進(jìn)入盛夏，全國(guó)樓市沒有如天氣那么火熱，反而成交量急跌，價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)，或明或暗的打折優(yōu)惠重出江湖。這是否意味著房地產(chǎn)泡沫就此結(jié)束破滅？那么，未來(lái)房?jī)r(jià)將何去何從？

　　對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭5月19日在接受《投資者報(bào)》記者采訪時(shí)表示，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控效果明顯，當(dāng)前成交量出現(xiàn)大幅萎縮，尤其是一線城市和部分二線城市的商品住宅成交大幅萎縮。“二手房市場(chǎng)價(jià)格已下降，而新房有一定滯后效應(yīng)，會(huì)在一二個(gè)月后跟隨降價(jià)，而全國(guó)房?jī)r(jià)大范圍降價(jià)潮可能出現(xiàn)在7月后。”

　　全國(guó)樓市進(jìn)入觀望期

　　本次調(diào)控政策力度之嚴(yán)厲嚴(yán)格可謂空前。種種跡象顯示，本輪政策尤其是4月中的“國(guó)十條”已使全國(guó)樓市進(jìn)入觀望期，不僅購(gòu)房者與供房者在觀望，政策部門也在觀望樓市走向，從而調(diào)整“用藥”劑量。

　　目前購(gòu)房者觀望情緒濃，已訂房的人甚至開始采用退房的違約方式來(lái)規(guī)避可能的房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)新浪樂居的調(diào)查：近八成(79.3%)網(wǎng)友表示受政策影響推遲買房；14%網(wǎng)友表示不受政策影響；仍有6.7%的網(wǎng)友擔(dān)心后續(xù)政策更收緊，加緊買房。

　　其次，部分供房者在價(jià)格上有所松動(dòng)，但大部分仍在觀望。二手房中的供房者中有部分人士快速拋房，而部分則選擇觀望新政的效果。同樣，房地產(chǎn)商對(duì)新政效果也出現(xiàn)了分歧。有部分開發(fā)商不約而同或是推遲了開盤時(shí)間，或是減少待售的套數(shù)。

　　而像恒大地產(chǎn)這些房地產(chǎn)商，為了回籠資金，開始降價(jià)，在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)施八五折銷售。“這是因?yàn)槟壳伴_發(fā)貸有所收緊；另外，上市公司的再融資速度也放緩了�！辈澈ＷC券房地產(chǎn)研究員周戶日前在接受《投資者報(bào)》記者采訪時(shí)對(duì)此分析表示。

　　另外，地方政府在中央明確了調(diào)控態(tài)度后，也開始逐步制定了地方調(diào)控政策。為了配合地產(chǎn)調(diào)控新措施，北京、廣東與深圳紛紛出臺(tái)了各自調(diào)控細(xì)則，有消息稱上海還計(jì)劃出臺(tái)房產(chǎn)稅。不過，大部分的地方政府尚未制定出實(shí)施細(xì)則，還在選擇觀望。

　　值得一提的是，雖然新政使各方觀望氣氛濃厚，但本輪政策尤其是4月以來(lái)的新政與之前調(diào)控政策相比，凸顯出很多新的特點(diǎn)。對(duì)此，太平洋證券指出，一是國(guó)家在調(diào)控房地產(chǎn)的力度和決心上要強(qiáng)于以往。此次國(guó)家頒布了詳細(xì)的差別化信貸政策，不再是籠統(tǒng)地停留在概念上，而是細(xì)化到具體操作措施上；二是國(guó)家相繼出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)政策，覆蓋面更加全面和系統(tǒng)。“國(guó)十條”更加全面，囊括了之前的所有有效舉措。三是，差異化政策更加明晰。針對(duì)投資性需求和住房消費(fèi)性需求的本質(zhì)不同，實(shí)施差別化的信貸政策，在貸款買房首付比例和還款利率上下足了功夫。

　　7月或現(xiàn)全面降價(jià)潮

　　房地產(chǎn)新政的出臺(tái)，讓人們對(duì)房?jī)r(jià)的下跌產(chǎn)生了希望。但是目前只是成交量出現(xiàn)大幅萎縮，價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)。那么未來(lái)全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)何時(shí)出現(xiàn)大范圍的降價(jià)？

　　“現(xiàn)在成交量急跌，然后就是價(jià)格下跌，估計(jì)7月份全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比下降。一線城市下跌幅度預(yù)計(jì)在30%左右，而全國(guó)其他城市的下降幅度稍小�！睏罴t旭告訴《投資者報(bào)》記者。

　　楊紅旭同時(shí)分析指出，4月份，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅為1.4%，較3月份的漲幅增加0.3個(gè)百分點(diǎn)。這主要反映了4月上半月全國(guó)房?jī)r(jià)的上漲動(dòng)力，4月中旬出臺(tái)的調(diào)控新政具有一定滯后效應(yīng)，5月份開始環(huán)比增幅將持續(xù)收窄，直到第三季度出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)，也即就是全國(guó)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)，最有可能出現(xiàn)在7月份。

　　圣世一品副總肖峰也表示，房市的全面降價(jià)還需時(shí)日�！半m然目前已有開發(fā)商放量降價(jià)，但依然仍屬小部分行為，樓市的大范圍全面降價(jià)，需要兩至三個(gè)月的時(shí)間。”

　　值得注意的是，中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心5月12日發(fā)布《調(diào)控新政解讀及后市走勢(shì)分析》的最新報(bào)告中預(yù)計(jì)，北京房?jī)r(jià)短期將回調(diào)20%到30%左右。

　　該中心數(shù)據(jù)顯示，截止到4月25日，北京在4月當(dāng)月取得銷售許可的項(xiàng)目為21個(gè)，相比3月同期的18個(gè)，上漲了16%，而銷售率明顯下跌，當(dāng)月銷售率僅為12.1%，相比3月預(yù)售項(xiàng)目銷售率的37.8%，降幅達(dá)到68%。4月預(yù)售項(xiàng)目成交僅695套，相比3月當(dāng)月預(yù)售項(xiàng)目成交的3237套下降達(dá)78%。成交量大幅萎縮，按此態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)北京房?jī)r(jià)短期將回調(diào)20%到30%左右。

　　此外，楊紅旭還表示，未來(lái)開發(fā)商的資金將由寬松趨向緊張�！胺康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源增幅峰值出現(xiàn)在今年1～2月，接下來(lái)增幅將持續(xù)收窄，開發(fā)企業(yè)資金面將由寬松向緊張慢慢演變，預(yù)計(jì)下半年資金將出現(xiàn)一定程度的緊張局面，開發(fā)商降價(jià)促銷現(xiàn)象將越來(lái)越普遍。”楊紅旭說(shuō)。

　　下半年延續(xù)下跌態(tài)勢(shì)

　　當(dāng)前非常的調(diào)控政策，收到了非常的效果。僅僅一個(gè)月，房地產(chǎn)市場(chǎng)就出現(xiàn)巨大的變化，A股市場(chǎng)在地產(chǎn)股和銀行股引領(lǐng)下出現(xiàn)了深度跌幅。為此有專家擔(dān)憂，房?jī)r(jià)半年后會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲。

　　對(duì)此，楊紅旭則表示，下半年房?jī)r(jià)將不會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，會(huì)繼續(xù)延續(xù)下降的態(tài)勢(shì)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)調(diào)整需要一個(gè)過程。

　　5月13日至14日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在天津調(diào)研時(shí)也強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲。楊紅旭對(duì)此認(rèn)為，這等于給當(dāng)前的樓市調(diào)控再次定調(diào)：房?jī)r(jià)尚未穩(wěn)住，調(diào)控政策不能放松；相關(guān)部委和房?jī)r(jià)過高的城市還須繼續(xù)出臺(tái)細(xì)化措施，認(rèn)真落實(shí)“國(guó)十條”調(diào)控精神。

　　深圳市房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)王鋒4月初在接受《投資者報(bào)》記者采訪時(shí)也認(rèn)為， 2010年一線城市的成交量難以在2009年的基礎(chǔ)上再創(chuàng)新高，出于民生考慮，國(guó)家今年還會(huì)加大對(duì)一線城市房?jī)r(jià)的調(diào)控。

　　不過，周戶告訴《投資者報(bào)》記者，下半年房?jī)r(jià)目前尚看不清，如果要使房?jī)r(jià)真正下降，有關(guān)部門還應(yīng)出臺(tái)一些房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則。

　　太平洋證券也指出，短期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)下跌，中央下定決心要遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲，出臺(tái)了一些嚴(yán)厲的政策，勢(shì)必在短期內(nèi)給過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)澆上一盆冷水，市場(chǎng)的購(gòu)房投資需求在短期內(nèi)受到抑制。由此短期內(nèi)市場(chǎng)的成交量會(huì)萎縮，出于資金回籠的需求，在買賣雙方膠著一段時(shí)間后，在資金回籠的壓力下，房地產(chǎn)市的價(jià)格會(huì)下降，之后房地產(chǎn)的投資也會(huì)放緩。

　　但太平洋證券同時(shí)指出，長(zhǎng)期來(lái)看，如果沒有配套相關(guān)措施，政策很難長(zhǎng)期施行，一旦政策的威懾力減弱，房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)補(bǔ)漲。(記者譚志娟）