央行6月17日公布的第二季度全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查結果顯示，居民對房價上漲預期弱化，觀望情緒導致購房意愿下降。業(yè)內(nèi)專家表示，受樓市調(diào)控新政影響，買賣雙方尤其是買方市場觀望情緒濃厚，一線城市房價下跌已成定局，銀行存量房貸風險將有所上升。

　　央行的此項調(diào)查結果顯示，對當前房價水平，72.5%的居民認為“過高，難以接受”，該比例自去年第二季度以來逐季攀升，至本季再創(chuàng)新高。雖然29.3%的居民對未來房價仍持上漲預期，但比一季度低10個百分點，房價上漲預期有所弱化。在此預期下，城鎮(zhèn)居民觀望情緒濃厚，購房意愿下降。未來3個月意欲購房的居民占比降至15.5%，連續(xù)兩個季度回落，累計降幅近3個百分點，結束了去年以來持續(xù)上升的勢頭。央行在調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)，45.7%的城鎮(zhèn)居民傾向于選擇“更多儲蓄”，36.4%的居民傾向于“更多投資”，包括購買債券、基金、股票等，而18%的居民傾向于“更多消費”。

　　實際上，城鎮(zhèn)居民購房、投資、儲蓄意愿的變化已在5月經(jīng)濟金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)中有所體現(xiàn)。央行數(shù)據(jù)顯示，受房市調(diào)控、住房成交量下降的影響，5月份居民戶貸款增加2633億元，較上月少增622億元，占總新增貸款的比重為41%，較上月占比略有下降。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，5月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲12.4%，漲幅比4月份縮小0.4個百分點；環(huán)比上漲0.2%，漲幅比4月份縮小1.2個百分點，環(huán)比漲幅為連續(xù)14個月新低。其中，北京地區(qū)，5月房價同比上漲14.3%，環(huán)比下降0.1%。也就是說，和今年4月相比，5月北京房價略有下降。這也是連續(xù)15個月以來，北京房價首次下降。記者注意到，北京的二手房市場也發(fā)生了較大變化，有的二手房房價每平米下降數(shù)千元，但掛牌數(shù)日仍無人問津。更有數(shù)據(jù)顯示，北京6月上半月取得預售許可證的12個項目合計供應4788套，全部為未簽約狀態(tài)。

　　房地產(chǎn)調(diào)控以來，記者收到的為數(shù)不多的幾則推銷樓盤的電話或短信，售樓員無一例外地將價格優(yōu)惠當成了新樓的賣點。5月5日，當恒大第一個打出打折牌時，很多業(yè)內(nèi)人士還認為是作秀；但一個月過去，在北京，萬科、富力等房企的多個項目在悄悄降價；6月8日，綠地宣布，將在全國41座城市對100個樓盤進行優(yōu)惠促銷。

　　本報專家組成員、中國社會科學院金融研究所金融發(fā)展與金融制度研究室研究員易憲容就表示，住建部、央行、銀監(jiān)會三部門最近對商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認定標準進行了規(guī)范，對于個人購買住房貸款是否為第二套住房，既以家庭是否持有住房為標準，也以家庭是否利用過銀行貸款購買住房為標準，而且還得盡責調(diào)查來確定個人家庭持有住房之情況。它對當前及將來國內(nèi)房地產(chǎn)市場的影響不可低估。“三部門對‘二套房認定標準’的規(guī)范，就是中央政府清楚地向房地產(chǎn)市場發(fā)出的明確信號，最近的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策并非是臨時性的條例，而是保證國內(nèi)房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展的原則。‘國十條’都會逐漸轉(zhuǎn)化為可操作的細則，而不是臨時性的條例”，易憲容說。“認房又認貸”的二套房認定標準出臺之后，業(yè)內(nèi)人士預計，近兩周一些城市部分新盤可能會出現(xiàn)退房潮。

　　與成交量大幅萎縮、房價調(diào)整預期增強同樣籠罩市場的，還有對銀行存量房貸風險的擔憂。6月15日銀監(jiān)會發(fā)布的《中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會2009年報》指出，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的信貸風險正在上升，并警告不良貸款增長壓力。銀監(jiān)會表示，隨著房地產(chǎn)市場不確定性逐步增加，2010年個人住房按揭貸款業(yè)務中的不審慎行為可能加劇，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風險鏈條效應或?qū)⒅噩F(xiàn)，信用風險隱患可能上升。

　　銀監(jiān)會稱，2009年銀行業(yè)新增人民幣貸款9.59萬億元，同比增速達31.7%，創(chuàng)近十年來的新高，同時貸款期限結構以中長期為主，投向也比較集中。隨著整體經(jīng)濟運行環(huán)境常態(tài)化以及結構調(diào)整步伐的加快，2010年部分信貸資金形成實質(zhì)性風險和損失的可能性增大。

　　確實，對于銀行來說，增量房貸可以依靠提高首付比例、上調(diào)利率的方式控制風險，但對于存量房貸來說，銀行面臨的風險壓力更為突出。一方面，銀行的按揭是在房價猛漲的同時增長最為迅速，如果房價向下調(diào)整30%，一部分按揭貸款幾乎沒有安全邊際，而七折優(yōu)惠利率的房貸將最先跌入風險的泥潭。另一方面，由于宏觀調(diào)控使二手房成交量萎縮，對于有多套房按揭的投資性購房者來說，短期內(nèi)巨大的負債壓力將加大其“斷供”概率。

　　采訪中，中央財經(jīng)大學中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇對本報記者說：“無論是日本‘失落的十年’，還是美國的次貸危機，都是由房地產(chǎn)市場泡沫的破裂所引起的。中國房地產(chǎn)市場與金融體系有著千絲萬縷的密切聯(lián)系，房地產(chǎn)市場的非理性繁榮，可能對銀行體系乃至整個國家金融安全帶來較大的沖擊，因此維護國家金融安全需要一個平穩(wěn)健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場”。他認為，要針對不同的借貸主體采取不同的信貸政策，在審慎監(jiān)管的前提下，對于自住需求采取鼓勵政策的同時也不能放松其自身的信用風險的管理，而對于投資性需求的住房要有著差別化的監(jiān)管機制和審批措施，提高投資性需求的融資成本，使得信貸結構與房地產(chǎn)市場的發(fā)展相互協(xié)調(diào)，合理布局。

　　看來，房地產(chǎn)市場的調(diào)控“動靜”會越來越大，畢竟只有擠掉泡沫，經(jīng)濟才能健康發(fā)展。記者 李倩