開發(fā)商捂盤扛價(jià) 下半年樓市面臨“血拼”？

　　“一半是海水，一半是火焰”，如果用這句話形容今年房地產(chǎn)市場的總體形勢，其準(zhǔn)確率應(yīng)該比預(yù)測世界杯的結(jié)果更有把握。

　　在新政的影響下，樓市成交量銳減。樓市調(diào)控已近2個(gè)月，成交量至今低位徘徊，市場觀望情緒濃厚，購房者在期盼著房價(jià)下降，持幣待購；開發(fā)企業(yè)則拼命“死扛”，不惜延緩?fù)票P節(jié)奏，以期待市場在“堅(jiān)挺”中回暖。但是，在不斷加大的資金壓力下，“死扛”畢竟是一種不可持續(xù)的選擇，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，下半年樓市的供應(yīng)量將隨著開發(fā)商資金壓力的增加而增加，激增的供應(yīng)量甚至有可能導(dǎo)致樓市空前慘烈的“血拼”局面。

　　捂盤仍在進(jìn)行時(shí)

　　今年4月17日中央頒布樓市調(diào)控政策，意在遏制部分城市房價(jià)上漲過快。隨之而來的是樓市成交量急速下滑，如北京、上海、杭州、南京等一二線城市成交量迅速跌入低谷。據(jù)地產(chǎn)中國網(wǎng)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，多數(shù)城市成交量至今尚未恢復(fù)。

　　樓市成交量下降，不僅僅是需求減少在主導(dǎo)；購房者數(shù)量縮減會(huì)引導(dǎo)市場供給下降，即開發(fā)企業(yè)減少新開樓盤數(shù)量，收緊開盤速度，節(jié)約成本，以對應(yīng)需求不足。在雙重因素驅(qū)使下，樓市成交量回落已成為現(xiàn)實(shí)。這就導(dǎo)致了諸如金地集團(tuán)、華僑城、綠城等上市房企在今年上半年推盤明顯減少，而“重金”壓在下半年，致使后期供應(yīng)激增，大量新盤入市。

　　中國房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄向地產(chǎn)中國網(wǎng)表示，在嚴(yán)厲的調(diào)控下，樓市成交量大幅下滑，開發(fā)商受上述影響，也只能減少拿地和新項(xiàng)目開工，同時(shí)放緩施工進(jìn)度，以減少資金投入壓力。

　　如今一系列的政策已導(dǎo)致樓市成交量下滑，同時(shí)也改變了消費(fèi)者對房價(jià)及樓市的預(yù)期。從某種程度上說，新政出臺(tái)極大地抑制了投資投機(jī)需求，也扭轉(zhuǎn)了購房者對房價(jià)預(yù)期，使得包括剛性需求在內(nèi)的所有需求方都產(chǎn)生了濃厚的觀望情緒。這就是當(dāng)前我們所監(jiān)測到的，樓市成交量依舊低谷徘徊。

　　從5月份房企銷售業(yè)績也可以看出上述情況。如綠城中國5月份銷售20億元，比4月65億元下跌七成；龍湖地產(chǎn)4月份銷售額為25億元，5月份則降至15億元，環(huán)比下降40%；還有諸如萬科、恒大、金地等也出現(xiàn)不同程度的回落。

　　新政調(diào)控已促使成交量下跌，房企面對如此情況，大多選擇按部就班或推遲推盤，靜觀市場變化。如華僑城在北京今年計(jì)劃開盤3.7萬平米，至今剛到三分之一；還有成都、泰州等城市樓盤放慢推盤節(jié)奏。綠城也做了相同的決策，在杭州、濟(jì)南、以及舟山等地區(qū)的推出一些新盤，但沒有特別大的推盤趨勢。綠城稱，考慮購房者依舊處在觀望之中，他們將選擇有節(jié)奏的推盤，根據(jù)市場情況做一些微調(diào)。

　　資金壓力是繞不過去的“坎兒”

　　無論房企怎么微調(diào)，面對今年銷售任務(wù)或者資金回籠，下半年都會(huì)有所行動(dòng)。在上半年約有一半的時(shí)間，樓市成交量處于低谷的狀態(tài)下，如果樓市成交量在下半年不能回升，多數(shù)企業(yè)將面臨銷售任務(wù)完不成，資金回籠不足，業(yè)績下滑的局面。業(yè)內(nèi)人士指出，上述情況可能是今年房企普遍情況，全年業(yè)績目標(biāo)完不成將是房地產(chǎn)行業(yè)的基本狀況。

　　薛建雄也強(qiáng)調(diào)，由于樓市成交大幅下滑后房企收入嚴(yán)重減少，將會(huì)使下半年工程款土地款的支付能力出現(xiàn)問題，迫于現(xiàn)金壓力開發(fā)商必然要采取增加投入提升品質(zhì)和降價(jià)促銷的手段來促進(jìn)銷售帶動(dòng)現(xiàn)金回流。

　　分析人士表示，考慮銷售任務(wù)、現(xiàn)金流、資金回收等因素。在消費(fèi)者持續(xù)觀望的局面下，開發(fā)商面對上述因素，下半年可能采取拼品質(zhì)、拼價(jià)格等手段來促使資金回落，提高資本運(yùn)轉(zhuǎn)速度。

　　的確如此，如今多數(shù)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)擁有自己的品牌，如萬科、保利、金地等。“如果拼品牌不如拼價(jià)格更為實(shí)在。”某業(yè)內(nèi)人士表示。根據(jù)薛建雄分析師調(diào)查顯示，從目前個(gè)別項(xiàng)目降價(jià)30%就遭搶購和搖號的現(xiàn)象來看，房價(jià)最大下跌空間也就30%左右。因此，多數(shù)開發(fā)商的調(diào)整空間只會(huì)在10-20%之間，就能有效帶動(dòng)成交回暖。

　　某券商分析師認(rèn)為，今年下半年隨著樓市供給的上升，房價(jià)會(huì)適度下降。但具體能下降多少尚待市場決定。作者：周志明