都說(shuō)2010年是小產(chǎn)權(quán)房的“結(jié)果年”，今年開(kāi)始，國(guó)土資源部等部季三令五申小產(chǎn)權(quán)房不會(huì)合法化，利益各方均正在觀望中央政府會(huì)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的身份作何判定。最終是剿滅還是招安，數(shù)以千萬(wàn)計(jì)的人在等待見(jiàn)分曉的時(shí)日。

　　然而，棒喝之下仍未降伏，如今的小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)者儼然在搶跑政策真空期。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京的小產(chǎn)權(quán)房銷售沒(méi)有隨著政策出臺(tái)的預(yù)期而有所收斂，反而大有公然挑戰(zhàn)主管部門忍耐力的態(tài)勢(shì)。在法不責(zé)眾的僥幸心理下，開(kāi)發(fā)商公然叫賣小產(chǎn)權(quán)房，而地方政府亦是睜一只眼閉一只眼。

　　多年存在的灰色現(xiàn)實(shí)，讓小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)已經(jīng)形成了自己一套完整的地下流通鏈條，而牽系多方的利益鏈致之屢禁不止。

　　不顧打壓 頂風(fēng)開(kāi)發(fā)

　　6月8日，北京懷柔區(qū)楊宋鎮(zhèn)小產(chǎn)權(quán)房水岸江南二期被強(qiáng)拆完畢。5月4日，該項(xiàng)目登上國(guó)土部黑名單，成為國(guó)土部公開(kāi)掛牌督辦的典型國(guó)土資源違法案件。

　　但是，“水岸江南”一期仍舊保留，這源于國(guó)土部劃定的一條“生死線”：對(duì)尚未銷售的和2007年12月30日以后新建、續(xù)建的房屋予以拆除；對(duì)2007年12月30日以前銷售的已建成房屋，待全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房處理政策出臺(tái)后一并處理。

　　“一案一處理”新政并沒(méi)有引起小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)者們的畏懼。近日，隨著地鐵房山線開(kāi)通日期的臨近，房山區(qū)的地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸走熱，小產(chǎn)權(quán)房亦隨勢(shì)走火，且推廣手段與普通商品房越來(lái)越相似。

　　在某知名門戶網(wǎng)站的房產(chǎn)頻道，推薦的房山板塊在售樓盤中，就有多達(dá)8個(gè)項(xiàng)目為正在建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，項(xiàng)目規(guī)模多則60多萬(wàn)平方米，少則亦有20多萬(wàn)平方米。

　　它們的顯著特征是價(jià)格普遍比同區(qū)域樓盤低50%~60%，大多項(xiàng)目售價(jià)在4000元/平方米左右，少部分臨近軌道交通的項(xiàng)目則能賣到6000元/平方米以上。而在這些網(wǎng)絡(luò)廣告中，其也并不避諱這些小產(chǎn)權(quán)房的身份。

　　房山的小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目除了為看房者提供免費(fèi)看房班車，還在市區(qū)內(nèi)設(shè)有簡(jiǎn)易售樓處，多位于公主墳、六里橋、玉泉營(yíng)一帶。

　　房山區(qū)琉璃河鎮(zhèn)劉李店村有一個(gè)名為燕都御景的項(xiàng)目，號(hào)稱房山地區(qū)目前在售的最大的小產(chǎn)權(quán)房，總建筑面積達(dá)66萬(wàn)平方米，其公開(kāi)宣傳資料稱，社區(qū)中建有97棟純板式住宅。

　　銷售人員告訴記者，燕都御景實(shí)際上是濱水雅園的四期工程，目前正在打地基。濱水雅園從2006年開(kāi)發(fā)，至今整個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)蓋好了50多棟樓，入住率40%。而現(xiàn)在銷售的是三期的項(xiàng)目，也只剩下3、4套房，并且是開(kāi)發(fā)商從業(yè)主手中回收的二手房，均價(jià)4200元/平方米。同其他小產(chǎn)權(quán)房一樣，這里也只接受一次性付款。

　　記者實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，一條斜斜的馬路將小區(qū)一分為二，東區(qū)只有十幾棟樓，大部分在西區(qū)，小區(qū)內(nèi)的綠化極為簡(jiǎn)單。記者看的3套二手房均為毛坯房，有一棟位于一層的兩居室地面已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的下沉，客廳部分區(qū)域還有水泥填補(bǔ)痕跡。

　　這并非個(gè)案。在房山良鄉(xiāng)、石樓鎮(zhèn)、竇店鎮(zhèn)等鄉(xiāng)鎮(zhèn)，均有多個(gè)小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目公開(kāi)售賣。距離通州太玉園不遠(yuǎn)的欣橋家園，當(dāng)?shù)卮迕窀嬖V記者，有幾棟樓即將排號(hào)銷售。而除了通州、房山，昌平、懷柔等地仍有多個(gè)小產(chǎn)權(quán)房在售、在建。

　　據(jù)國(guó)土部門不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房面積已達(dá)66億平方米，相當(dāng)于中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)近十年來(lái)的開(kāi)發(fā)總量。其中，北京小產(chǎn)權(quán)房約占了當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)總量的20%左右，深圳等城市占的比重更高，有的高達(dá)40%~50%。業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，北京已售和在建的小產(chǎn)權(quán)房很快就會(huì)超過(guò)1000萬(wàn)平方米。

　　基數(shù)龐大給了小產(chǎn)權(quán)房挑戰(zhàn)政策的理由。從2007年起，有關(guān)解決小產(chǎn)權(quán)房的法律法規(guī)逐漸出臺(tái)，但還是阻擋不了小產(chǎn)權(quán)房的熱銷。

　　房山琉璃河某小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目銷售人員稱：“買小產(chǎn)權(quán)房不占你二套房的名額，因?yàn)樗�不是商品房，不走銀行貸款，銀行查不出來(lái)，而且只在當(dāng)?shù)卣�府有備案，但在北京市房管局沒(méi)有備案，也不用給國(guó)家交稅，所以可以放心購(gòu)買。”

　　“我們項(xiàng)目占用的是村集體建設(shè)用地，屬于舊村改造，和村里簽的是70年的合同，鐵定不會(huì)拆，如果拆了，村里會(huì)給補(bǔ)償。”房山東周各莊一個(gè)小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目的銷售人員如此保證。

　　灰色利益鏈

　　“越是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，人口越聚集，小產(chǎn)權(quán)與大產(chǎn)權(quán)房之間房?jī)r(jià)的差距越大，就越有人買。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所金融市場(chǎng)研究室副主任尹中立表示。

　　事實(shí)上，如今的小產(chǎn)權(quán)房已形成了一種另類賭局：干部股東隱藏在村辦企業(yè)中、開(kāi)發(fā)商充當(dāng)中介收取的數(shù)目龐大的二手房過(guò)戶費(fèi)、購(gòu)房者拿幾十萬(wàn)資金以及模糊的產(chǎn)權(quán)證對(duì)賭，下注各方錯(cuò)綜編織了一條灰色利益鏈條。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，一項(xiàng)從頭到尾都無(wú)法受到法律保護(hù)的交易行為，能夠成熟運(yùn)轉(zhuǎn)多年，最基層的政權(quán)組織，實(shí)際上在這其中扮演了關(guān)鍵的角色。

　　燕都御景銷售人員稱，該項(xiàng)目屬于新農(nóng)村建設(shè)示范點(diǎn)，因此在一期開(kāi)發(fā)時(shí)，拿出了6棟樓作為回遷房，其他的樓房用來(lái)對(duì)外銷售，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商為北京燕都立民房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，為當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府所聘請(qǐng)，所以簽購(gòu)房合同也是和鎮(zhèn)政府簽。

　　另一位于房山的小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目京熙府邸亦公開(kāi)宣稱，項(xiàng)目占地面積500畝，開(kāi)發(fā)商為“北京市房山區(qū)石樓鎮(zhèn)襄駙馬莊村委會(huì)”。

　　最具代表性的通州區(qū)太玉園，從2006年以來(lái)，成立了系列以太玉園為名的公司，其中包括北京太玉園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、北京太玉園物業(yè)管理公司、北京太玉園商貿(mào)有限公司、太玉園(北京)投資有限公司等。

　　根據(jù)北京市工商登記資料顯示，有的公司是以張灣村為法人，村支書(shū)劉國(guó)利為法定代表人，有些則直接以劉國(guó)利為法定代表人，村委會(huì)主任劉春田等為股東。

　　面對(duì)上級(jí)政府對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的強(qiáng)硬態(tài)度以及高壓控制手段，大部分太玉園業(yè)主抱著“甭聽(tīng)上面的，這兒(張灣村)做主”的心態(tài)，既成事實(shí)給了村一級(jí)政府與上級(jí)政府抗衡的底氣。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果基層政府從流通過(guò)程中攝取了利益，那么他們有足夠的權(quán)力保護(hù)這種交易行為以及交易結(jié)果，盡管這一切可能并不符合法律。

　　尹中立表示，大多數(shù)小產(chǎn)權(quán)房都打著新農(nóng)村建設(shè)、舊村改造等名義，由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)主導(dǎo)開(kāi)發(fā)，所獲利益歸集體所有。

　　建造小產(chǎn)權(quán)房屋的土地沒(méi)有繳納土地出讓金和配套稅費(fèi)，繞過(guò)了層層審批關(guān)口，在銷售時(shí)也不繳納相關(guān)稅費(fèi)。除去這幾塊費(fèi)用，商品住房?jī)r(jià)格可以壓低70%左右，負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)的村委會(huì)依然有著相當(dāng)不錯(cuò)的利潤(rùn)。

　　市場(chǎng)火爆衍生出來(lái)的二手房交易過(guò)戶費(fèi)亦是一筆龐大收入。

　　記者調(diào)查的通州、房山多個(gè)小產(chǎn)權(quán)樓盤均表示，購(gòu)房者可以拿到村里發(fā)的70年使用權(quán)的房產(chǎn)證，自住、轉(zhuǎn)讓都可以。但是，轉(zhuǎn)讓僅限于“地下”。

　　“只要交3萬(wàn)元/套的過(guò)戶費(fèi)，我們就可以幫業(yè)主賣二手房，一來(lái)開(kāi)發(fā)商有固定的客戶群，房子好出手，二來(lái)辦手續(xù)也方便。”燕都御景銷售人員稱。

　　幾乎是所有的小產(chǎn)權(quán)二手房出售時(shí)均需繳納過(guò)戶費(fèi)，太玉園和月亮灣曉鎮(zhèn)所需過(guò)戶費(fèi)均為3萬(wàn)元，欣橋家園是成交額的4%，少數(shù)項(xiàng)目的過(guò)戶費(fèi)只需1萬(wàn)元。有的過(guò)戶費(fèi)由開(kāi)發(fā)商收取，有的由物業(yè)公司收取。

　　“除了過(guò)戶費(fèi)之外，沒(méi)有其他任何稅費(fèi)，過(guò)戶費(fèi)只是村里面給購(gòu)房人換購(gòu)房合同和房本的錢。”一小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)商透露。

　　這是一筆很可觀的收入。據(jù)太玉園附近一家中介介紹，今年前四個(gè)月，太玉園有超過(guò)200套的二手房交易量，以此計(jì)算，當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)或物業(yè)公司至少收取了600萬(wàn)元的過(guò)戶費(fèi)，一整年的過(guò)戶費(fèi)用可能超過(guò)千萬(wàn)元。

　　“小產(chǎn)權(quán)房的用地、建筑、出售乃至物業(yè)的每一個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)節(jié)中，政權(quán)組織及其代言人與村民之間的利益糾結(jié)是不可避免的。”分析人士指出，但有一點(diǎn)是公認(rèn)的——在沒(méi)有鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)從根本上改變村民收入結(jié)構(gòu)之前，顯而易見(jiàn)，小產(chǎn)權(quán)房創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)價(jià)值能夠取代其他農(nóng)村經(jīng)濟(jì)形式。 (-記者 劉晨 北京報(bào)道）