那些持有多套住宅的上海居民，有可能面臨被征收房產(chǎn)稅。據(jù)《上海證券報(bào)》今天的報(bào)道：上海市正緊鑼密鼓地討論樓市調(diào)控細(xì)則，其中即包括房產(chǎn)稅征收辦法。細(xì)則最快將在本月公布，旨在對(duì)住房保有環(huán)節(jié)征稅的房產(chǎn)稅征收，也將隨之正式啟動(dòng)。

　　如果上海率先將房產(chǎn)稅征收對(duì)象擴(kuò)展至普通居民，不啻樓市調(diào)控最終扔下的又一只鞋子。此前各地已出臺(tái)的“樓市新政”，多集中于調(diào)控房屋供給、需求和交易，尚無對(duì)普通居民保有住房征稅的先例。目前，各方均靜待樓市調(diào)控的后續(xù)動(dòng)作。是否應(yīng)在住房保有環(huán)節(jié)征稅，此前一直為各方爭(zhēng)議，分歧頗多。

　　“應(yīng)該等各方面條件更為成熟以后，再行開征房產(chǎn)稅。上海馬上就要開征，是不是太急了點(diǎn)？”中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)經(jīng)研究院院長(zhǎng)王雍君注意到了這條新聞。他一直主張開征物業(yè)稅或房產(chǎn)稅。

　　財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所副所長(zhǎng)劉尚希則對(duì)此表示質(zhì)疑，“國(guó)務(wù)院頒布的條例已規(guī)定，對(duì)個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。上海有權(quán)對(duì)普通住宅開征房產(chǎn)稅嗎？”他一直主張，樓市調(diào)控慎用房產(chǎn)稅。

　　房產(chǎn)稅之疑

　　據(jù)《上海證券報(bào)》報(bào)道，一位接近上海市政府的人士近日透露，為盡快實(shí)現(xiàn)對(duì)住房保有環(huán)節(jié)征稅，上海最終選定的方案是應(yīng)用現(xiàn)有的房產(chǎn)稅概念，以減少立法程序。

　　根據(jù)國(guó)務(wù)院1986年頒布的現(xiàn)行《房產(chǎn)稅暫行條例》，房產(chǎn)稅征收對(duì)象僅限于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，對(duì)個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)免稅。而此次上海方案，將把普通居民持有多套住宅解釋為經(jīng)營(yíng)行為。這相當(dāng)于擴(kuò)大了房產(chǎn)稅的征收范圍，將目前免繳房產(chǎn)稅的普通居民，納入了征收的范圍。

　　同時(shí)據(jù)上述報(bào)道，上海市已經(jīng)形成的初步草案中，將以家庭人均面積作為判定是否征收房產(chǎn)稅的重要依據(jù)。如符合征稅條件，需按年支付相當(dāng)于房產(chǎn)值千分之八的房產(chǎn)稅。計(jì)稅基礎(chǔ)為評(píng)估價(jià)而非房產(chǎn)成交價(jià)。另外，對(duì)于已經(jīng)出租的住房，并按時(shí)繳納了房產(chǎn)稅的購(gòu)房者，將考慮不再重復(fù)計(jì)稅。

　　“按道理，在國(guó)務(wù)院未修改《房產(chǎn)稅暫行條例》的情況下，上海是沒有權(quán)限擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收范圍的。”劉尚希表示，如擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收范圍，勢(shì)必增加普通家庭的負(fù)擔(dān)，就必須減少個(gè)人所得稅等其他稅負(fù)。這涉及一系列配套制度的調(diào)整，尚需時(shí)日。他判斷，上海短期內(nèi)開征房產(chǎn)稅的可能性并不大。

　　此前，上海市住房保障和房屋管理局在官方網(wǎng)站回應(yīng)相關(guān)傳聞時(shí)稱，在房產(chǎn)保有階段征稅，要由國(guó)家層面定，地方應(yīng)貫徹執(zhí)行好，有關(guān)部門正在做一些研究也是完全正常的。“房管部門雖不是稅收征管的主管部門，但如果政策出臺(tái)，我們會(huì)積極配合貫徹落實(shí)好。”

　　盡管王雍君認(rèn)為開征房產(chǎn)稅是“遲早的事情”，但他也認(rèn)為上海馬上開征并不具備條件，“還是緩一緩比較穩(wěn)妥”。他表示，開征房產(chǎn)稅，必須具備一些基礎(chǔ)條件，包括摸清復(fù)雜的房屋產(chǎn)權(quán)情況，建立一個(gè)中立、客觀、公正的房屋評(píng)估體系，相關(guān)配套制度的調(diào)整和完善等等。“在這些基礎(chǔ)條件不具備的情況下，匆忙開征，極有可能把一個(gè)好稅種給搞壞了。”王雍君說。

　　房產(chǎn)稅能有效抑制房?jī)r(jià)嗎

　　在很多財(cái)稅專家看來，我國(guó)目前針對(duì)營(yíng)業(yè)用房屋征收的房產(chǎn)稅，某種意義上即類似社會(huì)熱議的物業(yè)稅。這一輪房?jī)r(jià)飆升，很多人將抑制瘋狂房?jī)r(jià)的希望，寄托在擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收范圍或開征物業(yè)稅上。也有人持反對(duì)意見，認(rèn)為此舉無法抑制房?jī)r(jià)。

　　持贊成意見的財(cái)稅專家認(rèn)為，在房屋保有環(huán)節(jié)征稅，將增加炒房者的持有成本，能精準(zhǔn)打擊投機(jī)性購(gòu)房，是有效抑制房?jī)r(jià)飆升的一柄利劍。

　　財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)要健康發(fā)展，需要推出物業(yè)稅或擴(kuò)大房產(chǎn)稅的征收范圍。他認(rèn)為，在保有環(huán)節(jié)征稅，增加持有房屋的成本，能有效調(diào)整購(gòu)房者的行為，遏制肆無忌憚的投機(jī)性購(gòu)房。購(gòu)房者將會(huì)更多地考慮購(gòu)買實(shí)惠的小戶型，投機(jī)客的炒作也會(huì)更加收斂，原來炒七套八套的，可能就減少到三套五套。

　　“雖然在保有環(huán)節(jié)征稅不能解決全部問題，但會(huì)增加炒房人的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期，一旦這種預(yù)期增加，他們的行為就會(huì)有所收斂。這個(gè)政策效應(yīng)是正面的，值得期待的。”賈康認(rèn)為，眼下正是進(jìn)行房產(chǎn)稅改革的最好時(shí)機(jī)。

　　不過，賈康的同事劉尚希持不同看法。他認(rèn)為，房?jī)r(jià)飆升，由資金、預(yù)期等各種國(guó)內(nèi)國(guó)際因素復(fù)合促成，單靠征稅，無論是保有環(huán)節(jié)的稅收，還是交易環(huán)節(jié)的稅收，都無法有效解決。

　　劉尚希表示，征稅的作用是增大持有和交易成本，問題是，房屋價(jià)格并不由成本決定，而是由需求決定。受土地供應(yīng)的約束，住房不可能無限供給。但作為安家立業(yè)的基本條件，住房卻具有很強(qiáng)的剛性需求。住房同時(shí)又可以是投資品，作為投資工具，更是可以有無限的需求。

　　更重要的是，在需求旺盛尤其是預(yù)期房?jī)r(jià)不斷上漲的情況下，所有的成本都是可以轉(zhuǎn)嫁出去的，稅收也不例外。“能炒房的人，不會(huì)在乎持有房子期間交一點(diǎn)稅，到時(shí)候都能從房?jī)r(jià)中收回來。”劉尚希說。他以現(xiàn)在房產(chǎn)交易流行的“凈價(jià)”方式為例，所有稅費(fèi)由購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，包括所得稅在內(nèi)。

　　他指出，保有環(huán)節(jié)征稅調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的前提是，稅負(fù)不能轉(zhuǎn)嫁，通過稅收拿走炒房者的一塊收益，得利少了，投機(jī)性購(gòu)房需求才會(huì)減弱。如果稅負(fù)無法轉(zhuǎn)嫁，這部分增加的成本只會(huì)以更高的價(jià)格售出，從而進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)。

　　“尤其在住房剛性需求旺盛的情況下，這更是為炒房者提供了機(jī)會(huì)。”劉尚希說。

　　稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁之辯

　　“房屋價(jià)格高了，購(gòu)房人自然就會(huì)不買或少買，需求下降，價(jià)格自然下降。”王雍君并不認(rèn)同房產(chǎn)稅會(huì)被完全轉(zhuǎn)嫁，從而進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)的看法。

　　王雍君表示，除非市場(chǎng)是壟斷性的賣方市場(chǎng)，否則稅負(fù)必由買賣雙方共同負(fù)擔(dān)。盡管賣方可以轉(zhuǎn)嫁部分稅負(fù)，但勢(shì)必增加其炒作成本，對(duì)投機(jī)客的心理和行為造成影響，迫使那些持有多套住房的人“吐出”一部分房子，擴(kuò)大住房供應(yīng)，抑制房?jī)r(jià)上漲。

　　某種意義上，圍繞保有環(huán)節(jié)征稅、稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁爭(zhēng)論的雙方，其觀點(diǎn)差異，源于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的不同判斷。

　　“稅負(fù)能否轉(zhuǎn)移，取決于供求關(guān)系。”劉尚希說，若無其他有效的調(diào)控手段配合，房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲，保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)無疑可完全轉(zhuǎn)嫁，并進(jìn)一步助推房?jī)r(jià)。另一種情形是，樓市調(diào)控手段有效，房?jī)r(jià)平穩(wěn)運(yùn)行或開始下降。“這個(gè)時(shí)候保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)的確無法轉(zhuǎn)嫁，不過，房?jī)r(jià)既已開始下降，使用稅收手段的必要性還有多大？”

　　在劉尚希看來，保有環(huán)節(jié)征稅，房?jī)r(jià)上漲時(shí)只能起到火上澆油的作用，房?jī)r(jià)下落時(shí)，則起到落井下石的作用。這極大加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)性。

　　“用稅收手段去抑制房?jī)r(jià)，一般情況下是無效的。”他表示，除非是征收重稅，一下把房?jī)r(jià)推高到無人接手的地步，或使炒房者在等待房?jī)r(jià)上漲的過程中無法承受，迫使投機(jī)客收手。但這是一種休克療法，可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤。以這樣的方式來抑制房?jī)r(jià)，與通過強(qiáng)制取消房地產(chǎn)市場(chǎng)來抑制房?jī)r(jià)無異，顯然不可取。

　　能否減弱地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴

　　贊成對(duì)保有環(huán)節(jié)征稅的專家認(rèn)為，此舉對(duì)改革現(xiàn)行“土地財(cái)政”，意義重大。擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收范圍或開征物業(yè)稅，可以使地方政府得到一種大宗、穩(wěn)定、隨自己職能履行而不斷“水漲船高”式增長(zhǎng)的支柱稅源，減弱地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴。此舉可遏制地方政府推高地價(jià)的沖動(dòng)，避免因地價(jià)上漲推高房?jī)r(jià)。

　　賈康表示，如果地方政府把房產(chǎn)稅作為一個(gè)主要收入來源，就會(huì)持續(xù)地盡心盡力于本地投資和人居環(huán)境的優(yōu)化與公共服務(wù)水平的提升，因?yàn)檫@樣轄區(qū)內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)就能進(jìn)入升值軌道，稅源也會(huì)隨之持續(xù)擴(kuò)大。地方政府職能的偏差，行為的短期化，都有望由此得到矯治。

　　不過，劉尚希認(rèn)為，房產(chǎn)稅很難成為地方政府的主體稅種，這一良好愿望難以實(shí)現(xiàn)。這一制度設(shè)計(jì)下，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)越高，地方政府才可能收到更多的稅。此舉并不能遏制地方政府推高房?jī)r(jià)的沖動(dòng)。

　　“歸根到底，房?jī)r(jià)由市場(chǎng)決定。即便政府想法設(shè)法把地價(jià)降下來，降低了成本，開發(fā)商仍會(huì)按照市場(chǎng)價(jià)格出售。”劉尚希說。

　　盡管對(duì)房產(chǎn)稅抑制房?jī)r(jià)作用的看法大相徑庭，但劉尚希和王雍君都認(rèn)為，如果擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收范圍，首先必須符合法定程序，先行修改《房地產(chǎn)暫行條例》，依法進(jìn)行。“房產(chǎn)稅涉及千家萬戶的利益，出臺(tái)政策前，應(yīng)廣泛征求公眾意見，保障老百姓的合法權(quán)益。”王雍君說。 記者 程剛