近期，廣州的舊城改造全面深入，廣州楊箕村、陳家祠等舊改項目的賠償方案陸續出爐，賠償標準從1.3萬元/平方米逐步升級到1.6萬元/平方米，如今廣州海珠區某村舊改賠償要價更高達2萬元/平方米。

　　深圳崗廈1.8萬元/平方米的高額舊城拆遷賠償曾讓不少人一夜之間成為“千萬富豪”，如今廣州這場轟轟烈烈的舊改，是否又將創造新一批富翁？高額的賠償是否會進一步助推房價？

　　千萬賠償不足為奇

　　在光怪陸離的摩天樓宇中，一些格格不入、陳舊不堪的樓群矗立在其中，這就是廣州的城中村。隨著廣州市政府“三舊”改造的推進，這些鮮明的烙印將會一點點褪去。

　　廣州荔灣區龍津舊城地塊，拆遷面積高達18萬平方米，涉及拆遷人數達3000多戶村民，是廣州最大的城中村改造項目之一。

　　根據《荔灣區龍津長壽項目拆遷補償安置方案 (征詢意見稿)》，拆遷改造方案選取的是異地安置和貨幣補償。其中，私宅補償最高可達16000元/平方米，創下廣州舊城改造項目的新高。

　　市場人士初步估計，該項目僅用于拆遷補償的費用將超過10億元。由于拆遷不設原址回遷，在異地提供的安置房預計在2012年完成，選擇認購的村民不僅能夠享受優惠面積，同時選擇拆遷部分安置項目的，可在本次被拆遷合法產權面積基礎上平均增加25%~35%不等的面積。

　　5月中旬，廣州陳家祠舊改。根據拆遷補償方案，村民住宅產權面積棄產補償優惠價為框架結構房屋1.55萬元/平方米，混合結構房屋1.5萬元/平方米，其中最低補償也達1.4萬元/平方米。若在6月15日前簽約并移交房屋的，更可享受1500/平方米的搬遷獎勵。

　　“賠償標準是根據當下樓市行情定的，這些村民少的可拿到數百萬賠償金，多的達千萬也不足為奇。”廣州地產專家鄧浩志表示。

　　據悉，7月初廣州市政府將全面啟動城中村的拆遷改造工程，計劃用10年左右的時間基本完成138個城中村的整治改造任務，拆遷60萬人，投入資金超千億。

　　高賠償拉升房價？

　　極具地理標志意義的南北向廣州大道，東面是廣州著名的CBD金融中心區——珠江新城，引領廣州樓價的風向標；在它的西面則是廣州楊箕城中村落。這里曾是許多人閑聊的聚集地，如今，廣州楊箕村幾乎人去樓空，晚上僅剩下幾家零星的食店在開門迎客。

　　“賠償肯定要按市價了，現在每個月拿3000多元的補貼，還不夠在這附近租套同等面積的住宅啊。”記者路上遇到一位留守村民如此表示。據悉，在這片區域對面的廣州金融CBD，一室一廳小戶型房屋租金可達5000多元。

　　當廣州陳家祠、荔灣區等舊改賠償標準出臺后，市場曾發出質疑，過高的賠償是否會助長房價？

　　合富輝煌首席市場分析師黎文江對記者解釋，目前處于改造范圍的城中村均位于中心六區，就算當地村民要價很高，開發商也會買單。

　　北大公共經濟研究員韓世同認為，羊毛出在羊身上，高賠償最終依然是購房者來買單。開發商拿到項目可以向政府申請將容積率提高。盡管部分區域屬于安置房，但大部分的三舊改造項目仍是作為住宅、商用物業項目來開發。

　　此前有當地媒體報道，當廣州陳家祠1.7萬元/平方米的高額賠償方案出來后，不少村民再次購房的標準大幅提升40多萬元。

　　但仲量聯行劉裕通認為，賠償拉高房價不太可能，這主要是由供求關系決定。只能說拆遷改造了環境，影響了周邊房價。但是從總體市場來看，商品房入市，對城市的房價過快上漲是有抑制作用的。

　　“舊改”引發利益博弈

　　從2009年初到2009年底，短短一年廣州房價上漲達30%。在所有舊城改造中，都面臨兩個字——那便是“利益”。

　　在采訪過程中，不少專家對此表示，高額賠償的背后也是村委會、政府以及開發商之間利益的博弈。

　　根據規劃，今年三舊改造由政府搭臺，期間各種補償由當地的村委會直接和開發商談判。而在過去十年，城中村改造是不會有社會力量參與的。“其實廣州城中村的模式某種意義上來說，又回到協議用地的模式。”韓世同認為，推進城市化進程是值得肯定的，然而政府采取這樣的方式對市場的影響，要待獵德項目正式進入市場后才能看出。但可以肯定，開發商介入必然獲取高額的利潤回報。

　　舊改拆遷順利的進行，這和開發商許諾高額的利益回報不無關系。據悉，廣州首個獵德村改造，目前村民的臨時拆遷費大約每月為30元/平方米。一套100平方米的住宅，村民一個月大約有3000元的臨時拆遷費入賬。對于不少以出租為主的村民來說，這部分收入就相當于其租金收入。

　　但記者注意到，雖然有的村民拿到了1.7萬元/平方米的高額賠償，但一些二次換房的村民只能在同等區域拿下二手住宅。據悉，目前廣州陳家祠商圈一手住宅幾乎全部在2萬元/平方米以上。

　　同樣的情況仍出現在賠償第二高的廣州荔灣龍津片區。該村一居民透露，自己家面積約為60多平方米，由于該區域拆遷不能回遷，拿到的賠償費還不夠買一套同等面積的房屋。

　　對于拆遷的高額賠償，鄧浩志指出，賠償動輒上千萬是制度不成熟的表現。賠償的標準是市場的滯后反應，僅是現階段樓市的評估，若房價在頂峰，賠償就高，在峰谷賠償就低。近年來樓市都是漲的多，降的少，超額的賠償短期內對同一區域房價會有促進作用，但實際上會形成一個惡性循環。

　　他認為，政府和開發商若付出很高的補償代價，那么最終開發商會用更高的價格來掩蓋高成本，最終轉嫁到大眾身上。但是對于開發商來說，過高的成本無疑會增加后市的風險。拆遷的賠償方案都是雙方商定的，若在價格上堅持的話，開發商將會放慢開發速度，這是政府不愿看到的狀態。(記者 朱玲)