隨著樓市新政策的出臺,杭州樓市的交易量也有所下降,與此同時,購房合同毀約糾紛也在增加。記者在采訪中了解到,盡管目前還未出現相關的司法判例,但已經有大量購房者向律師咨詢,準備通過法律手段解決糾紛,專家呼吁司法部門應盡快出臺相關的司法解釋或指導意見,規范此類案件的審理。

　　“都是買家不愿意買了,有的寧可付違約金也要毀約”

　　“爆單!又爆單了!”杭州城西一家房產中介公司的孔經理近段時間很郁悶,她所聯系的房產交易合同已經有好幾筆黃了。“都是買家不愿意買了。有的寧可付違約金也要毀約。”孔經理表示,“已付定金簽了購房合同的客戶,由于按揭貸款按新規執行,毀約合同的比例大約占到15%。”

　　前幾天,寧波一家樓盤的十幾名購房者一起來到樓盤售樓處,要求集體退房。今年年初,這些購房者在該樓盤開盤時簽訂了購房合同,并繳納了10%的定金。大部分購房者受政策限制無法辦理按揭手續,因此要求辦理退房手續,但開發商明確表示如要退房,業主們的定金將不予退還。

　　杭州市民林先生這幾天也在忙著找人。林先生4月20日在房產中介的介紹下與人簽訂了賣房合同,以142萬元的價格賣出了一套住房,但對方在沒有付款的情況下突然毀約,并拒絕承擔賠償責任,從此以后就不再接林先生的電話了。

　　一位房產開發商表示,一般的房地產開發商都有在建工程銀行抵押貸款或各種形式的融資借款,他們需要及時出售樓盤回籠資金以緩解貸款壓力,購房者的退房行為輕則影響到其下一步的項目開發進度,重則加深了開發商資金鏈條斷裂的風險。“在市場前景不被看好的情況下,開發商自然是不愿意讓購房者輕易退房的。”

　　對由政策調整造成的房屋買賣糾紛,法律界觀點不一

　　“不論房地產買賣合同中是否有關于貸款不足時補足差額的約定,房屋買賣雙方都會以自己的利益為重進行理解,雙方各執一詞,因此而引起的房產糾紛不斷增多。”浙江金道律師事務所王全明律師認為。

　　記者了解到,近段時間杭州各家律師事務所都收到了大量關于房產違約糾紛的咨詢業務。浙江澤大律師事務所接連推出新政策下的房產糾紛法律講座,幾乎場場爆滿,累計咨詢超過700人次。浙江浙聯律師事務所主任律師戴和平說,目前該所受理的二手房買賣糾紛有300多件,是去年同期的數倍。

　　記者注意到,對此次由政策調整造成的房屋買賣糾紛,法律界人士對毀約責任也有不同的觀點。王全明律師認為,政策調整不屬于合同法中規定的“不可抗力”,而應該屬于該法規定的“情勢變更”,購房人要求退房,不需要承擔違約。也有些律師認為,政策調整導致違約,不應適用合同法中規定的“情勢變更”。否則,勢必導致一些看到房價下跌的買房人不誠信,以此為借口達到變相毀約的目的。

　　律師建議司法部門盡快作出明確的司法解釋或指導性意見

　　“我們目前還沒有遇到此類案件進入訴訟程序,現在確實發生了大量的房屋買賣糾紛,我們也在關注這類案件。目前,更多地集中在訴前調解協商階段。”杭州中級人民法院一法官表示。

　　杭州國圣律師事務所律師程學林認為,在當前的情況下,買賣雙方通過協商解決糾紛是最有效的途徑。“現在打一個總價值200多萬的房產糾紛官司,至少要5萬元以上的費用,還要耗費當事人大量的時間和精力。協商更為高效也更加節約成本。”

　　記者了解到,目前已經有相當部分的毀約糾紛通過協商達成協議。有的客戶通過和房東協商,房東同意降低總價,雙方繼續完成買房交易,有的客戶通過協商退房成功,并取回了部分或全部預付款。

　　但是仍有相當數量的糾紛因雙方訴求相去甚遠,最終將通過司法訴訟程序解決。

　　王全明律師表示,目前各地仍沒有關于此類訴訟的判例,由于各地法官的思考和理解角度不同,同樣的案情可能會出現不同的判決結果,希望上級司法部門盡快對此類案件作出明確的司法解釋或指導性意見,確保房地產市場的平穩過渡。