進入6月，本輪房地產調控進行到很關鍵的“相持階段”。而近期房地產市場出現了調控政策方向不明，政出多門，各部門觀點不一的現象。那么，房地產調控政策到底未來趨勢如何？是否應該繼續調控下去？中央的“調結構”是否會半途而廢？

　　對此，中信建投首席宏觀分析師魏鳳春6月1日在接受《投資者報》記者采訪時表示，判斷針對房地產的政策是否會繼續，首先要關注政府出臺地產新政的目的是什么。“政府的目的是將房價降下來，而現在房價還沒有實質性下降，因此政府對房地產的調控會繼續下去，可能力度與節奏會有變化。”魏鳳春稱。

　　2009年房地產創造1萬億暴利

　　房地產行業到底算不算暴利行業？這個話題一直是業內外爭論不休的焦點。但多位接受記者采訪的專家均認為，近幾年房地產開發確已成為一個暴利行業。

　　據了解，國際上房地產業的利潤率一般在5%上下。而安邦首席宏觀分析師徐斌日前在接受《投資者報》記者采訪時卻指出，我國房地產開發的平均利潤率基本上是在10%以上。

　　萬通地產董事局主席馮侖曾公開表示，開發商平均資產收益率達不到5%，華遠集團董事長任志強也稱過去幾年平均的行業利潤率只有8%左右。

　　而上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭也認為，與大部分行業社會平均利潤率7%至8%的水平相比，30%以上的利潤率就算是暴利了，而近年來房地產開發的利潤普遍在此水平。

　　另根據國土資源部城市地價監測信息，2009年全國城鎮商品住房的平均成本，每平方米約2500元。而據此算出，2009年中國的房地產商賺取的利潤高達1萬多億元。

　　與此同時，中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮認為，開發商的暴利關鍵不在于成本，“暴利”的一個重要來源是土地升值。他算了一筆賬，假定一個樓盤項目的土地是兩年前以每平方米2000元的樓面價購入的，到銷售時，樓面價可能漲到了5000元，每平方米凈增3000元利潤。他所算的這筆賬很直觀，既解釋了開發商為何瘋狂炒地的原因，也道明了房地產暴利的其一個渠道。

　　為此，房地產是個暴利行業已是不爭的事實。此外，從我國億萬富豪排行榜也可以看出，中國校友會網最新發布的《2010中國億萬富豪調查報告》顯示，涉足房地產、能源和IT三個行業的億萬富豪數量，占1999~2009年中國富豪榜上榜億萬富豪總數的50%。其中，涉足房地產行業的富豪人數最多，幾乎占全部富豪的1/3，有567人，約占富豪總數的28.96%。

　　高房價讓經濟結構難調整

　　近年來，多個行業的企業紛紛搶灘房地產，不論是海信、海爾等制造行業的龍頭企業，還有中國平安、中國電信、中國人壽等電信、保險企業也均涉足房地產行業。

　　“這說明我國房地產市場過熱，亟需國家調控抑制其泡沫，使其降溫。”對此，知名房地產專家陳真誠日前在接受《投資者報》記者采訪時如此表示。

　　事實上，“門外漢”進入房地產行業并非突然，有如此輕松賺錢的行業，誰又不想分杯羹。而當大量資本涌入地產業后，其結果將影響到目前的結構調整。

　　為此，“調結構需要壓縮房地產暴利，否則調結構很難進行下去。如果房地產行業沒有這么高的利潤，相信很多非房地產企業不會輕易進去。”魏鳳春告訴《投資者報》記者。

　　同時，社科院學部委員、社會政法學部副主任景天魁也認為，長遠來看，房地產業不利于我國經濟發展方式轉變，“房地產所帶動的大多是勞動密集型或生產低附加值產品的行業，尤其是普通的鋼材、水泥等建材行業，科技含量不高。房價高漲勢必延續原有的經濟結構，反而把高能耗、高污染的企業救活了，還何談加快經濟發展方式轉變？”

　　國家行政學院決策咨詢部研究員王小廣對此也持相同看法。他指出，房地產并不是一個技術領先或對技術進步有明顯推動的行業，它的過快過猛發展，只會增加更多的高耗能產品需求(如低檔鋼鐵、水泥等)，使我們面臨的資源環境壓力更大。同時，它會在需求和價格上，對技術含量高的產品形成逆激勵，不利于其他產業、產品結構升級。

　　據記者了解，我國的企業進行技術創新和產業升級的收益是不低的，有人估算可能達15%。但為什么企業還是不愿意進行技術創新和產業升級呢？其原因就是炒房等投機性行為，收益高、風險低。只要房地產暴利持續存在，社會資金、人才及其他資源，都會很自然地偏好于房地產，也不必辛苦地搞自主創新。

　　當下房地產的誘惑太大了，這必然產生一種反結構調整效應。一些利潤率不低的行業也不想守本分，把剩余資金大量轉投房地產。為此，王小廣提出，房地產暴利被壓縮的空間正是結構調整的空間。他認為，“要加快結構調整，必須改變這一環境，下決心讓對產業升級作用很小，讓資金、資源占用極多的房地產回歸常態，壓縮其暴利空間，讓結構升級的重點行業有更多的資金和資源供應，企業家更樂于本業搞創新。”

　　調控要堅持政府不會放棄調控持續性，才能降房價

　　“政府出臺地產新政的目的是將房價降下來，而現在房價還沒有實質性下降，政府不會輕易放棄對房地產的繼續調控，只是調控的力度與節奏會有變化。”魏鳳春稱。

　　目前，房地產新政已實施一月有余，雖然有恒大地產等個別開發商價格稍許松動，但整體上依然堅挺。而地產企業不降價表明他們目前的財務壓力還不大。據悉，“萬保招金”四大公司就是如此：一季報，萬科賬面貨幣資金近180億元、保利地產139億元、招商地產81億元、金地集團86億元。此外，四家公司還有大量的預收款，截至一季度末分別是367億元、346億元、94億元、83億元。這些預收款可以結轉為銀行存款。

　　“房地產調控應該繼續堅持下去，否則這次調控沒有實質性效果。”徐斌告訴《投資者報》記者。

　　同時，陳真誠也強調，事實上，國家還在繼續深化調控房地產。從近期出臺的土地增值稅清算與房產稅的開征可看出，政策以組合拳的方式對房地產市場進行調控，其目的仍是打壓房價。

　　他同時認為，不過，在短期內，房價大幅下跌的可能性不大。到7月份公布半年度宏觀經濟數據后，房價將出現明顯下降。從2008年的經驗看，房價出現明顯下降往往要比成交量下降滯后3個月左右。到7月份，不但成交量已下降了約3個月，調控新政策也已出臺了約3個月，效力將比較有效地釋放。

　　不過，“如果地產企業對其銷售價格死扛不降，進一步針對地產的調控政策很可能會實施，調控將直指地產企業的喉嚨——資金。”魏鳳春也表示。他還預測，或許會對地產企業的信貸做出控制。(記者 譚志娟）