日前，國務(wù)院總理溫家寶在天津調(diào)研期間再次強調(diào)，宏觀調(diào)控面臨的兩難問題不少，應(yīng)防止多項政策疊加的負面影響，始終合理把握政策力度。在這之后，廣州、重慶等地細則“溫和”出臺。這是否意味著緊縮調(diào)控政策將轉(zhuǎn)向？

　　《每日經(jīng)濟新聞》(以下簡稱NBD)邀請合富輝煌市場研究中心副總經(jīng)理龍斌、雅居樂地產(chǎn)相關(guān)人士、第一太平戴維斯物業(yè)顧問有限公司住宅銷售部高級董事朱兆榮走進本期的《地產(chǎn)峰會》，讓他們來談?wù)剬Ξ斍皹鞘械目捶ā?/p>

　　話題1：政策會否放緩？

　　NBD：從4月中旬差異化的信貸政策開始，各地樓市成交量顯著下滑。溫家寶總理的話是否意味著緊縮調(diào)控政策將轉(zhuǎn)向？對于市場走勢將起到怎樣的作用？

　　龍斌：由于國際國內(nèi)經(jīng)濟大環(huán)境出現(xiàn)變化，國家的宏觀調(diào)控政策會趨于謹慎，不是說轉(zhuǎn)向，而是將考慮經(jīng)濟的承受力，更加務(wù)實。對樓市來說，政策不會在短時間內(nèi)不計負面作用地疊加，一定程度上穩(wěn)定了預(yù)期。

　　朱兆榮：由于政策具體細則沒有出來，現(xiàn)在市場還在觀望。如果房產(chǎn)稅定了，買方和賣方都會對未來市場有個預(yù)期。調(diào)整要遵循市場規(guī)律，我認為只要大家能承受，就是合理的。我認為房產(chǎn)政策應(yīng)首要考慮為收入水平低的居民提供保障性住房，實現(xiàn)“居者有其屋”。

　　NBD：在種種傳聞后，不少地方政府樓市調(diào)控細則溫和出臺，是否意味著樓市政策由“緊縮”轉(zhuǎn)為“放緩”？未來房價將會呈現(xiàn)怎樣的走勢？

　　龍斌：用“溫和”來概括各地細則不準確，準確說是“務(wù)實”。未來樓市交易量在接近冰點的情況下，有可能溫和反彈，但幅度有限。至于房價，目前已經(jīng)出現(xiàn)下調(diào)的跡象，如新開盤售價低于預(yù)期、打折優(yōu)惠盤出現(xiàn)、二手樓放盤價有所下調(diào)等，估計四季度樓價可能出現(xiàn)分化式調(diào)整。

　　雅居樂：公司會密切關(guān)注市場的走勢，應(yīng)市場的變化而調(diào)整銷售策略。公司今年預(yù)計在同一地點、同一類型的產(chǎn)品售價將保持穩(wěn)定，在市場逐步穩(wěn)定的情況下，相信集團整體的銷售均價將會有所提升。

　　朱兆榮：我們的客戶資金比較充裕，房價從10萬漲到14萬，或降到8萬，對他們來說沒太大關(guān)系。但如果降到8000，那就不合理。國家富起來后，地價越來越貴是正常的。現(xiàn)在一面壓抑供應(yīng)量，一面抑制房價，我覺得不是那么合理。

　　話題2：開發(fā)商怎樣應(yīng)對？

　　NBD：當前市場不少樓盤表現(xiàn)不一，有漲有跌，這是怎么回事？

　　龍斌：觀察歷年宏觀調(diào)控，不同的市場和不同的產(chǎn)品確實有不同表現(xiàn)。從不同市場看，前期投資型市場、炒樓多的地區(qū)，調(diào)整時間相對比較長，調(diào)整空間比較大；自住型地區(qū)調(diào)整時間與空間相對短小。從不同產(chǎn)品看，稀缺資源、城市核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)盤、外圍區(qū)域性價比高的品牌樓盤，市場關(guān)注度較高，銷售比較理想，調(diào)整空間十分有限；相反，一些品質(zhì)不佳、提價過快的樓盤，市場關(guān)注度小，銷售不佳，調(diào)整空間和幅度或許比較大。

　　雅居樂：目前公司的價格比較平穩(wěn)，只是不同的時間段有不同的促銷的手段，但這些都是常規(guī)的銷售策略。公司目前促銷，產(chǎn)品價格下降的幅度都不太大，且都是在原價上進行調(diào)整的。此外，公司還對一次性付款的客戶有鼓勵性政策。

　　朱兆榮：現(xiàn)在大部分開發(fā)商都在觀望，等著政策出臺后再做出相應(yīng)的調(diào)整。先前一些開發(fā)商降價，不一定是理性的選擇。

　　NBD：開發(fā)商方面在項目推廣和開工上將做怎樣的調(diào)整？預(yù)期未來是否會有更嚴厲的措施出臺？

　　龍斌：估計在新的政策調(diào)控下，隨著需求量的萎縮，開發(fā)企業(yè)在拿地、開工、產(chǎn)品推售方面都將趨于保守，未來市場供應(yīng)量將減少，各個市場可能先后步入低水平、階段性買方市場；也可能會針對調(diào)控的特點，多推符合剛性需求的中小戶型產(chǎn)品以及品質(zhì)不凡的高端產(chǎn)品。預(yù)期短時間內(nèi)不會有更加嚴厲的調(diào)控政策出臺，因為目前市場成交幾乎進入冰凍期，樓價停止上漲，政策調(diào)控效果已經(jīng)比較明顯了。

　　雅居樂：由于2008年底到2009年初公司開工量大大減少，導(dǎo)致2009年底市場存貨僅64萬平方米，今年我們公司的開工量將會大大增加，開工的新項目將達12個之多。目前公司還沒有做出任何調(diào)整，若要調(diào)整的話，都會是半年調(diào)整一次，不會兩三個月一調(diào)。

　　朱兆榮：因為資金回籠問題，開工量肯定會降低。我聽說一些開發(fā)商要轉(zhuǎn)做商業(yè)地產(chǎn)，這個風(fēng)險更大，因為商業(yè)地產(chǎn)需求不是普遍需求，且資金回籠時間長，投入高。我碰到的開發(fā)商認為，這次政府調(diào)整決心較大，今年的銷售不會太好，銷量會比較小。至于價格會不會調(diào)整，現(xiàn)在還說不準，開發(fā)商在互相觀望。(記者 朱玲 張初亮 楊羚強)