“從沒有看到像你這樣沒素質的人。”上海市民陳斌 (化名)6日遭到上海一家房屋中介公司經(jīng)紀人的短信謾罵，原因是他沒有跟隨這家中介公司的看房班車去看商鋪，而是選擇了離自己家更近的另一房產(chǎn)中介公司的看房班車。

　　陳斌說，他很理解那名經(jīng)紀人急于成交的心態(tài)，在樓市新政出臺后，很多房地產(chǎn)經(jīng)紀人都因為“零成交”而只能拿到1000多元的底薪。這兩家房產(chǎn)中介公司幾乎每天都會打電話給他，邀請他前往嘉興一家名為“嘉興中港城”的大型商場選購商鋪，而他正好想借機去嘉興游玩一下，于是就在兩家同時邀請他的中介中選擇了一家，不料卻因此得罪了另一家房地產(chǎn)中介的經(jīng)紀人，并遭遇了該經(jīng)紀人的多次短信謾罵。

　　不過，令人奇怪的是，此后這家房地產(chǎn)中介公司的其他經(jīng)紀人又屢次三番地打電話給他，向他推薦“嘉興中港城”，甚至在乘地鐵時，他也會遇到經(jīng)紀人推銷這一商鋪。同時除了這一項目，房地產(chǎn)中介還會向他推薦很多其他商場的鋪面，甚至包括遠在山東的商鋪。

　　陳斌因此向《每日經(jīng)濟新聞》記者咨詢，商鋪是不是最不受調控影響的產(chǎn)品，因此才會有那么多的中介公司會向他推銷商鋪？但是信義房地產(chǎn)分析師朱平平卻表示，5月上海二手商鋪和寫字樓一共只賣了不到300套，僅占到當月6776套成交二手房的不足5%。而相關中介向他熱情推銷的嘉興中港城在新政后的銷售量要比新政前降了20%。

　　開發(fā)商靠商鋪“救急”？

　　陳斌不知道的是，套現(xiàn)商鋪和車庫已經(jīng)成為開發(fā)商眼下除降價外，最實際的“自救”策略。中國房地產(chǎn)信息集團分析師薛建雄說，在大多數(shù)開發(fā)商不愿降價賣房的情況下，曾經(jīng)只是“配角”的商鋪、車庫、寫字樓，現(xiàn)在已經(jīng)成為上海樓市的最新銷售主力，正是依靠這些以往房地產(chǎn)業(yè)的邊緣產(chǎn)品，上海房地產(chǎn)商才艱難地熬過樓市調控的第一個月。

　　來自中國房地產(chǎn)信息集團的數(shù)據(jù)顯示，3~5月，上海一手商品房的總成交額分別是241億元、346億元和142億元，金額呈逐月遞減之勢。但商鋪和車庫的銷售金額卻一直處于上升趨勢，占全市商品房全部銷售額的比重也日趨增加。

　　3~5月，上海商鋪成交總額分別為18億元、34億元和30億元，車庫的成交額是3.6億元、4.5億元和3.7億元。可見，在樓市成交額大幅下滑的情況下，商鋪、車庫等一些項目的附屬產(chǎn)品成為開發(fā)商資金回流的主要銷售產(chǎn)品。據(jù)佑威房地產(chǎn)中心的數(shù)據(jù)顯示，5月上海成交的商鋪面積和車庫面積已經(jīng)占到了總成交面積的1/3。

　　此前，上海銷售車庫和商鋪的，主要是中小房地產(chǎn)企業(yè)。但是，5月份全國知名的大公司也開始成為車庫和商鋪銷售的主力軍。在5月車庫和商鋪的銷售排行榜上，萬達、金地、仁恒等大地產(chǎn)商旗下項目的車庫和商鋪成為主力軍。

　　以目前暫時沒有新推樓盤的金地上海公司為例，5月份該公司主要銷售了浦東外高橋地區(qū)的478套車庫，涉及金額達到5254萬元。而同期在售的金地灣流域項目，只銷售了4套住宅。

　　萬達在上海嘉定的江橋萬達廣場在5月一共只售出80多套住宅，獲得1.46億元的銷售額，但其當月出售的商鋪，總金額卻高達2.76億。

　　除上述地產(chǎn)巨頭外，仁恒、復地等房地旗下的車庫和商鋪在5月也賣出了比住宅更好的業(yè)績。

　　商鋪、車庫被降價甩賣

　　盡管很多地產(chǎn)分析師認為，5月份商鋪和寫字樓的熱賣，是因為商業(yè)地產(chǎn)受宏觀調控影響最小的緣故。

　　但薛建雄表示，僅從銷售角度來說，現(xiàn)階段大公司賣商鋪和車庫并不是一個好時機。因為，非中心區(qū)樓盤的商鋪最早要交房一兩年后才能體現(xiàn)價值，而車庫更是要交房5年左右才能體現(xiàn)價值，在現(xiàn)金回流順暢的情況下，開發(fā)商一般都要等到商鋪、車庫價值最大化才會賣。

　　但是，在時機不成熟的情況下，開發(fā)商先賣車庫，顯然屬于逼不得已。

　　薛建雄說，2008年的降價潮告訴我們，一旦樓盤的售價比老業(yè)主購房時的價格還要低，必然會引發(fā)老業(yè)主的一波退房潮，這顯然是開發(fā)商不愿意看到的。

　　但開發(fā)商更不愿意讓開發(fā)資金受項目滯銷影響而緊張。因此，開發(fā)商只好選擇車庫和商鋪作為主力的“出貨”品種。為達成這一目的，很多車庫和商鋪的價格也因此出現(xiàn)松動。

　　以江橋萬達商業(yè)廣場為例，該樓盤的商品住宅銷售價格目前已接近2萬元/平方米，但該商場價值更高的商鋪成交均價僅為26670元/平方米。同樣，上海一個車位的價格一般在10萬元~30萬元，但金地未未來樓盤的車位5月成交均價僅11萬元，車位成交單價僅3566.96元/平方米。

　　熟知上海房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)內人士說，和住宅銷售渠道不同，上海的商鋪和車庫的銷售主要靠房地產(chǎn)中介經(jīng)紀人完成。所以陳斌才會在最近一個多月屢屢接到來自房地產(chǎn)中介公司的熱情推銷。不過要不了多久，這種情況就將得到改變，因為大規(guī)模的降價開始后，房產(chǎn)經(jīng)紀人會把注意力重新轉到住宅上面。(記者 楊羚強）