“09地王”難現(xiàn)07年“風采”

　　與前幾個月相比，5月北京土地成交出現(xiàn)久違的“井噴”現(xiàn)象，成交量超過了1至4月的總和。5月21日富力地產(chǎn)以10.2億元的高價、242%的溢價率競得廣渠門外10號地，這也讓富力地產(chǎn)成為了5月份最受人關注的地王。

　　就在5月份，北京出現(xiàn)了不少受到開發(fā)商熱捧的地塊。5月7日，北京億城以5.95億元競得海淀區(qū)中關村辦公商業(yè)項目地塊。5月19日，通州區(qū)通胡大街70號地經(jīng)過80輪競價，最終被北京麥金利地產(chǎn)有限公司以6.24億元拿走，超出底價2.44億。此外，5月底，北京市昌平區(qū)東小口地塊同時吸引了十余家開發(fā)商到場角逐，經(jīng)過88輪競價，最終由潤豐地產(chǎn)以3.17億元成交競得。

　　不光是北京，全國包括上海、寧波、廈門在內的一些其它城市最近也頻頻爆出“地王”。例如就在本周的6月8日，廈門共拍出8幅商住地塊，成交總價97億元，而去年一年廈門地塊成交總價僅43.25億元。廈門島內樓面地價再度超過萬元。

　　頻頻出現(xiàn)的“地王”讓人們感覺到土地成交之熱似乎回到了2007年的瘋狂時代。

　　北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強6月9日在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時指出，雖然目前土地市場有所回暖，雖然也有一些地王的案例出現(xiàn)，但土地市場還沒有回到2007年瘋狂的時候，現(xiàn)在的地王現(xiàn)象并不是普遍存在的。

　　“現(xiàn)在土地市場還沒有到人們想象中的熱得不得了的時候。” 中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長顧云昌同日在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時也表達了相似觀點。他認為，“地王”的出現(xiàn)說明了開發(fā)商對于市場預期的看法出現(xiàn)了變化，但“地王”在全國并不是普遍現(xiàn)象，目前只是在一些熱點城市的熱點地區(qū)出現(xiàn)，而這些城市和地區(qū)則具有先導性，但總體上來說并沒有出現(xiàn)像2007年時一樣瘋狂的“地王”。

　　6月9日，上海春之聲置業(yè)(集團)有限公司董事長朱大鳴也對本報記者表示，目前，中國許多城市的土地市場并沒有真正復蘇，特別是一些三四線城市，迄今為止連一塊土地都沒有拍出，地方財政依舊非常吃緊。

　　“地王”因何而現(xiàn)？

　　北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強告訴中國經(jīng)濟時報記者，近段時間以來，特別是5月份以來，中國有些地方出現(xiàn)開發(fā)商搶地的現(xiàn)象，招拍掛爭奪比較激烈。但是與此形成鮮明對比的是，前幾個月，特別是今年第一季度，全國的土地市場非常低迷，有40%的土地遭遇流拍，而且在成交的地塊里有大約70%是以底價成交的。

　　土地市場似乎在一夜之間就回暖了，并且有的地塊變得炙手可熱。人們印象中，不久前開發(fā)商還在哭窮，似乎他們是在一夜之間就成了暴發(fā)戶，拿出大把鈔票搶購土地。是什么原因導致土地市場形成了這么大的反差呢？

　　陳國強告訴本報記者，第一，由于前段時間房地產(chǎn)市場的回暖，開發(fā)商銷售速度加快，資金回籠速度也加快不少，融資渠道暢通，開發(fā)商資金鏈緊張情況得到改善，有錢拿地；第二，由于宏觀經(jīng)濟基本面的回暖，開發(fā)商信心得以提升，對于市場未來預期得以改善；第三，地方政府改變了供地策略和節(jié)奏，比如北京近期推出了一些非常不錯的地塊，吸引開發(fā)商去搶地；第四，天量信貸投放市場，市場流動性增加的同時，也有開發(fā)商開始擔憂通脹，于是改變策略，不再信奉“現(xiàn)金為王”，而改信“資產(chǎn)為王”。

　　“土地市場回暖的前提是房屋市場的回暖，另外也跟開發(fā)商資本金比例下調、信貸增加等因素有關。” 中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長顧云昌告訴中國經(jīng)濟時報記者，企業(yè)融資、回款也變得順利，開發(fā)商對于市場預期有所改變，市場流動性增加也使得開發(fā)商開始擔憂通脹，那么開發(fā)商就開始信奉“資產(chǎn)為王”的信條。對于購房者來說，房子是資產(chǎn)；而對于開發(fā)商來說，土地就是資產(chǎn)，因此開發(fā)商轉而開始購地也是可以理解的行為。

　　“我始終認為，地價是由房價決定的。如果現(xiàn)在的房屋市場跟去年一樣，是不會出現(xiàn)地王的。反過來，地價的攀升也會影響到現(xiàn)在的房屋市場。”顧云昌對本報記者表示，“地王”的出現(xiàn)也說明了開發(fā)商對于市場的預期開始出現(xiàn)變化，現(xiàn)在資產(chǎn)價格膨脹、流動性過剩的預期也是導致土地市場在局部城市變熱的原因。所以真正主宰市場的是貨幣和金融政策。

　　前段時間，讓顧云昌感到擔心的是房地產(chǎn)市場無法好轉進而影響到開發(fā)商投資、拿地，進而影響到GDP的增長，而現(xiàn)在他卻開始擔心重點城市房價由于市場流動性過剩等因素而使得資產(chǎn)價格泡沫變得更大。

　　顧云昌認為，今年以來，支撐樓市成交的因素前段時間是由于市場的剛性需求，而現(xiàn)在則是由于通脹預期的原因。

　　陳國強則告誡說，對于競拍的企業(yè)來說，從拿地到上市銷售會有一個周期，那么企業(yè)應謹慎研判拿地項目本身的開發(fā)風險，可能最直接受益的是周邊項目和二手房，但是項目自身未來面臨的風險需要充分地評估。

　　開發(fā)商稱地價偏高，拿地依然謹慎

　　盡管有包括潘石屹在內的多位地產(chǎn)界大佬對于一些熱點地塊虎視眈眈，并表現(xiàn)出極強的沖刺“地王”的意圖，但依然有開發(fā)商對于拿地和當“地王”非常謹慎。

　　“最近不少城市地王的出現(xiàn)，都有溢價成交的現(xiàn)象。例如富力地產(chǎn)以溢價242%的巨大代價拿下北京廣渠門外10號地塊，導致其樓面地價超過15000元每平方米。根據(jù)我們業(yè)內測算，富力的開發(fā)成本為負值，因為周邊區(qū)域房價還不到2萬元每平方米，如果加上建安、配套等成本，房價必然超過周邊區(qū)域售價。” 上海春之聲置業(yè)(集團)有限公司董事長朱大鳴告訴中國經(jīng)濟時報記者。

　　朱大鳴最近也經(jīng)常收到一些地方政府發(fā)來的關于土地招商會的邀請函，但他并不是很感興趣。因為雖然現(xiàn)在許多城市土地的價格比2007年瘋狂時期便宜不少，但按照現(xiàn)在回歸后的房價來看，土地價格依然偏高，而且建安成本、人工成本、配套成本也都還是偏高的。這樣一來，這些土地開發(fā)后，開發(fā)商并沒有什么利潤。用朱大鳴的話說，這些地根本就“無利可圖”。因此，開發(fā)商對于是否開發(fā)這些土地還是表現(xiàn)得非常猶豫。

　　地產(chǎn)上市企業(yè)南京棲霞建設股份有限公司董事長陳興漢6月9日在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時認為，未來房價的上漲空間并不會很大，房地產(chǎn)市場新一輪發(fā)展會更加理性。

　　陳興漢承認自己公司近期也在積極拿地，但并不完全是出于對通脹的擔憂。“通脹的壓力肯定會有，但我們拿地是出于公司正常發(fā)展的需要，土地儲備不夠了需要補充，今年公司銷售不錯，需要補充新的開發(fā)量，并不完全是出于對通脹的擔憂。前段時間樓市不錯，并且我們認為樓市會有新一輪的剛性需求。”

　　陳興漢對本報記者表示，現(xiàn)在開發(fā)商拿地并不像2007年那么瘋狂，其公司并不會去爭當“地王”。

　　“我們拿地肯定是會非常謹慎的。”陳興漢向本報記者強調，現(xiàn)在房價不可能有很大的上漲空間，并且現(xiàn)在的地價特別是好點的城市地價也并不便宜，開發(fā)商利潤空間其實很小。

　　“可以肯定的是中國是個地少人多的國家，雖然城市化進程也在加快，一二線城市中心地段的土地依然是稀缺資源，但中國在新一輪的經(jīng)濟發(fā)展中，政策對房地產(chǎn)泡沫的抑制會更有經(jīng)驗。”陳興漢告誡開發(fā)商千萬不要抱有幻想，花過高的代價拿下“地王”，這是自取滅亡。雖然現(xiàn)在地方政府對于土地財政依賴比較大，但中央未來可能會對這一現(xiàn)狀采取措施，因為經(jīng)濟發(fā)展光依靠土地財政并非長久之計。