目前上海注冊房產估價師有1351名。一個估價師需要三個工作日左右，才可以對一處房產進行精確的價格評估。

　　存量房有待精準評估

　　在北京、深圳的樓市細則相繼出臺后，上海樓市細則也已出爐，其中有房產稅這一“重型武器”待發。

　　日前，記者了解到，上海樓市調控細則中的房產稅征收辦法將要求不符合條件的房產擁有者，按照房產評估價值按年支付房產稅。

　　然而，針對這一征稅方式，部分業內房產估價師提出了可行性的質疑：面對上海規模浩大的存量房，有關部門如何有效進行精準評估？房產稅征收是否能真正施行？

　　按照目前的條件，若對現有存量房進行精準評估，上海需要28年時間。如此一來，依評估價征稅 “類比估價”的可行性更大。

　　千名估價師要算28年

　　房產稅的征收日益真實。同時，以評估價征稅這一方式更是引發了很大的爭議。

　　上海市房地產經濟學會副會長、土地學會顧問印堃華向記者證實，上海市政府已就樓市調控細則召開相關會議，房產稅征收細則月底將出臺，以征求各方意見。具體的計稅基礎是房產的“評估價”，而非成交價。征收方式如同國外的現行方式，可能針對不同房屋類別，在市場價的基準上乘以系數0.7，按照0.5%~1.2%左右的稅率遞進征收。

　　記者查閱上海住房保障和房屋管理局網站了解到，目前上海注冊房產估價師有1351名。另據上海統計局“全社會房屋施工面積、竣工面積 (1985年-2008年)”數據，上海截至2008年的竣工面積已達4.57億平方米。上海佑威房地產信息服務有限公司薛建雄更表示，截至2009年，該公司計算的上海存量房面積為4.98億平方米。

　　“如按精準的估算方式，這個工作量有些夸張。”上海一名不愿透露姓名的估價師告訴記者，一般來說，對一處房產進行精準的價格評估過程為：接受評估委托、進行市場調查；第2日進行實地勘探、撰寫總結報告；第3日向委托人呈交綜合評估書。也就是說，需要3個工作日左右，才可以對一處房產進行精確的價格評估。

　　若按平均每套房產100平方米的面積進行大致估算，截至2008年的上海房產竣工面積需要全上海1351名在冊估價師花費約1萬天，即28年左右，才能真正完成所有的價格評估工作，這還不涉及2009年后新增的存量房等。

　　此外，根據現行規定，對一處房產進行價格評估，需要根據房產的不同市值進行估算收費。該估價師介紹，一般價值100萬元的房產，約需要5000元估算費用。超過100萬元的房產，按照不同額度的費用標準征收。因此，此方法一旦實施，這其中龐大的費用該由誰來承擔，也是一個疑問。

　　“類比估價”可行性更大

　　對于上海房產稅究竟如何征收的疑問，上海稅務局回應記者稱，目前尚無任何有關房產稅的細則出臺，若有變動，相關信息都將在部門網站上第一時間公布。

　　估價師黃海表示，若要征收房產稅，更可能細化征收對象，而非針對市場上所有的存量房。印堃華則認為，上海的房產稅征收應有自己的“高水平”，對新增的存量房進行征收更為可行。

　　業內人士猜測，評估價征稅“類比估價”的可行性更大，即根據如別墅、新建商品房、舊商品房等類別，進行不同檔次的“模糊估價”。對每處房產進行精確的價格估算，一方面沒有可行性，另一方面，巨大的費用支出由誰來承擔也難以定奪。

　　房產稅是否能夠真正對投資客產生打擊？印堃華對此表示懷疑。

　　印堃華解釋說，若是一套市價為200萬元的房產，評估價約為140萬元，按照目前的稅率征收房產稅，一年約繳付7000多元，平均每月不過600元左右。這對于真正的炒房者來說，并不是很大的數字。（張仲超）