據中房信對1000多位千萬級富翁進行調查測算，從去年九十月份開始，估計有2600億元資金撤出住宅市場。但在通貨膨脹全面來臨時代，資金流向何方成為目前主要難題。

　　種種跡象顯示，民間游資正在四處尋找出口。在住宅市場受限情況下，各方開發商已經開始民間游資的爭奪戰。

　　一位從山西剛回來的業內人士告訴記者，包括天潤·福熙大道、山水文園集團項目、中莎廣場、中堂國際廣場和香港置地等各方樓盤項目，都扎堆進山西推廣。而這些項目盯準的就是眾多民間資本。

　　2600億資金撤出住宅市場

　　中國房產信息集團在新政出臺一個月后，對1000多位身價在2000萬元-5億元之間的樓市投資者(按平均資產2.6億元算，他們的投資能力達到2600億元)進行的調研訪談結果表明，這些投資者早在去年九十月份就開始陸續將手上多余和較舊的房產拋售，只保留了幾套自住、給子女和養老用的房產，除新政后推出的一批優質獨棟別墅他們有所投資外，資金基本上都空置，個人空置量在300萬元-1億元之間。

　　“但是目前PPI和CPI都在上漲，特別是4月高漲的原材料價格給后期產品價格造成巨大壓力，因此在住宅市場受到調控下，尋找保值升值的渠道成為他們的迫切需求。” 中國房產信息集團分析師薛建雄認為。

　　在他看來，目前，這部分資金主要轉向途徑有很多，其中主要可能有：第一，向寫字樓和商鋪轉移。住宅價格過去幾年上漲較大而商業地產的價格相對偏低，因此一些優質地段優質產權寫字樓和社區沿街獨立商鋪成為了他們關注的目標；第二，隨著國際經濟從金融危機中恢復過來，投資者正在尋找類似倫敦、迪拜這樣的潛力城市進行投資，其中美國、加拿大、澳大利亞、中國香港、迪拜、濟州島都是他們關注的目標；第三、向金融的打新、私幕、PE等股權投資轉移，以獲得經濟加快增長的回報；第四、向金市、蒜市等保值和投資熱點轉移。

　　一位剛從山西回京的業內人士告訴記者，在國家實施煤改政策后，山西約有1400億元民間資本開始尋找出路。這些資金過去一直對房產情有獨鐘，但目前在經歷了宏觀調控后，對市場也持觀望態度。

　　商業地產正借機上位

　　自新政出臺以來，主要經營商業地產的潘石屹在各大場合表示，商業地產價值被低估。事實上，業內人士分析，潘石屹正在為其銀河SOHO爭取投資客。而這一次，潘石屹瞄準的是溫州。

　　剛從山西回來的高和投資董事長蘇鑫告訴記者，目前連續出臺的新政已經令住宅投資失望，但充足的資金仍然在尋找出口。山西民間游資就成為他尋找客戶的重要來源。就目前市場情況，民間資本最大的需求是避險。

　　“安全性資本的投資偏好是商辦物業，他們從不‘炒房’，只是當時擔心通脹，簡單的想法就是把‘手里毛了的票子’變成不動產‘存起來’。”蘇鑫表示，該旗下的私募基金看好的就是北京的商辦物業市場。原因有兩點，一是在目前高波動高風險的地產市場中，關鍵是避險，要重點考慮安全性；二是商辦物業沒有受到政策打壓。

　　去溫州尋找客戶的潘石屹在最近一次論壇上表示：“這一次我到上海來的時候，又覺得溫州客戶多起來了，因為他們比較敏感，所以我們覺得會不會是比較大的客戶市場。”

　　蘇鑫和潘石屹對商業地產的樂觀已經成為當前樓市的普遍現狀。中國指數研究院常務副院長黃瑜認為，盡管調控政策直接影響住宅成交量，但房地產仍然是資金的主要出口。在住宅市場受遏制的情況下，商業地產很可能成為投資的主要方向。但所有的投資都要以安全性為前提。

　　“于6月開盤的中莎廣場以及銀河SOHO的銷售狀況應該可以驗證新政之下，商辦物業能否成為市場熱點。”蘇鑫認為。

　　事實上，伴隨著房地產調控新政落地，不少投資客已經開始跟著政策風向調整投資方向。隨著買二套住宅的首付和利率調高到和商業地產一個標準，一些投資客已然掉轉船頭，向寫字樓、商業公寓甚至商鋪進軍。

　　但業內人士認為，雖然目前商業地產市場確實機會不錯，但投資也是有門檻的。單純的個體投資者去投資商業地產寫字樓這塊，對他的門檻稍微還是高一些。在某些地區，雖然目前商住出現倒掛，但是從長遠來看寫字樓的投資資金相對來說應大于普通住宅，再加上商業地產投資回報也是有一定周期的，沒有充分的思想準備和大量資金投入是難見收效的。

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　　4月一線城市寫字樓供應環比大增181.9%

　　根據中原地產調查，4月國內房地產資金流向出現“轉舵”跡象，主要去向是商業、寫字樓市場，其中深圳市場表現尤其明顯。至于投資住宅市場的資金能否持續流入商業地產市場，目前尚未有定論，業界正在密切關注。

　　4月適逢傳統房地產銷售旺季，寫字樓供求量均出現大幅度放大。四大一線城市4月寫字樓新增供應面積約50.09萬平方米，環比大幅度增長181.9%；銷售面積62.7萬平方米，環比增長72.43%，供求比是1：0.8。

　　其中新增供應量最大的是北京和上海，環比增幅均超過100%，供應面積分別為13.1萬平方米和30.17萬平方米；成交方面，北京、深圳銷售面積亦有大幅度增加，環比均超過100%，成交面積分別為32.86萬平方米、5.77萬平方米。北京、上海、廣州、深圳4月寫字樓銷售均價分別為22173、28530、16674、28156元/平方米，其中北京寫字樓價格創出一年來新高。

　　寫字樓市場租賃方面，各大城市租賃市場在過去一個月的基礎上繼續回暖，租金環比上漲十分明顯。四大城市4月甲級寫字樓租金大幅回升，漲幅達到2%左右，北京、上海、廣州、深圳甲級寫字樓租金的漲幅分別為2.21%、1.71%、2.06%、3.64%；準甲級寫字樓租金漲幅平均達到4%左右，四大城市準甲級寫字樓漲幅分別為3.75%、3.72%、4.51%、5.32%。各地寫字樓租賃市場已明顯走出“谷底”。

　　寫字樓市場空置率方面，上海、深圳甲級寫字樓空置率下降，降幅分別為4.6%、60.99%，北京空置率則大幅度上升；準甲級寫字樓除上海空置率下降外，北京、深圳空置率均出現明顯上升，升幅分別為24.41%、39.06%；廣州寫字樓空置率無明顯變化。

　　中原集團研究中心高級經理劉淵認為，在“新國十條”政策影響下，住宅市場成交量4月呈現大幅回落之勢，隨著各地的細則紛紛出臺，成交萎縮將成為持續狀態，而商業地產則乘此機會走出了獨立行情，成為新政的最大受益者。在首付、利率、回報率等方面，目前投資商業地產明顯優于住宅市場。而在通脹預期影響下，更多的投資者將投資眼光轉向商業地產。(記者 王營)