6月18日，恒盛地產(chǎn)啟動在中部城市首個商業(yè)綜合體項目——恒盛·合肥壩上街休閑商務(wù)中心；6月11日，SOHO中國在上海外灘拿下上海第二個項目；6月8日，上海鵬欣地產(chǎn)啟動“水游城”全國戰(zhàn)略……在住宅調(diào)控日益冷峻的背景下，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的動作之頻繁，令人吃驚。不僅開發(fā)商們信心滿滿，業(yè)內(nèi)人士也認為無論從內(nèi)因還是外因，2010年，商業(yè)地產(chǎn)的逆轉(zhuǎn)行情已經(jīng)在醞釀之中。

　　商業(yè)地產(chǎn)動作連連

　　6月18日，去年剛在香港上市的恒盛地產(chǎn)啟動了其在中部城市首個商業(yè)綜合體項目——恒盛·合肥壩上街休閑商務(wù)中心，這也是其繼推出上海徐家匯的尚海灣項目后，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的大手筆。據(jù)悉該項目總建筑面積超過140萬平方米，投資逾百億元。

　　6月11日，SOHO中國宣布以股權(quán)收購的形式，間接收購?fù)鉃?04地塊，成功拿下其在上海第二個項目，收購總價22.5億元。據(jù)悉，該項目是目前上海外灘核心地段最后一塊可供商業(yè)開發(fā)的土地，可用作商業(yè)、金融、辦公、酒店等用途。

　　6月8日，成功打造了南京“水游城”的上海鵬欣地產(chǎn)宣布正式啟動“水游城”全國戰(zhàn)略，擬將“水游城”這一品牌商業(yè)地產(chǎn)推向全國各大城市。據(jù)介紹，這個僅開業(yè)一年多的商業(yè)地產(chǎn)項目日均人流量已經(jīng)達到10萬人次，年營業(yè)額超過10億元，年繳稅2500萬元，可解決3000人就業(yè)。據(jù)其高層透露，目前包括天津、武漢、盤錦在內(nèi)的眾多城市已經(jīng)在接洽中。

　　即便是萬科、保利這樣傳統(tǒng)的以住宅為主業(yè)的開發(fā)商，近期也頻頻發(fā)出拓展商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的信號。

　　今年第二季度以來，萬科陸續(xù)披露旗下3個體量巨大的商業(yè)地產(chǎn)項目以及一個高端商務(wù)酒店項目，這4個項目分別位于北京、西安、東莞和武漢，總投資高達百億元。保利也在京滬等地拿下多塊商住用地。

　　內(nèi)外因合力助推

　　上海社科院商業(yè)研究中心主任朱連慶認為當下房地產(chǎn)調(diào)控為商業(yè)地產(chǎn)逆轉(zhuǎn)提供了外部條件，“商業(yè)地產(chǎn)的回報是豐厚的，但肯定不是短期內(nèi)就能套現(xiàn)得利的，這也是大部分開發(fā)商更愿意投資住宅而不愿意沉下心來做商業(yè)地產(chǎn)的原因；當下時值中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，中國房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整之際，之前潛心經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的優(yōu)勢就更為明顯了。”

　　在21世紀不動產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理蔡宇翔看來，商業(yè)地產(chǎn)在2010年復(fù)蘇是必然結(jié)果。“不僅僅是住宅調(diào)控的效果，更因為商業(yè)地產(chǎn)的需求已經(jīng)到了大幅攀升的階段。”

　　據(jù)21世紀不動產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)統(tǒng)計，2009年上半年，在商業(yè)地產(chǎn)谷底期時，連鎖零售商在北京只有1363家開店計劃，但到了今年上半年，連鎖零售商的開店計劃激增到3953家。“據(jù)我們估算，今年大概有255萬平方米的商業(yè)面積需求，但今年的新增供應(yīng)僅為183萬平方米，成為近年來首次需求面積大于新增面積的年份。”

　　因此，蔡宇翔認為，今年商業(yè)地產(chǎn)勢必迎來逆轉(zhuǎn)行情。

　　城市綜合體成寵兒

　　值得注意的是，無論是萬科、保利這樣的大型住宅企業(yè)，還是SOHO中國、鵬欣這樣的商業(yè)地產(chǎn)運營商，他們瞄準的產(chǎn)品都是城市商業(yè)綜合體。

　　萬科3月份在東莞拿下地塊就擬建為商業(yè)綜合體項目，恒盛地產(chǎn)在合肥的項目也是商業(yè)綜合體項目，SOHO中國更是以擅長開發(fā)商業(yè)綜合體著稱。

　　對此，中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利認為，這是因為商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展到第四代商業(yè)模式。“第一代為百貨大樓，第二代為自選商場，即超市，第三代是連鎖經(jīng)營，代表企業(yè)正是大連萬達，以訂單式操作帶來規(guī)模效應(yīng)。第四代，shopping park模式，主旨為老百姓打造更舒適的購物環(huán)境，講究的是‘時間型消費’。”他以鵬欣地產(chǎn)成功在南京打造的“水游城”項目為例，指出在這個16萬平方米的項目中，購物面積占比只有約50%，休閑娛樂的面積大幅提高，約占50%，“這可以讓消費者停留的時間更長，消費的心情更為愉悅。”

　　第四代商業(yè)模式強調(diào)體驗式消費，購物已不再是最重要的功能，它集購物、餐飲、休閑、娛樂四大功能于一體，其中娛樂、休閑占有相當重要的比例。這種模式在國外已經(jīng)成為主流商業(yè)地產(chǎn)模式，典型案例就是“水游城”的母本——日本的博多運河城，它以一條景觀運河為中心，形成開放式格局，在營造的自然景觀中，打造了完備的購物休閑空間，因此被譽為時尚消費之城。據(jù)了解該模式已經(jīng)成為國內(nèi)多個商業(yè)綜合體的效仿對象。

　　本報記者 魯歡