進入盛夏，全國樓市沒有如天氣那么火熱，反而成交量急跌，價格出現松動，或明或暗的打折優惠重出江湖。這是否意味著房地產泡沫就此結束破滅？那么，未來房價將何去何從？

　　對此，上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭5月19日在接受《投資者報》記者采訪時表示，新一輪房地產調控效果明顯，當前成交量出現大幅萎縮，尤其是一線城市和部分二線城市的商品住宅成交大幅萎縮。“二手房市場價格已下降，而新房有一定滯后效應，會在一二個月后跟隨降價，而全國房價大范圍降價潮可能出現在7月后。”

　　全國樓市進入觀望期

　　本次調控政策力度之嚴厲嚴格可謂空前。種種跡象顯示，本輪政策尤其是4月中的“國十條”已使全國樓市進入觀望期，不僅購房者與供房者在觀望，政策部門也在觀望樓市走向，從而調整“用藥”劑量。

　　目前購房者觀望情緒濃，已訂房的人甚至開始采用退房的違約方式來規避可能的房價下跌風險。根據新浪樂居的調查：近八成(79.3%)網友表示受政策影響推遲買房；14%網友表示不受政策影響；仍有6.7%的網友擔心后續政策更收緊，加緊買房。

　　其次，部分供房者在價格上有所松動，但大部分仍在觀望。二手房中的供房者中有部分人士快速拋房，而部分則選擇觀望新政的效果。同樣，房地產商對新政效果也出現了分歧。有部分開發商不約而同或是推遲了開盤時間，或是減少待售的套數。

　　而像恒大地產這些房地產商，為了回籠資金，開始降價，在全國范圍內實施八五折銷售。“這是因為目前開發貸有所收緊；另外，上市公司的再融資速度也放緩了。”渤海證券房地產研究員周戶日前在接受《投資者報》記者采訪時對此分析表示。

　　另外，地方政府在中央明確了調控態度后，也開始逐步制定了地方調控政策。為了配合地產調控新措施，北京、廣東與深圳紛紛出臺了各自調控細則，有消息稱上海還計劃出臺房產稅。不過，大部分的地方政府尚未制定出實施細則，還在選擇觀望。

　　值得一提的是，雖然新政使各方觀望氣氛濃厚，但本輪政策尤其是4月以來的新政與之前調控政策相比，凸顯出很多新的特點。對此，太平洋證券指出，一是國家在調控房地產的力度和決心上要強于以往。此次國家頒布了詳細的差別化信貸政策，不再是籠統地停留在概念上，而是細化到具體操作措施上；二是國家相繼出臺的一系列房地產政策，覆蓋面更加全面和系統。“國十條”更加全面，囊括了之前的所有有效舉措。三是，差異化政策更加明晰。針對投資性需求和住房消費性需求的本質不同，實施差別化的信貸政策，在貸款買房首付比例和還款利率上下足了功夫。

　　7月或現全面降價潮

　　房地產新政的出臺，讓人們對房價的下跌產生了希望。但是目前只是成交量出現大幅萎縮，價格出現松動。那么未來全國70個大中城市房價何時出現大范圍的降價？

　　“現在成交量急跌，然后就是價格下跌，估計7月份全國70個大中城市房價出現環比下降。一線城市下跌幅度預計在30%左右，而全國其他城市的下降幅度稍小。”楊紅旭告訴《投資者報》記者。

　　楊紅旭同時分析指出，4月份，70個大中城市房價環比漲幅為1.4%，較3月份的漲幅增加0.3個百分點。這主要反映了4月上半月全國房價的上漲動力，4月中旬出臺的調控新政具有一定滯后效應，5月份開始環比增幅將持續收窄，直到第三季度出現環比負增長，也即就是全國房價拐點，最有可能出現在7月份。

　　圣世一品副總肖峰也表示，房市的全面降價還需時日。“雖然目前已有開發商放量降價，但依然仍屬小部分行為，樓市的大范圍全面降價，需要兩至三個月的時間。”

　　值得注意的是，中國不動產研究中心5月12日發布《調控新政解讀及后市走勢分析》的最新報告中預計，北京房價短期將回調20%到30%左右。

　　該中心數據顯示，截止到4月25日，北京在4月當月取得銷售許可的項目為21個，相比3月同期的18個，上漲了16%，而銷售率明顯下跌，當月銷售率僅為12.1%，相比3月預售項目銷售率的37.8%，降幅達到68%。4月預售項目成交僅695套，相比3月當月預售項目成交的3237套下降達78%。成交量大幅萎縮，按此態勢，預計北京房價短期將回調20%到30%左右。

　　此外，楊紅旭還表示，未來開發商的資金將由寬松趨向緊張。“房地產開發企業資金來源增幅峰值出現在今年1～2月，接下來增幅將持續收窄，開發企業資金面將由寬松向緊張慢慢演變，預計下半年資金將出現一定程度的緊張局面，開發商降價促銷現象將越來越普遍。”楊紅旭說。

　　下半年延續下跌態勢

　　當前非常的調控政策，收到了非常的效果。僅僅一個月，房地產市場就出現巨大的變化，A股市場在地產股和銀行股引領下出現了深度跌幅。為此有專家擔憂，房價半年后會出現報復性上漲。

　　對此，楊紅旭則表示，下半年房價將不會出現報復性反彈，會繼續延續下降的態勢，因為房價調整需要一個過程。

　　5月13日至14日，國務院總理溫家寶在天津調研時也強調，要堅決遏制部分城市房價過快上漲。楊紅旭對此認為，這等于給當前的樓市調控再次定調：房價尚未穩住，調控政策不能放松；相關部委和房價過高的城市還須繼續出臺細化措施，認真落實“國十條”調控精神。

　　深圳市房地產研究所所長王鋒4月初在接受《投資者報》記者采訪時也認為， 2010年一線城市的成交量難以在2009年的基礎上再創新高，出于民生考慮，國家今年還會加大對一線城市房價的調控。

　　不過，周戶告訴《投資者報》記者，下半年房價目前尚看不清，如果要使房價真正下降，有關部門還應出臺一些房地產調控細則。

　　太平洋證券也指出，短期內房地產價格將會下跌，中央下定決心要遏制部分城市房價過快上漲，出臺了一些嚴厲的政策，勢必在短期內給過熱的房地產市場澆上一盆冷水，市場的購房投資需求在短期內受到抑制。由此短期內市場的成交量會萎縮，出于資金回籠的需求，在買賣雙方膠著一段時間后，在資金回籠的壓力下，房地產市的價格會下降，之后房地產的投資也會放緩。

　　但太平洋證券同時指出，長期來看，如果沒有配套相關措施，政策很難長期施行，一旦政策的威懾力減弱，房價可能出現補漲。(記者譚志娟）