龍頭企業不避降價言論 新盤低價開已成共識———

　　“長安8號一次性付款可省127萬元”，這是前幾日某電視臺播出的樓市新聞，頓時引起軒然大波。幾乎同一時間，恒大地產在中國率先宣布，所有恒大旗下樓盤價格都將下調15%，萬科、綠地等房企龍頭均有不同程度的響應……

　　新盤也要大幅度降價了嗎？雖然二手房正處在擠壓泡沫的時期，很多熱點區域房價已經降到了20%的預期，但“開發商資金充足可以堅守一年以上”等強勢語調，讓買房人對新盤價格下降并不抱太大希望。而上周這幾則新聞卻讓人們有所期待。面對市場上買賣雙方的博弈狀況，記者通過采訪一些開發商，就其中新盤價格制定原委一一道來，新盤價格降還是沒降，目前是不是最合適的買房時機，希望買房人都可以通過判斷得到自己的答案……

　　●全款有折扣符合定價法則

　　新盤否認降價說

　　“只有不了解房地產的人才會誤將正常折扣當成下跌。”長安8號副總經理梁秀蕾對“折扣一下子有127萬”這種說法顯得無可奈何。

　　梁表示，作為長安街沿線的豪宅項目，長安8號根據樓層從50000元/平方米至80000元/平方米，一直實行差別銷售，根據銷控策略(即開發商對項目銷售樓層、樓座先后的手段)，市場不好時會拿出50000元/平方米的樓層去吸引眼球，而行情高漲時會推出最好的產品，這是最簡單的定價法則。而且作為千萬以上的豪宅，一個點的折扣就意味著10萬以上，但早在新政前，該項目便有一次性付款打9折的優惠。“現在反而成了降價的證據”，梁表示，豪宅的漲價與降價與住宅市場真實的水平是有區別的，很多豪宅無論在淡季還是旺季都有折扣，畢竟總價過高，議價空間很大。

　　無論如何，促銷、打折的字眼已經頻現于各個項目的營銷活動當中。其中，不久前被認為是泡沫最大的通州區域，K2清水灣公開表示，凡是一次性付款的買房人都可以得到每平方米4000元左右的優惠；而該區域另一名盤，則由政策未至前傳言的30000元/平方米，回落至前不久開盤時的22000元/平方米；由富力集團拿下的一塊通州旺地，當時被看作“將刷新通州樓盤最高價”的項目，目前亦悄無聲息，今年能否入市還是未知數……

　　除了通州區域，大興、房山包括前不久被冠以“國奧板塊”的北苑區域，新盤開盤價也得以回歸。其中，該區域品牌最大、實力最雄厚的項目華貿城，據透露，即將新開盤的LOFT產品價格不會高于30000/平方米。

　　但大多數開發商都否認了降價說。畢竟，新開盤項目的價格本來都是在新政前被預估的，真正的開盤價格要根據目前的市場狀況來定，因此，除了個別直接進行價格優惠的項目外，大多新盤只是將價格拉回到合理的水平。

　　●解密新政出臺前夕新盤價位

　　低開快銷已成開發商共識

　　記者多方了解到，東四環名盤萬科藍山本來預計開盤價格在45000元/平方米，但從目前在銷情況看，基本都保持在了40000元/平方米以下；綠地大興項目西斯萊公館由于新政出臺前排隊人數眾多，開發商本擬將20000元/平方米的開盤價提高到22000元/平方米，新政出臺后，則定價為18500元/平方米，短短幾天，收到了7億元的交易量；而同在大興區域的“神秘”項目首邑溪谷將價格“不可限量”的70年產權的LOFT產品調至24000元/平方米，估計6月前進入市場……

　　種種跡象表明，隨著開發商放棄觀望、積極入市，大多數樓盤的定價將會歸真。而這種“暗降”的方式也為他們的資金回籠起到了良好的作用，正如K2清水灣的開發商所言，新政前價格雖然高，但一次性付款的較少，資金回收慢。而從推出的150套房源來看，其中120套選擇了一次性付款，這對于開發商來說利潤雖然少了，但資金迅速聚集帶來的良好效應同樣不可估量。

　　其實，降價促銷的不可避免已經被各方房企龍頭清醒地認識到。萬科總裁郁亮曾明確表示，希望每個樓盤開盤當月銷售率達到60%；如果達不到，也會調整開工節奏，以促銷手段把房子賣出去。而SOHO中國董事長潘石屹亦表示，預計在這輪政府密集出臺政策的調控下，住房價格下跌的幅度會在15%-20%左右，住房的價格回到2009年初的水平。看來，很多開發商都會在不久之后對降價事實坦然面對。

　　●開發商稱新政猶如雙刃劍

　　真正降價除非地價也降

　　在被采訪者中幾乎無人否認，新盤存在下降的空間，但如果出現2008年那樣的大落基本不可能。在他們眼中，沒有大幅降價的“動力”，如果土地市場價格下降，他們為了拿地，也會進行降價促銷，以便快速回籠資金。但現在只是房價發生震蕩，但土地市場遲遲沒有動靜，傳言中的放量也沒有出現，所以“堅守”恐怕是大型房企唯一的選擇。

　　在這些房企龍頭中，包括萬科在內的好幾家開發商都曾經在上一次的調控中采取了快速出盤、盡快解套的做法，將銷售所得用來在全國拿地，但土地價格卻沒有像房價一樣下跌，因此，得不償失成為那次調控很多房企共同的心聲。

　　“早知道就把那些便宜房留下了，最多撐半年市場就回暖了，現在高價買的地都成了高價盤，即使銷售遇阻也不會像上次那樣輕易促銷降價，但小幅度的讓利會成為常態，畢竟即使在銷售旺季也會有這樣的優惠活動。”一家知名房企銷售總監告訴記者。

　　包括龍湖、綠城一些北京高層均向記者表示，新政出臺其實有雙刃劍的效果，雖然房價會有所波動，但地價也會相應地走低，前一輪大型央企掀起了拿地狂潮，使得很多房企無地可拿，只有抱著現有樓盤待價而沽。現在他們都在等待拿地的機會，如果追求土地的過程中需要大量資金，現有樓盤肯定有“可觀幅度”的降價可能。(記者張艦)