強(qiáng)力政策正對(duì)今年后半年市場(chǎng)形勢(shì)產(chǎn)生重大影響,房地產(chǎn)行業(yè)面臨重大調(diào)整可能,市場(chǎng)下滑在一段時(shí)間內(nèi)將加速運(yùn)行。中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心最新發(fā)布的一份研究報(bào)告指出,整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)一個(gè)兩到三年的振蕩期。同時(shí),由于市場(chǎng)預(yù)期的相互強(qiáng)化將顯著放大振蕩期的上下波動(dòng)幅度,會(huì)加大房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境穩(wěn)定的難度。

　　房企資金壓力將不斷上升

　　在回款周期拉長(zhǎng)、信貸收緊、負(fù)債率高企等因素下,今年年底房企將面臨巨大資金壓力。2009年,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源達(dá)到5.7萬(wàn)億元。其中,定金及預(yù)收款15914億元,占資金來(lái)源的27.86%,個(gè)人按揭貸款8403億元,占資金來(lái)源的14.71%,兩項(xiàng)共計(jì)占42.57%,占了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源的半壁江山。

　　而新的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策,住房貸款首付比例提高、貸款利率從高執(zhí)行、多套住宅停止貸款等措施,從根本上限制了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可用的資金來(lái)源。如果這些政策有效地執(zhí)行下去,那么經(jīng)過(guò)不太長(zhǎng)的時(shí)間,就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資環(huán)境產(chǎn)生致命影響。

　　在上周召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上,提出加強(qiáng)對(duì)地方政府融資平臺(tái)公司的管理。本周多家銀行出現(xiàn)了一系列的響應(yīng)政策,包括部分商業(yè)銀行貸款額度告急,已經(jīng)開(kāi)始采用選擇性地抬高利率的貸款方式；另外多家商業(yè)銀行已暫停地方融資平臺(tái)信托貸款。

　　隨著樓市調(diào)控的推進(jìn),在銀行貸款、資本市場(chǎng)融資等渠道受阻后,上市房企開(kāi)始通過(guò)多種途徑進(jìn)行融資,緩解資金壓力。如恒大、金地、龍湖等大型上市房企,紛紛拓展優(yōu)先票據(jù)、基金募集、境外融資等多種渠道融資,綠城中國(guó)、中華企業(yè)、新城地產(chǎn)等也紛紛通過(guò)信托實(shí)現(xiàn)融資。

　　資金資源整合將成未來(lái)關(guān)鍵

　　中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心主任龍勝平博士認(rèn)為,在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷高速成長(zhǎng)后,地產(chǎn)公司之間在開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力上的差距將逐步縮小,資金與資源的整合將成為決勝未來(lái)的關(guān)鍵要素。目前相當(dāng)一部分房地產(chǎn)上市公司執(zhí)行的是“亦步亦趨式”的發(fā)展模式。在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于高速發(fā)展階段,這些企業(yè)在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)會(huì)獲得高額回報(bào),一旦市場(chǎng)進(jìn)入下行階段,或者進(jìn)入相對(duì)平穩(wěn)階段,這些企業(yè)在高速發(fā)展中沒(méi)有及時(shí)解決的高運(yùn)營(yíng)成本、盲目決策、組織結(jié)構(gòu)重疊低效等弊病就會(huì)顯現(xiàn)出來(lái),企業(yè)將呈現(xiàn)疲態(tài)。

　　在2010年4月宏觀調(diào)控之后,上市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)股價(jià)均大幅下挫達(dá)20%以上,但引人矚目的是,央企背景房地產(chǎn)上市公司如中海、華潤(rùn)的抗跌性明顯較強(qiáng),其中中國(guó)海外發(fā)展市值大幅提升,超過(guò)排名榜首的萬(wàn)科。

　　在調(diào)整振蕩期中,部分2009年激進(jìn)拿地的開(kāi)發(fā)企業(yè)將面臨銷(xiāo)售不暢、資金鏈緊張、融資困難等窘境。與此同時(shí),2009年適度拿地、現(xiàn)金充裕,維持較為穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的上市公司又將面臨一個(gè)發(fā)展的機(jī)遇期。業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為,在市場(chǎng)下滑過(guò)程中,會(huì)產(chǎn)生數(shù)量較多的潛在價(jià)值較高的項(xiàng)目,優(yōu)勢(shì)企業(yè)可以適時(shí)收購(gòu)一些因資金鏈緊張的項(xiàng)目和企業(yè),為房地產(chǎn)市場(chǎng)下一輪擴(kuò)張奠定基礎(chǔ)。

　　記者李廣軍