為了4月底的盛大開盤，位于東北四環某豪宅項目在京城連續造了一個月的聲勢。但新政的出臺卻改變了其原本信誓旦旦的開盤計劃。

　　“由于現在處于房價調整的敏感期，所以我們撤回了預售許可證的申請。”該項目營銷總監向記者透露，觀望是他們目前的惟一策略。但觀望究竟何時結束，對于這位原本對項目上市有著良好規劃的營銷總監而言，看似遙遙無期。

　　高端豪宅進入新政“潛伏期”

　　根據北京中原市場研究部4月底對于5月新盤的預測，絕大部分開發商因為擔憂后市而表示要加快開盤速度，尤其是高價盤。據當時數據顯示，48%的預開盤項目超過3萬元/平方米。在已基本確定開盤價格的39個項目中，有19個項目均價超過3萬元/平方米。高價房開盤房源比例占到市場總提供房源量的30%。值得注意的是，包括長安八號、首創禧瑞都等高端住宅在內的超4萬元/平方米豪宅項目就有6個。

　　但這一形勢在5月份卻急度逆轉。根據北京房地產交易管理網數據，截止到5月19日，5月份新取證項目僅為11個，超過4萬元/平方米的豪宅無一取證。

　　上述豪宅項目負責人對記者表示，目前超4萬元/平方米豪宅取證屬于敏感期。身為豪宅項目并不敢貿然取證，盡管先前已經規劃好。

　　據中國不動產研究中心調查顯示，受當前調控影響，多數開發商已調整銷售計劃和策略，32%的企業選擇快進快出回籠資金；32%的企業選擇積累土地；20%的企業決定加大持有型物業比重；12%的企業選擇放緩開發銷售步驟，相機而動。一些開發商及營銷代理機構表示，近一階段，在售樓盤的來電量、到訪量都出現較明顯的下滑，意向客戶不確定性明顯增強。來自市場的信息顯示，一些高端項目銷售已暫時放緩，如位于東北三環核心地帶的紅璽臺和太陽公元兩項目均推遲了后期房源開盤時間，進一步觀望市場動向。但這些高端項目普遍表示不會降價。

　　偽豪宅正被打回原形

　　“真偽豪宅的分水嶺已開始顯現。”專家預計，一些項目將在新政下蛻去豪宅的美麗外殼。有數據顯示，一些此前領漲的區域板塊價格已出現回調，包括燕郊、通州、大興、房山等區域。一些產品價值一般的樓盤，前一階段因受整體房價快速上漲，以及政府規劃、軌道交通建設等政策利好等信息為噱頭快速提價，將自身包裝成豪宅高價叫賣，出現過快拉升的超漲現象。但隨著購房者觀望情緒上升，這些區域的一些項目已經開始降價銷售。通州的K2·清水灣采取了開盤當天優惠4000元/ 平方米的促銷方式；此外，還有一些去年銷售過半的項目，干脆與房產經紀公司聯合，將剩余房源包裝成尾盤，以二手房的形式降價出售，以避免出現前期業主心態失衡所導致的“圍攻”事件發生。

　　這些曾經借樓市高燒的東風將自己包裝成“城市豪宅”魚目混珠的項目，如今正在被打回原形。而根據目前的調控走勢，這些項目的降價潮不過剛剛開始。

　　其實“偽豪宅”并不僅存在于周邊城區，在京城繁華地段，一些爛尾工程也同樣搭乘了樓市猛漲的快車，將昔日的“城市垃圾”包裝成“地段豪宅”進行叫賣。大屯區域的金泉廣場， 就是爛尾樓搖身一變為“豪宅”的典型案例。其在2009年借著同一區域地王的誕生，在不足3個月的時間里，將均價由不足1.5萬元/平方米飆至2萬元/平方米以上。眾所周知，爛尾樓的改建并不簡單，其規劃建筑基本成型，能調整的部分少之又少，這樣的項目能登堂入室成為“豪宅”，其反映出的正是樓市的不正常發展軌跡。如今，宏觀調控力度加大，京城許多由爛尾工程改建的“偽豪宅”或暫停推廣，或封盤以待時機，其遭受的重創可想而知，并極有可能在未來長時間內繼續消沉。

　　專家預計，那些缺乏實質性價值支撐，在區域“地王”等虛擬利好的牽引下出現非理性超漲的項目，將會隨著購買人群的理性回歸，不得不調低價格面對亟須資金回籠的窘境。

　　豪宅市場進入僵持期

　　在絕大部分業內人士看來，只要熬過新政，高端住宅價格走勢將依舊堅挺。

　　盡管目前豪宅取證數量大幅減少，但協成機構副總裁王裕仁堅持認為，豪宅受新政影響有限。“首先，豪宅之所以價格比較高，是因為供應的稀缺性，以及地段、區域本身的高價值；其次，由于豪宅客戶的購買力比較強，樓市轉寒后雖然也會受到一定的影響，但波動遠遠沒有普通住宅市場劇烈；最后，豪宅作為一種資產，保值增值性突出，在通脹預期嚴重的情況下，對于客戶而言是一種非常好的抵御通脹的產品。政策打壓的是投機客戶而不是高端客戶，所以對于豪宅而言未來的銷售不成問題。”王裕仁認為。

　　北京中廣信地產服務機構副總經理卞明也認為，以“高拋低吸”為目的的炒房者在北京房地產市場上所占比例最多不超過10%，目前北京高端項目購買者多為長線投資型業主。他們的投資趨于理性，不會受到市場恐慌氣氛左右，對其持有的房產絕不會輕易出手。尤其房產并非其投資惟一途徑，即使房價出現一定回調，也不會很快撤出拋盤。

　　但在目前市場上，豪宅市場表現并不樂觀。尤其是別墅市場。

　　搜房別墅網監控數據顯示，從新政出臺的第二周以來，北京別墅市場成交持續下滑，5月第二周，北京別墅市場成交更首現量價齊跌。在搜房別墅網監控的93個項目中，僅有16個項目有成交，占17.2%。

　　“新政要抑制高房價，盡管豪宅受其稀缺性影響依舊堅挺，但也不可避免遭遇政策調整，在一段時間內，豪宅項目都將進入明顯觀望期。”上述推遲開盤項目營銷總監對記者表示。

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　　境外豪宅對內地買家蠢蠢欲動

　　新政頻出，北京住宅受限，卻極大地鼓舞了國外以及中國香港等地豪宅項目的“士氣”。

　　記者了解到，日前，來自馬上西亞的某豪宅項目在北京舉辦了推介會。相關調查人士告訴記者，該項目區域相當于北京CBD的國貿區域，但價格卻遠遠低于北京CBD核心區域，均價折合人民幣僅為2.4萬元/平方米。

　　除了馬來西亞項目，來自美國的房地產銷售代理美亞集團和美國房地產公司金門地產也開始在北京尋找買家。

　　美亞置業集團董事長梁健立向記者表示，從去年開始，就有很多中國炒房團去美國抄底。在他們看來，中國投資渠道十分有限，但中國卻有大量的投資潛力值得挖掘。尤其是新政之下，住宅受限。

　　事實上，在一系列調控政策的作用下，內地房產市場被快速冰凍，的確有一部分內地炒家開始將目光瞄向了國外以及中國香港等地區。

　　近日將要來北京路演的香港置地集團公司香港區住宅物業主要負責人黎漢群介紹說：“在香港置地的上林客戶中，大約有40%左右來自內地。”在黎漢群最近接待的客戶中，更有60%都來自內地，這些人分別來自于北京、上海、廣東、杭州等地。

　　業內人士認為，在樓市頻遭調控的背景下，海外及中國香港豪宅在部分內地購房者看來仍具較大投資價值，如，海外豪宅具備永久居住權，中國香港豪宅最具吸引力的要素之一是“超過650萬港元有資格申請移民”。(記者 王營 董家聲)