保障房建設欲試水代建制 萬科先行半步積極介入

　　市場經濟相信嗅覺與機遇的把握,然而“快一步者死,快半步者贏”。降價之外,越來越多的開發商開始重視并探索適應調控的另一條路徑——建設保障房。但先覺者該如何邁出這“半步”,耐人尋味。

　　最近,有消息稱,萬科今年將參與南京的保障房建設,預計建筑規模達400萬平方米。這一規模遠遠超過萬科進入南京10年來所有開發項目面積之和,也是今年傳出的開發商參建保障房的最大規模。

　　事實上,不僅是萬科,保利、中建、綠地、遠洋、富力、首開等諸多大型房企在謀求大規模進入保障房市場。在嚴厲調控之下,規模巨大且安全系數高的保障房領域成為企業風險調節的絕佳所在。

　　但目前的政策體系、政府職能、利益激勵和風險分擔機制仍存在不確定性。因此,企業仍需與政府一道,理順保障房建設的諸多關節,探索建立安全性與盈利兼顧的參與模式。

　　大勢——七成之變

　　6月23日,本報記者求證萬科參與南京保障房建設一事,南京萬科置業有限公司總經理付凱并未正面確認。“的確與南京有關部門商談過保障房建設事宜,但目前尚未獲得南京市政府委托。”

　　同一天,記者從南京市住建委了解到,萬科已成為南京市首批公示的16家保障房建設開發商之一,而且未來每個保障房項目都將從公示的開發商中選擇承建單位。

　　萬科總部也明確,鼓勵各地分公司積極介入保障房建設。萬科總裁郁亮在接受媒體采訪時曾表示,此輪調控是房地產市場“重建”的開始,未來市場格局、行業發展趨勢都將發生變化。“我們認為未來住宅體系必須包括兩大部分:政策性住房和商品房,而且政策性住房會有一個可觀的比例。”郁亮說,開發商必須主動配合這種趨勢,主動參與這兩大塊的建設發展。

　　萬科判斷的依據,源自調控政策對保障房建設的傾斜。早在本論調控之初,國土資源部就曾要求,各地的保障性住房、棚戶區改造和中小套型普通商品房的用地供應不得低于住房用地總量的70%。在其后公布的全國供地計劃中,這一比例達到了77%。

　　當時,有分析人士指出,如果這一政策能夠得到長期有效的執行,那么房地產市場現有的游戲規則、格局都將發生變化,且開發商的發展策略也需作相應調整。

　　“新國十條”出臺后的5月19日,住房和城鄉建設部與省級地方政府簽訂2010年住房保障工作目標責任書。按照計劃,2010年全國共建設各類保障性住房300萬套,棚戶區改造住房280萬套,改造農村危房120萬戶。不少地方也明確提出“2010年保障房和配套房的開工量不少于總量60%”的目標。

　　住建部政策研究室內部人士告訴記者,“新國十條”賦予了住建部約談、考核、問責的權力,因此簽署目標責任狀時,已經明確了年底的考核與問責,“與烏紗帽掛鉤”。因此,今年各地的保障房建設將有所保證。例如,南京今年保障房用地總面積接近1萬畝,計劃3年左右建成900萬平方米,今年開工600萬平方米,竣工300萬平方米。北京也有1250公頃的土地供應用于保障房建設。

　　據國泰君安房地產分析師孫建平估算,今年我國將完成580萬套保障房和棚戶區改造的投資額約需要3500億元。今年中央政府安排的專項資金為632億元,需要地方政府配套的資金以及引入的社會資金的規模將達到3000億元左右。

　　在這種背景下,北京萬科營銷總監肖勁認為,房地產企業大規模參與地方的保障性住房建設將是市場的大趨勢。“2010年北京萬科的竣工面積將有1/3是保障性住房,現在我們更愿意主動和政府談建設純保障性住房的事情。”肖勁透露。

　　事實上,即便不主動參與,保障房建設也是大部分房企的必由之路。“住宅用地的70%都用于保障房和中小套型商品房,而且商品房用地也要求配建一定比例的保障房,只要拿地開發,基本上繞不開保障房的建設。”北京某中型房企的負責人告訴記者。

　　現實——低利潤與不可控

　　除了市場規模巨大并且是未來發展趨勢之外,在調控背景下,保障房建設受到開發商青睞的另一重要原因就是其經營的安全性和穩定性。

　　一般情況下,房地產開發的投資收益,取決于銷售的利潤率和資產的周轉率。在調控打壓之下,開發商很難通過提高利潤率來提高投資收益率,更好的選擇則是提高資產的周轉率。而參與保障房建設則提供了可能性,在理想狀態下,政策性住房在需求上是穩定且充裕的,只要盡快建好盡快交付使用,就不必擔心資金回籠的問題,從而將資金的周轉速度最大化。

　　業內人士稱,“因為宣傳和營銷成本很低,只要控制好建安成本和管理成本,保障房的利潤就能得到保證,通常在3%到5%之間。”

　　各地政府控制的保障房利潤也基本在此范圍。南京市住建委對承建保障房的開發商要求利潤率控制在3%,另外可獲得1%到2%的管理費。上海要求安置房的利潤率在5%左右,經適房的利潤率在3%左右。因而在“市場規模巨大、利潤率穩定在3%到5%、風險低、資金周轉率高、容易獲得信貸支持”的保障房建設與“風險高、利潤高但不穩定、資金周轉率低”的商品房市場之間,在調控逐步深入之下,前者愈發受到開發商的青睞。

　　但是,目前保障房領域的現實與理想化的狀態還有所差距。首先表現在風險的控制上,雖然總體上風險較低、安全性較好,但在售價限定的情況下,如果碰上建材價格上漲,風險則是由企業承擔。所以,保障房建設需要企業有較強的成本控制能力,比較適合規模化的大型企業和具有很強施工經驗的開發企業。

　　同時,受政府行政能力的制約,有時候保障房的資金周轉率并不是很高。萬科在北京的第一個限價房項目紅獅家園,原本預算從拿地到售完的時間是一年左右,但是由于政府對購房人資格審核等因素,一直到兩年后才開始銷售,導致資金周轉率大降。

　　此外,對于一些政府回購的保障房項目,政府的償還能力和行政效率,對于開發企業而言,也是不確定因素。萬科紅獅家園項目經理許珂告訴記者,該項目在開發過程中,還歷經污染土治理、開工延后、建材漲價等不確定因素,盡管進行了嚴格的成本核算和控制,最后已是微利,凈利潤率在3%以內。

　　“這次主要在戶型設計、成本控制等方面,為下個項目積累了經驗。”許珂透露,萬科下一個在北京的保障房項目將試點采用工業化模式。

　　先行半步的探索

　　業內專家建議,在越來越多的企業希望進入保障房領域的情況下,政府更需要理順利益激勵的風險分擔機制,鼓勵企業建設保障房,并在保持穩健的基礎上,盡量能提高參與企業的利潤。

　　但是,目前的政策體系、激勵機制等都還不完善。針對實際操作中的諸多困局,開發商也在探索。

　　意圖大規模參與地方保障房建設的萬科,有結合規模化的保障房建設推進住宅產業化的打算。5月底,王石指明方向,“萬科下一步仍然會加大對住宅產業化的推進,并結合政府下單的保障房的建設進行大規模實踐。”

　　郁亮近日也公開表示看好保障性住房建設與住宅產業化的結合,將積極介入,“今年的目標是以產業化方式建設100萬平方米的保障性住房。保障性住房建設規模大,進度要求快,套型結構設計易于標準化,同時節能環保要求較高,適合產業化方式建造。”

　　6月初在上海舉行的保障性住房性能認定試點工作座談會上,住建部住房保障司與住宅產業化促進中心的負責人也曾提出了這個思路,探討保障房建設推進住宅產業化的可行性。

　　事實上,政策層面上已現端倪。今年3月底,北京市政府、市建委,聯合其他一些主管部門,出臺了工業化住宅優惠政策,北京的項目如果用預制的方式,能夠豁免不高于3%的容積率。北京今年計劃有50萬平方米的政策性住房試點工業化。深圳也在討論一些指引,擬給予工業化住宅容積率一定的傾向性扶持。

　　而對于企業而言,工業化建造雖然會在一定程度上增加建安成本,但是規模化之后,建安成本則可以拉平。據測算,20萬平方米以上的規模即可拉平所增加的建安成本。此外,工業化建造會大大縮短施工周期,提高資產的周轉率。

　　除了規模化、標準化、工業化的思路之外,記者還從萬科內部人士處得知,萬科正在考慮保障房領域的“代建制”模式。即資金等均由政府投入,萬科只輸出技術與管理,以此來收取管理費用。若依此實施,開發商幾乎毫無風險,而利潤穩定。作者：朱以師