強(qiáng)力政策正對今年后半年市場形勢產(chǎn)生重大影響,房地產(chǎn)行業(yè)面臨重大調(diào)整可能,市場下滑在一段時(shí)間內(nèi)將加速運(yùn)行。中國房地產(chǎn)測評中心最新發(fā)布的一份研究報(bào)告指出,整個(gè)房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)一個(gè)兩到三年的振蕩期。同時(shí),由于市場預(yù)期的相互強(qiáng)化將顯著放大振蕩期的上下波動(dòng)幅度,會加大房地產(chǎn)市場環(huán)境穩(wěn)定的難度。

　　房企資金壓力將不斷上升

　　在回款周期拉長、信貸收緊、負(fù)債率高企等因素下,今年年底房企將面臨巨大資金壓力。2009年,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源達(dá)到5.7萬億元。其中,定金及預(yù)收款15914億元,占資金來源的27.86%,個(gè)人按揭貸款8403億元,占資金來源的14.71%,兩項(xiàng)共計(jì)占42.57%,占了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的半壁江山。

　　而新的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策,住房貸款首付比例提高、貸款利率從高執(zhí)行、多套住宅停止貸款等措施,從根本上限制了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可用的資金來源。如果這些政策有效地執(zhí)行下去,那么經(jīng)過不太長的時(shí)間,就會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資環(huán)境產(chǎn)生致命影響。

　　在上周召開的國務(wù)院常務(wù)會議上,提出加強(qiáng)對地方政府融資平臺公司的管理。本周多家銀行出現(xiàn)了一系列的響應(yīng)政策,包括部分商業(yè)銀行貸款額度告急,已經(jīng)開始采用選擇性地抬高利率的貸款方式；另外多家商業(yè)銀行已暫停地方融資平臺信托貸款。

　　隨著樓市調(diào)控的推進(jìn),在銀行貸款、資本市場融資等渠道受阻后,上市房企開始通過多種途徑進(jìn)行融資,緩解資金壓力。如恒大、金地、龍湖等大型上市房企,紛紛拓展優(yōu)先票據(jù)、基金募集、境外融資等多種渠道融資,綠城中國、中華企業(yè)、新城地產(chǎn)等也紛紛通過信托實(shí)現(xiàn)融資。

　　資金資源整合將成未來關(guān)鍵

　　中國房地產(chǎn)測評中心主任龍勝平博士認(rèn)為,在中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷高速成長后,地產(chǎn)公司之間在開發(fā)運(yùn)營能力上的差距將逐步縮小,資金與資源的整合將成為決勝未來的關(guān)鍵要素。目前相當(dāng)一部分房地產(chǎn)上市公司執(zhí)行的是“亦步亦趨式”的發(fā)展模式。在整個(gè)房地產(chǎn)市場處于高速發(fā)展階段,這些企業(yè)在較長時(shí)期內(nèi)會獲得高額回報(bào),一旦市場進(jìn)入下行階段,或者進(jìn)入相對平穩(wěn)階段,這些企業(yè)在高速發(fā)展中沒有及時(shí)解決的高運(yùn)營成本、盲目決策、組織結(jié)構(gòu)重疊低效等弊病就會顯現(xiàn)出來,企業(yè)將呈現(xiàn)疲態(tài)。

　　在2010年4月宏觀調(diào)控之后,上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股價(jià)均大幅下挫達(dá)20%以上,但引人矚目的是,央企背景房地產(chǎn)上市公司如中海、華潤的抗跌性明顯較強(qiáng),其中中國海外發(fā)展市值大幅提升,超過排名榜首的萬科。

　　在調(diào)整振蕩期中,部分2009年激進(jìn)拿地的開發(fā)企業(yè)將面臨銷售不暢、資金鏈緊張、融資困難等窘境。與此同時(shí),2009年適度拿地、現(xiàn)金充裕,維持較為穩(wěn)健經(jīng)營的上市公司又將面臨一個(gè)發(fā)展的機(jī)遇期。業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為,在市場下滑過程中,會產(chǎn)生數(shù)量較多的潛在價(jià)值較高的項(xiàng)目,優(yōu)勢企業(yè)可以適時(shí)收購一些因資金鏈緊張的項(xiàng)目和企業(yè),為房地產(chǎn)市場下一輪擴(kuò)張奠定基礎(chǔ)。

　　記者李廣軍