展商工作過的黃先生則以他的經歷提出了更多“潛規則”的實例。黃先生曾在多家中介機構任職，現在是一家中型發展商的項目經理。“樓市中，暗箱操作的東西是很多的，諸如銷售人員炒房之類的我都經歷過。”他以他的工作經歷告訴記者，樓市的各個方面都充斥著“潛規則”。

　　“我現在在做發展商，就談談發展商的吧。”據黃先生介紹，不少開發商都會把容積率做大一些，容積率做大，可建造房屋的面積就會更多，在現在這個寸土寸金的房地產市場，這顯然是很受開發商歡迎的事情。“容積率做得大，房子面積就可以多一些，自然就可以多賣錢。”但是，容積率越高，對業主來說，就意味著建筑密度越大，居住起來舒適度更低。“當然，因為容積率是法定的，一般不允許更改，一些開發商都是在后期建設中偷偷增加一些面積。”而到這個時候，一般的消費者也不會跟發展商計較，甚至很少有人會注意到這些小細節，開發商則順理成章地“多收了三五斗”。

　　但凡有購房意愿，曾經看過房或拿到過樓盤宣傳手冊的消費者，一定會被樓盤所介紹的完善配套所吸引。現在的樓盤動不動就號稱“五星級配套”，允諾其配套從生活上到品位上都是上佳之選，但據黃先生介紹，由于預售制度的存在，事實上發展商前期承諾的很多配套后期基本上都難以落實。也就是說，那些宣傳冊上的美好宣言只能是“紙上談兵”。

　　“發展商賣完樓了，基本上就不會再投入去理會住戶了。因此全國各地才有出現很多業主鬧事的新聞。而與財大氣粗、人脈廣泛的發展商相比，購房者基本都處于弱勢，無法保障自己的權利。”黃先生說，他現在就職的發展商就是這樣做的。“我認為，除了一些品牌聲譽比較好的發展商外，其他發展商幾乎都會搞這一招。”他建議，消費者如果經濟能力足夠的話，最好盡量買品牌發展商的樓，雖然比較貴。“人家賺品牌的溢價，沒興趣搞這個。”

　　黃先生介紹，除了發展商，中介代理上也存在一些暗箱操作的地方。“中介賣房子，其實很多房子都留起來了，先賣差單位，再賣好的。”這是因為好房子總是要留出來以備后期待價而沽。“一般房子的價格要越賣越高，前期賣的單位都是較差單位，后期的好單位價格就可以吊高了。”此外，他也提到了前文小龔所提到的問題。“中介賣房子，折扣是有很多的，消費者一定要自己多去爭取，否則中介是不會自己給你優惠的。”黃先生表示，因為中介從開發商那里拿房子的價格較低，中介拿到房源后，往往會在此基礎上設定一個較高的價格，以此提供給消費者，因此房價的折扣空間很大。

　　尷尬的現實

　　盡管“潛規則”普遍存在，卻也有不少業內人士向記者表示，這種開發商、中介與消費者之間的“潛規則”并不能真正說明問題。

　　“這是小問題，都只是銷售環節的小伎倆。”知名房地產評論人陳寶存表示，真正的“潛規則”集中在土地招拍掛的暗箱操作，容積率調整和稅費的減免以及貸款的操作上。“現在的土地招拍掛，一般地方城市有很多是運作好的，條件的限定是按照某個企業的條件來的。”也就是說，最后的贏家已經內定，招拍掛只是走走過場。

　　“如果通過暗箱操作，容積率調整也是經常的事情。”陳寶存介紹，“拍地時確定的容積率比如2.5，調增到2.8很容易，占地10萬平方米，調高0.3，也就是增加3萬平方米，這3萬平方米至少賺3000萬。”

　　而稅費調整方面，由于稅收是國家統一制定，不可能做文章，但費用方面，由于不是國家統一制定，可操作空間很大，一些開發商也可以通過暗箱操作來實現費用的減免。

　　“貸款這塊的潛規則主要存在于私企和銀行之間。”與黃先生的看法一樣，陳寶存也認為，潛規則主要存在于私企或小企業中。“反而國企央企不存在潛規則，國企不敢做得過分。”

　　不少業內人士都認為，與其背后的問題相比，所謂的潛規則只能算“小魚”，產生這些問題的原因才是真正的“潛規則”。黃先生介紹說，不少發展商的很多房子，都以8折或更低的價格賣給了關系戶，以便打通關系。房地產發展商在辦理各種證件審批的過程中，需要利用“關系”的幫忙。利益和因利益而產生的關系是導致潛規則橫行的原因。陳寶存表示，他認為導致潛規則盛行的原因在于人性而不在于制度。

　　不過在記者的調查中，有相當多的受訪者認為，造成潛規則的原因是政府或行業監管不力。在調查問卷中，有75%的受訪者認為，缺乏行業監管、或者監管不力是導致潛規則叢生的主要原因，另有42%的受訪者認為，在房地產市場中買賣雙方地位的不平等也是導致潛規則橫行的原因。

　　此外，也有一些受訪者提出了不同意見。受訪者尚小姐表示，她認為目前潛規則得以盛行的原因是因為有一個急切而廣大的市場。“曾經有個新聞說，高房價的最大推手其實是丈母娘，雖說是玩笑，但也不得不說是其中的一個原因。”

　　受訪者曾先生認為，開發商與監管部門利益的一致性導致了對潛規則的監督事實上無效。受訪者李先生則認為，潛規則產生的原因主要在政府，由于政府不作為，默認通過房地產來拉動經濟繁榮的方式，打擊潛規則會對房地產市場造成沖擊，導致相關部門默許潛規則的存在。

　　邱先生則認為，潛規則產生的原因是中國房地產市場的一些制度模糊不清，或者其存在本身就不合理。“最重要的是買賣雙方很多東西信息不對等，具體不太好說，總之感覺很多東西法律上沒允許，但也沒說不行，就是所謂行規，比如期房制度。”由于預售制度是一種期貨交易，這導致了購房者風險的存在，開發商可以根據市場情況來調整銷售規模，分期辦理預售許可，這就導致了一個樓盤的前后期項目價格的差異。此外，開發商在售出房屋后，很有可能無法兌現對購房者的承諾，出現上文黃先生所說的一系列糾紛等等情況。“預售制度的缺陷已經是市場共識。”

　　4月19日，住建部發布通知，要求各地要嚴格商品住房預售許可管理，合理確定商品住房項目預售許可的最低規模和工程形象進度要求，預售許可的最低規模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預售許可。商品住房嚴格實行購房實名制，認購后不得擅自更改購房者姓名。邱先生認為，房地產市場還存在不少這樣的制度問題。

　　張先生則寄希望于政府，他表示，希望相關職能部門通過政策、法規等措施，完善房地產市場，揭開樓市“潛規則”，還消費者一個公平、透明的消費環境。(記者姚虹)

　　“潛規則”突顯“顯規則”缺陷

　　潛規則的出現不是偶然的，而有著深刻復雜的原因。潛規則的存在不是孤立的，而是與其他社會問題交織在一起。與潛規則構成對立面的，是黨和國家以及各地區、各部門制定頒布的法律法規、制度條例、原則紀律等，姑且稱之為“顯規則”。根據唯物辯證法，潛規則與“顯規則”這對矛盾的發展情況只能是此消彼長，一方超越另外一方，成為主導力量。但現實問題是，潛規則在一些領域和環節大有市場，成為主導力量。而造成這一問題的主要原因就在于“顯規則”執行不力。因此，要解決潛規則問題，就必須扶正壓邪、激濁揚清，讓“顯規則”發揮功能和作用，成為主導力量。

　　冰凍三尺，非一日之寒;撥亂反正，須非常之策。一方面，加大懲處力度，不斷壓縮乃至消除潛規則存在的空間;另一方面，加大建設力度，切實樹立“顯規則”的權威性和公信力。“顯規則”深入人心、蔚然成風了，潛規則自然就無法猖獗，就會失去市場。(彭國華)