公租房觀察:"中國式公屋"能否補足保障房"短板"

　　“公共租賃房”——此輪樓市調控政策不同以往的著力點之一。按照新出臺的公租房政策，住房保障方式將從過去的以售為主轉向租售并舉乃至以“租”為主，范圍從少部分最低收入人群擴大至收入中等偏下的住房困難群體，一些地區將外來常住人口也攬入其中。

　　公租房的從無到有、積少成多將對住房保障乃至整個樓市帶來深遠影響。人們關心，這一面向“夾心層”的“中國式公屋”，能否補足保障房的“短板”？

　　能否改變“重購輕租”觀念？

　　“租房的人多了兩三成，租金漲了約一成。”上海中原地產閔行區七寶門店的業務員24日告訴記者。統計數據顯示，當樓市遇冷之際，北京、上海等地的房屋租賃市場卻出現了量價齊升的現象，部分所謂的剛性需求，正“轉購為租”。

　　在上海某公司工作的白領朱豪的心態頗具代表性：“國家推出公租房，對我們這些買不起商品房的中等收入者來說是個好消息。現在房價這么高，我想很多人可能由此會轉變觀念，愿意選擇長期租房。”

　　長期以來，一些地方不缺少租賃房源，缺的是中小戶型、集體宿舍、中低租金的房源，一些城市“群租”現象普遍。一些租房人長期處在不安定的心理狀態中，租房者的權益保護明顯薄弱。造成的結果是：租房是一種“迫不得已”的選擇，一旦有條件，不惜做“房奴”也要購房。

　　七部門最新聯合制定的《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》日前公布，公租房政策不僅惠及城市中等偏下收入住房困難家庭，還要求有條件的地區可以將新就業職工和有穩定職業并在城市居住一定年限的外來務工人員納入供應范圍。

　　在此之前，杭州、北京、上海、重慶等地已試點或制定了公共租賃房政策，一些城市已開工建設面積嚴格控制在60平方米以下的小戶型公租房。租期方面，重慶、上海等地規定的公租房租期最長可達5年，且其分配、管理均由專門的機構統一操作。上海市住房保障和房屋管理局住房保障處處長李東說，公租房的推出將大大提高租房的社會接受度。

　　重慶大學建設與房地產管理學院院長任宏認為，大量公租房入市后，會把“夾心層”人群吸引過去，有利于引導更多人轉變住房觀念。商品房市場上的需求就會被“分流”，從而抑制部分投資性或投機性購房需求，有利于穩定房價。

　　能否為住房保障“解渴”？

　　盡管我國實施保障房工程已有多年，但保障房的建設多少有點“雷聲大雨點小”，其進度和規模均不盡如人意。審計署審計長劉家義23日所作的審計工作報告顯示，抽查19個省市的新建廉租住房和10個棚戶區改造項目，截至2009年底，分別僅完成計劃投資額的41%和42%。與巨大的需求量相比，此番公租房的“蛋糕”可做多大，備受關注。

　　《指導意見》要求，全國各地區要根據當地經濟發展水平和市場小戶型租賃住房供需情況等因素，合理確定公共租賃住房的供應規模和供應對象。商品住房價格較高、小戶型租賃住房供應緊張的城市，應加大公共租賃住房建設力度。

　　對此，李東表示，目前正在對戶籍及外來常住人口中的住房困難人群數量進行測算，以確定公租房的供應規模，上海的公租房暫時不設收入標準。

　　部分城市的公租房建設目標則更明確一些。比如，重慶今年將開工建設500萬平方米公共租賃房，年底前向社會投放20萬平方米。未來10年，將建設4000萬平方米的公租房。廈門、深圳、天津、福州、常州等5城市也均規劃在2008-2012年籌集公租房20萬套。

　　上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為：“公共租賃房是一個新生事物，將是一個成長很快的住宅新產品，有望成為我國住房保障體系中的主導品種。”

　　值得關注的是，此次中央在保障性住房的推進上實行了更加嚴格的考核、問責機制，住建部等部委也同地方簽訂了責任書。業內人士建議，要真正把公租房的計劃“做實”，還需要更加完善的監督和問責機制。

　　如何避免走樣、變形？

　　近年來，保障性住房承載了太多的期望，但在一些地方“落地”時卻每每走樣、變形。如豪華“經適房”、申購“六連號”等，可謂亂象迭出，屢禁不止。

　　鑒于此，日前召開的全國公共租賃住房工作會議明確要求，發展公共租賃住房，“要健全準入退出機制，加強監督管理，確保公共租賃住房工作公開透明、公正公平，把這一重要民生工程建成陽光工程、優質工程”。

　　重慶市國土資源和房屋管理局局長張定宇說，對公共租賃房的準入門檻和退出機制進行了充分考慮、嚴格設計。在準入門檻上，擴大到“只要是年滿18周歲，不屬于廉租住房保障對象、又暫時買不起商品房的中低收入人群和新就業人員等”。

　　“公租房是有期限租賃，因此其牟利空間要比經適房等小得多，但還是不得不防。”上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生說，為此將建立全市聯網的公共租賃住房服務管理信息平臺，并與房屋租賃登記、人口管理系統相銜接，“防堵可能出現的漏洞”。

　　“資金杠鈴”誰來舉？

　　“經濟適用房雖然利潤較低，但至少能通過銷售回收資金，但公租房則不同，通過租金回收成本的周期很長，期間需要大量的資金沉淀。這個‘資金杠鈴’誰來舉，是個問題。”上海市住房保障事務中心副主任匡韋仁說。

　　以目前地價較高的一線城市為例，如果通過土地劃撥來建設，公租房的各項成本合計每平方米達四五千元，按照各項成本累計，其單套成本將達到十幾萬元或更多。如果每個月租金1000元，新建公租房需要將近20年才能收回投資。這樣的回報率，市場化的企業難以從經營租賃房的業務中獲利。

　　記者了解到，重慶的公共租賃房建設，先期試點由市地產集團為建設主體，以后會擴展至市城投集團。“我們希望能找到解決公租房資金問題的新路子。”李東表示，將組織專業機構，具體負責公共租賃住房建設投資、房源籌措等運營機構“以保本微利為原則，采取市場機制進行運作”。

　　上海市政協委員、上海愛建房地產總經理萬雯娟認為，應通過金融創新拓展公共租賃房的融資渠道：由開發商建設公租房，政府將公租房打包，并附上每年支付收益的財政擔保，將其整體出售給資產證券化平臺，后者向社會公開發行資產證券化產品、募集資金。政府用募集到的社會資金來支付公租房建設款項。

　　“當然，政府必須確保租金和政府補貼作為資產包穩定的現金來源，而資產包的出售可以讓信托、銀行、政府旗下的資產管理公司或其他有良好信譽的公司來操作。”她說。記者葉鋒徐旭忠