4月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)繼續(xù)走高，同比上漲12.8%，環(huán)比增長(zhǎng)1.4%。

　　今天上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布1-4月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況。數(shù)據(jù)顯示，4月份全國(guó)房?jī)r(jià)還在上漲。北京方面，4月份的房?jī)r(jià)同比上漲14.7%，環(huán)比上漲2.6%。

　　分地區(qū)看，與去年同期相比，70個(gè)大中城市新建住宅銷售價(jià)格均上漲，其中漲幅最大的5個(gè)城市是：海口64.3%、三亞58.2%、溫州26.1%、金華23.8%、北京21.5%。

　　不過，1-4月，全國(guó)商品房銷售面積達(dá)2.34億平方米，比去年同期增長(zhǎng)32.8%，增幅比1-3月回落3.0個(gè)百分點(diǎn)。

　　原因分析

　　4月上半月高速增長(zhǎng) 拉高房?jī)r(jià)

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來(lái)運(yùn)分析，1-4月份房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)增長(zhǎng)的原因，首先是市場(chǎng)拉動(dòng)，市場(chǎng)需求在拉動(dòng)開發(fā)商的積極性。第二個(gè)因素和政策有關(guān)，一季度的時(shí)候，政策要求開發(fā)商不要囤地，這實(shí)際上加快了開發(fā)商的投資。各地保障性住房的建設(shè)加快，也促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)投資的高增長(zhǎng)。

　　對(duì)于4月份全國(guó)房?jī)r(jià)繼續(xù)走高，盛來(lái)運(yùn)表示，4月17日國(guó)務(wù)院發(fā)布調(diào)控房?jī)r(jià)的政策，此后4月份后半個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于觀望狀態(tài)，但前半個(gè)月，房?jī)r(jià)還是在高速增長(zhǎng)。受此影響，4月份的全國(guó)房?jī)r(jià)還是繼續(xù)上漲，處于高位。

　　盛來(lái)運(yùn)表示，房地產(chǎn)調(diào)控政策的作用還在顯現(xiàn)，首先是房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭得到遏制。此外，房地產(chǎn)的成交面積和金額都從高位有所回落。盛來(lái)運(yùn)表示，這對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展乃至宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都會(huì)起到很好的作用。

　　房?jī)r(jià)瘋漲被遏制 進(jìn)入“量跌價(jià)滯”

　　從數(shù)據(jù)來(lái)看，房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭得到了初步遏制。中國(guó)銀行戰(zhàn)略發(fā)展部高級(jí)經(jīng)濟(jì)師周景彤表示，這很顯然，最主要的原因就是國(guó)家一系列政策的出臺(tái)。

　　4月份的前半個(gè)月，房地產(chǎn)市場(chǎng)還是量?jī)r(jià)齊升的情況，4月份的下半個(gè)月，開始出現(xiàn)量跌價(jià)滯。周景彤認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)勢(shì)可以概括為，在國(guó)家一系列政策出臺(tái)的背景下，由前期的量?jī)r(jià)齊升向現(xiàn)在的量跌價(jià)滯的趨勢(shì)過渡，目前正處在量跌價(jià)滯的過程中。

　　時(shí)間預(yù)期

　　三季度 房?jī)r(jià)將回歸合理區(qū)間

　　前一段時(shí)間陸續(xù)出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，有的已經(jīng)開始發(fā)揮作用了，但有的還沒有什么效果。比如對(duì)二套房的認(rèn)定等細(xì)節(jié)性的東西，還在制定中。什么時(shí)候這個(gè)效果能完全顯現(xiàn)出來(lái)？周景彤認(rèn)為，可能得到三季度、八九月份的時(shí)候。

　　宏觀政策出臺(tái)后，具體操作、實(shí)施的細(xì)則要經(jīng)過一段時(shí)間才能比較全面地出臺(tái)，實(shí)施效果才會(huì)逐漸呈現(xiàn)。

　　周景彤認(rèn)為，經(jīng)過這個(gè)過程，到八九月份的時(shí)候，政策調(diào)控的效果可能更為明顯，房?jī)r(jià)將處于較合理的區(qū)間。

　　價(jià)格預(yù)期

　　各地執(zhí)行到位

　　房?jī)r(jià)可降兩成

　　國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的政策陸續(xù)出臺(tái)后，有專家指出，房?jī)r(jià)在三個(gè)月內(nèi)將下調(diào)30%。

　　對(duì)樓市調(diào)控的效果，中國(guó)發(fā)展研究基金會(huì)副秘書長(zhǎng)湯敏在接受法晚記者采訪時(shí)表示，本輪樓市調(diào)控力度很大，是迄今為止最強(qiáng)的一次，調(diào)控的效果如何，還要看這些政策的持續(xù)性。

　　目前只是一些城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，不少城市還處于觀望和觀察中。當(dāng)然，房地產(chǎn)本身是個(gè)區(qū)域性很強(qiáng)的市場(chǎng)，北京先前漲幅很大，不少三四線城市可能剛剛開始漲價(jià)。

　　湯敏認(rèn)為，本輪房地產(chǎn)調(diào)控行動(dòng)以后，樓市出現(xiàn)崩盤的可能性要小很多。如果城市房?jī)r(jià)跌10%或20%算作“小崩盤”的話，那不排除未來(lái)將出現(xiàn)若干次“小崩盤”，這反而能夠讓房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

　　周景彤也認(rèn)為，如果保持現(xiàn)有的政策不變，各地執(zhí)行也到位，房?jī)r(jià)在近期下降10%-20%是沒有問題的。至于具體下調(diào)多少，要看地方政府對(duì)政策的執(zhí)行情況。

　　北京落點(diǎn)

　　北京房?jī)r(jià)下降 將不可避免

　　中經(jīng)聯(lián)盟理事董成竹認(rèn)為，從數(shù)據(jù)可以看出，樓市發(fā)生了逆轉(zhuǎn)性的變化，盡管價(jià)格還在上漲，但成交量明顯下跌。

　　從未來(lái)一段時(shí)間的樓市預(yù)期來(lái)看，在樓市政策調(diào)控作用下，樓市的階段性預(yù)期發(fā)生改變，市場(chǎng)將出現(xiàn)低迷之勢(shì)，在持續(xù)交易低迷后，北京的房?jī)r(jià)將不可避免地出現(xiàn)下跌。

　　4月以來(lái)政策組合拳相繼打出，意在打擊投機(jī)、遏制房?jī)r(jià)過快上漲，此次調(diào)控的目標(biāo)非常明確，提高二套房貸、停發(fā)三套房貸，限制外地戶口購(gòu)房等，而對(duì)首套購(gòu)房行為影響較小。

　　但我們應(yīng)看到，此次調(diào)控的目的并不是打死房地產(chǎn)市場(chǎng)，而是要使其健康發(fā)展。而且從長(zhǎng)期來(lái)看，決定房?jī)r(jià)的主要還是供需關(guān)系，還得依靠市場(chǎng)調(diào)節(jié)。當(dāng)然也需要政策的引導(dǎo)。因此說(shuō)，開發(fā)商與政策是相互依存的關(guān)系，并不能以成敗來(lái)論。

　　記者就關(guān)于房?jī)r(jià)3月后將下降30%的報(bào)道詢問盛來(lái)運(yùn)的看法。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來(lái)運(yùn)今天上午笑而不答，只表示“對(duì)國(guó)務(wù)院的政策要抱有信心”。

　　政策效果 已經(jīng)初步顯現(xiàn)

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究員易憲容認(rèn)為，政府近期出臺(tái)的一系列政策作用于市場(chǎng)要有一個(gè)過程，北京的房?jī)r(jià)往下調(diào)整是不用懷疑的，從數(shù)據(jù)來(lái)看，這次的政策初步產(chǎn)生的效果已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)出來(lái)了。

　　“降多少已經(jīng)不重要了，有的地方都漲了幾倍了，要看各個(gè)地方的情況，如果有些地方漲得比較少，就降不了多少。銷售面積和供應(yīng)面積都已經(jīng)不重要，供應(yīng)得再多，如果都用于炒作，那供應(yīng)得越多越有害。政策要有一個(gè)過程，這個(gè)過程起碼要一年的時(shí)間。不要期望政策一出來(lái)就一下子把房?jī)r(jià)降下來(lái)，不能太著急。”易憲容說(shuō)。

　　新聞延伸

　　此番調(diào)控后 要防報(bào)復(fù)性反彈

　　受全球金融危機(jī)影響，房?jī)r(jià)在2008年有過一次較大幅度下降。但隨著經(jīng)濟(jì)回暖，房?jī)r(jià)在2009年初開始回調(diào)，并在2009年年末呈現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲趨勢(shì)。

　　此番樓市調(diào)控政策出臺(tái)后，中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長(zhǎng)牛鳳瑞，對(duì)此也表示了類似的擔(dān)憂。

　　牛鳳瑞在接受本報(bào)記者采訪時(shí)指出，未來(lái)十幾二十年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)都將持續(xù)處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。這決定了房?jī)r(jià)將穩(wěn)中有升。因此，此番房地產(chǎn)調(diào)控后，要防止樓市再出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。

　　周景彤表示，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，關(guān)鍵取決于政府政策的持續(xù)性。截至目前出臺(tái)的政策，主要針對(duì)的還是房?jī)r(jià)過快上漲。周景彤說(shuō)，要根本解決中國(guó)房地產(chǎn)的問題，還應(yīng)該出臺(tái)更多長(zhǎng)期的、戰(zhàn)略性的政策體系。

　　調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行

　　不能靠房產(chǎn)市場(chǎng)

　　“不能把房地產(chǎn)市場(chǎng)作為調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的一個(gè)重要手段。”周景彤分析，以往我們的問題就出在這里，把房地產(chǎn)市場(chǎng)過度工具化。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行較好的時(shí)候，就壓一壓，經(jīng)濟(jì)不好的時(shí)候就放一放。周景彤認(rèn)為，這個(gè)做法是有問題的。

　　“住房市場(chǎng)必須要有長(zhǎng)期的戰(zhàn)略機(jī)制，要進(jìn)行系統(tǒng)性的改革。”周景彤說(shuō)，如果說(shuō)以往過分強(qiáng)調(diào)的是房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的刺激作用，以后更應(yīng)該強(qiáng)調(diào)的是保障民生、消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)等這些方面的意義。不能把房地產(chǎn)都交給市場(chǎng)。即便是最發(fā)達(dá)的資本主義國(guó)家，也沒有完全把房地產(chǎn)交給市場(chǎng)。

　　湯敏也指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“軟著陸”其實(shí)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)更好，應(yīng)考慮用管理通貨膨脹的方式來(lái)管理房?jī)r(jià)。無(wú)論是我國(guó)還是國(guó)外，對(duì)于CPI都有一個(gè)非常明確的數(shù)量調(diào)控指標(biāo)，超出該范圍后就將進(jìn)行調(diào)控，未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)可以參考這個(gè)調(diào)控方式。(記者 曾佑忠 溫如軍)