日前召開的國務院常務會議要求繼續綜合運用土地、金融、稅收等手段，加強和改善對房地產市場的調控，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。會議提出了“增加普通商品住房的有效供給；繼續支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房；加強市場監管；繼續大規模推進保障性安居工程建設”四條具體措施(簡稱“國四條”)。新的調控手段能否對房地產市場健康發展起到積極作用，能否真正打擊投機行為從而對樓市起到調控作用？筆者近日專訪了湖南省工商聯不動產商會秘書長李詠。李詠認為新“國四條”這一刀狠砍下去，相關的連帶影響不容小覷，可以說同時留下了四道傷口，最終政策命中率到底有多高，還得觀望。

　　新政只能產生短期效果

　　李詠表示，真正有住房需求的人“很受傷”。首先，這把刀在割掉投機者的利益的同時，也刺傷了普通購房者的購房需求，特別是低端消費群體的剛性需求。

　　由于房貸利率的提高抬高了買房市場的準入門檻，增加了普通購房者的經濟負擔，一部分無房戶中的中低收入家庭將被擠出市場，只能暫時放棄買房計劃并重新陷入觀望狀態，那些本就買不起房的“蝸居”一族，距離買房的夢又遠了一步。

　　二套房貸首付不低于50%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍——這一刀側面傷害了廣大中產階層的改善性住房需求。溫總理在2010年初就說過要讓人民活得更有尊嚴，怎么做到活得更有尊嚴？對于中產者來說無非就是生活上的改善，無非就是舊房換新房、小房換大房，然而，當這些改善性購房者在面對高昂的首付和尷尬的利率時，他們的尊嚴訴求之路又變得任重而道遠。

　　李詠表示，政策的出臺，很大程度上是在京滬一線城市的現狀參照下應運而生，然而，二線城市的感情卻也被迎面而來的這一刀給傷害了，因為它是橫著砍過來的，地州市也無處可逃。比如我們湖南，尤其是“長株潭”地區房地產發展具有鮮明的區域個性，其主要體現之一就是房地產行業對湖南經濟的發展不可或缺，湖南的房地產與北京、上海、深圳等一線城市的發展形勢完全不可同日而語。

　　他說：“首先，長株潭融城規劃正徐徐展開，在未來數年，將有數十萬人來到長株潭城區居住。支援長株潭房地產的發展，更有利于眾多企業落戶長株潭城區。房產將成為加速長株潭‘兩型社會’建設、加速城市群發展的產業能量，成為長株潭城市化擴張的催化劑。

　　“其次，整個湖南，尤其是長株潭地區房地產價格相對良性，沒有泡沫，相對于北京、上海、深圳這些一線城市，每平方米動輒兩三萬元的起價，長沙的房價是比較低的，如此鮮明的區域個性，使湖南房地產行業迥異于中國諸多一線城市。”

　　他說，觀察二線城市的購買者主要是改善性需求，相比而言，投機泡沫不大。這次新政恰好抑制了中低端需求，相反放過了那些別墅類消費的高端人群。因此政策調整，應該對二三線城市區別對待，像湖南的區域政策不應是打壓房地產，而應抓住融城機遇、抓住價格比較優勢、抓住外來資金轉移等機遇，出臺鼓勵性政策，加速發展房地產業。

　　個人房貸一直被銀行業視為“優質蛋糕”，銀行找不到任何一個產品能比房貸、尤其是個人房貸更加優質的長期資產。打壓性新政的實施勢必對商業銀行的業務產生很大的影響。

　　房貸首付提高抑制了部分潛在需求，銀行在業務的增量上也會放緩，對于一些靠維持較低價格來吸引客戶的中小銀行而言，這次提高首套房和二套房的首付提價無疑給商業銀行帶來了更大的壓力，而對于市場地位穩固的大銀行來說，也會因高額首付而流失掉中低收入的基層客戶，新政從某種意義上可以說是縫上了銀行那只吸金的口袋。

　　收縮流動性，只意味著下一次可能流動得更猛，這不是市場調節的辦法。

　　李詠表示，對于此次新政的出臺，是行政的強制干預，旨在抑制需求。然而，無論是從生物學、生理學、心理學，還是經濟學來看，抑制都不是疏導壓力的良好辦法，抑制久了，接下來出現的就是猛烈噴發。

　　這次政策對需求的抑制也不例外。它實質上只是在延緩需求的爆發，然而在“被抑制”階段，市場的需求就進入了一個惡性的蓄水期，等膨脹到閘門擠開之時，它出現的就是不可遏止的需求泄洪。在當前的市場環境下，良性的方式應該是增加房產的市場供應量，政府在貨幣政策上繼續放開步子，重點放在調整產品結構上，對房地產應該有一個長期的規劃，國家對城鎮建設、農村住房建設，都應該有系統、長期的規劃。

　　湖南的房價不會出現明顯下降

　　李詠說，首先，湖南均價本來就不高，并且現在處在城市擴張的上升階段，相應的房地產行業也會迅猛發展，總的房價走勢依然是上升。第二，新政要求銀行收縮買房消費需求，但目前對開發商的信貸需求并沒出臺打壓政策，政策目前只是在抑制消費需求，并沒有抑制開發需求，房地產商的信貸來源并沒有收縮，房產商依然可以活下來，依然會有好的資金鏈。第三，地方政府也未必愿意房價下來。第四，行業組織也在發揮越來越強的作用，其內部成員正積極開展行業互助，互相拆借，靜待下一輪需求的“猛獸”出籠。

　　李詠表示，新政主要打擊的對象是短線炒房的投資者，對首次購房者不會有影響。作為一個成熟的地產市場，房價持續上漲的總體趨勢不會變，新政只能短期內產生有限效果，一旦壓力膨脹，市場消化掉正常利空后，房價必然再現2008年的報復性反彈，到時又會迎來新一輪的房價上漲。從這個角度來說，目前房價不會下降，但上漲也乏力，應該是買房的好時機，等到新一輪房價上漲時又錯失機會了。(本報記者 蘇群）