年初以來(lái)，北京樓市曾出現(xiàn)亦真亦假的“小陽(yáng)春”現(xiàn)象，隨著近幾個(gè)月剛性需求的集中釋放，成交開(kāi)始放慢腳步，這使得部分開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者重回觀望態(tài)度。有業(yè)內(nèi)人士稱，15號(hào)地有可能為京城樓市樹(shù)立新的“價(jià)格標(biāo)桿”。目前，同屬百子灣板塊的首城國(guó)際中心計(jì)劃將開(kāi)盤(pán)時(shí)間推遲至7月初；部分珠江帝景二手房賣(mài)家已通知中介機(jī)構(gòu)暫停出售，以觀望樓市走向；另有部分二手房坐地起價(jià)，每平方米上調(diào)1000元至2000元不等。

　　懸念1

　　流拍的可能性有多少？

　　2008年1月，廣渠路15號(hào)地曾因開(kāi)發(fā)商不足3家而流標(biāo)。經(jīng)過(guò)一年，京城樓市出現(xiàn)了大不相同的局面。就15號(hào)地而言，流拍的可能性甚微。

　　首先，政府寬松的貨幣環(huán)境、降低開(kāi)發(fā)投資自有資金比例的政策在逐漸恢復(fù)開(kāi)發(fā)商信心；其次，北京中心城區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊已極為稀少，而百子灣區(qū)域是業(yè)內(nèi)公認(rèn)的“黃金區(qū)域”；再次，隨著CBD東擴(kuò)，該區(qū)域商業(yè)價(jià)值將繼續(xù)提升，廣渠路15號(hào)地其升值潛力不容小視。另外，以掛牌起拍價(jià)和規(guī)劃建筑面積為依據(jù)，折算出來(lái)的廣渠路15號(hào)地樓面地價(jià)為每平方米5882元。以此底價(jià)來(lái)看，廣渠路15號(hào)地的競(jìng)得者將在未來(lái)幾年賺足利潤(rùn)。

　　懸念2

　　“新地王”的產(chǎn)生？

　　5月10日，廣渠路10號(hào)地曾拍出10.22億元的天價(jià)，樓面地價(jià)約為每平方米15141元。那么，一個(gè)月之后，在廣渠路15號(hào)地的競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)會(huì)不會(huì)拍出同樣的天價(jià)，甚至更高的價(jià)格，從而產(chǎn)生新一屆的“地王”？

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，由于北京中心城區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊已極為稀少，一旦有新增地塊供應(yīng)必然會(huì)引發(fā)大型房企的競(jìng)相爭(zhēng)搶。廣渠路附近部分商品房的樓面地價(jià)已超過(guò)了每平方米1.5萬(wàn)元，如果面臨多家大型開(kāi)發(fā)企業(yè)同場(chǎng)競(jìng)價(jià)，15號(hào)地有望再度創(chuàng)下京城“天價(jià)地”。中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，廣渠路15號(hào)地的出讓樓面地價(jià)可能將達(dá)到每平方米1.4萬(wàn)元左右。因地塊沒(méi)有廣渠路10號(hào)地所具有的區(qū)域優(yōu)勢(shì)，預(yù)計(jì)不會(huì)超過(guò)10號(hào)地，但他也表示“一切皆有可能”。

　　我們不妨大致計(jì)算一下，對(duì)于企業(yè)而言，以板塊內(nèi)樓盤(pán)珠江帝景現(xiàn)均價(jià)每平方米2.2萬(wàn)元計(jì)算，如果要保證15%的利潤(rùn)，15號(hào)地競(jìng)得的樓面價(jià)格每平方米應(yīng)該在1.5萬(wàn)元左右。由此可見(jiàn)，即使廣渠路15號(hào)地樓面地價(jià)高于每平方米1.5萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商還有一定的盈利空間。另?yè)?jù)業(yè)內(nèi)人士分析，該地塊面積大，開(kāi)發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商可以在前幾年以成本價(jià)銷(xiāo)售，后幾年提高銷(xiāo)售價(jià)格以賺取合理利潤(rùn)，還可用產(chǎn)品差異化的方式提高銷(xiāo)售價(jià)格。

　　懸念3

　　誰(shuí)將是競(jìng)得者？

　　據(jù)了解，目前已有20多家開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)了該地塊的標(biāo)書(shū)，由此可見(jiàn)，對(duì)廣渠路15號(hào)地的關(guān)注程度頗高。萬(wàn)科、保利、華僑城、華潤(rùn)、合生創(chuàng)展均明確表示要參加該地塊的競(jìng)爭(zhēng)。

　　萬(wàn)科曾明確表示要參與拿地。在2007年，萬(wàn)科曾以每平方米11400元的樓面價(jià)格拿下西大望路27號(hào)地。該地塊位于廣渠路15號(hào)地對(duì)面，可以說(shuō)，廣渠路15號(hào)地對(duì)萬(wàn)科有絕對(duì)利好。如果該地塊樓面價(jià)格超高，便為萬(wàn)科西大望路項(xiàng)目地價(jià)超高提供機(jī)會(huì)。

　　合生創(chuàng)展毫不掩飾對(duì)廣渠路15號(hào)地的濃厚興趣。業(yè)內(nèi)人士分析，即便是為了使珠江帝景的售價(jià)水漲船高，合生創(chuàng)展現(xiàn)場(chǎng)舉牌也是必然的。

　　曾在廣渠路10號(hào)地競(jìng)價(jià)現(xiàn)場(chǎng)頻繁舉牌的中國(guó)電子，讓富力至少多花了1億元拿下10號(hào)地。有知情人士透露，在近期出讓的諸多土地中，中國(guó)電子只購(gòu)買(mǎi)了廣渠路15號(hào)地的標(biāo)書(shū)，這足以顯示出其志在必得的態(tài)度。

　　對(duì)地產(chǎn)行業(yè)而言，此次競(jìng)拍將是各房地產(chǎn)企業(yè)機(jī)制和資金實(shí)力的綜合之戰(zhàn)。今后的房地產(chǎn)市場(chǎng)將很可能出現(xiàn)“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的馬太效應(yīng)。誰(shuí)將握住京城樓市最新的“價(jià)格標(biāo)桿”，答案將隨著6月16日競(jìng)價(jià)開(kāi)始而浮出水面。

　　15號(hào)地5年的4個(gè)瞬間

　　收回 2004年,首都城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司因未能及時(shí)繳納土地出讓金被收回，當(dāng)時(shí)競(jìng)得價(jià)格為18.2億元。

　　限價(jià) 2006年10月，15號(hào)地作為第一批入市的兩限房用地，以42萬(wàn)平方米的“重量”首次進(jìn)入人們視野。

　　流標(biāo) 2008年1月，在經(jīng)歷了“變身”商品房用地之后，因招標(biāo)開(kāi)發(fā)商不足三家而流標(biāo)。

　　調(diào)整 2009年6月9日，“瘦身”為28萬(wàn)余平方米的15號(hào)地將公建比例調(diào)整為5：5。與此前公布的公建比例7：3相比，調(diào)整后住宅面積至少低于19萬(wàn)平方米。掛牌起始價(jià)16.47億元，最小遞增幅度600萬(wàn)元。