地價占房價的比例是23.2%還是58.2%？

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為應(yīng)該用動態(tài)眼光看待土地成本———

　　入夏以來，北京氣溫節(jié)節(jié)攀升。而同期不斷升溫的還有北京的土地市場。

　　5月21日，經(jīng)過89輪競價，富力以10.22億元拍得廣渠門外10號地，樓面地價達(dá)到15140.74元/平方米；

　　6月25日，經(jīng)過125輪競價，北京祈連房產(chǎn)公司以17.4億元競得通州九棵樹地塊，樓面地價達(dá)到6265元/平方米，創(chuàng)通州地價之冠；

　　一天之后，6月26日，成都中澤地產(chǎn)公司以19.6億元拿下朝陽區(qū)奧運村鄉(xiāng)地塊，樓面地價約15217元/平方米；

　　而備受關(guān)注的廣渠路15號地，于6月30日以40.6億元的價格被中化方興投資管理有限公司拍得，樓面價也再度沖高，成為北京新“地王”。

　　一個月的時間，北京“地王”桂冠不斷易主。地價走高，會不會帶動未來房價“水漲船高”？一時間成為各界熱議的話題。而要從地價預(yù)判房價，首先要回答的就是，地價在房價中占據(jù)多大份額？各方觀點可謂大相徑庭。

　　●地價占房價份額：從全國工商聯(lián)的58.2%到國土資源部的23.2%

　　6月23日，國土資源部副部長鹿心社在國務(wù)院新聞辦的新聞發(fā)布會上表示，國土部系統(tǒng)調(diào)查表明，目前在我國地價占房價的比例是15%到30%，平均比例為23.2%。國土部的調(diào)查對象為我國東部、中部、西部不同類型的620個房地產(chǎn)項目。鹿心社據(jù)此批駁了所謂確保18億畝耕地紅線提高了地價、推漲了房價的說法沒有根據(jù)，沒有道理。

　　國土部有關(guān)人士還向媒體舉例說，北京首城國際，開盤價在14500元/平方米，而首城國際2006年拿地時的樓面價格是5000-6000元/平方米，地價占房價的30%多。該人士還稱“京西某熱銷樓盤的地價房價比也在此范圍。”

　　國土資源部關(guān)于地價房價比的數(shù)字，和此前全國工商聯(lián)的數(shù)字形成了強(qiáng)烈對比。今年全國兩會期間，全國工商聯(lián)遞交了一份名為《我國房價為何居高不下》的大會發(fā)言，稱據(jù)在北京、青島和呼和浩特等9個城市調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)中，土地成本占直接成本比例最高，達(dá)到58.2%。報告稱，在包括總成本與總稅收兩部分的開發(fā)項目總費用支出中，大約一半流向政府。

　　●土地成本區(qū)域差異明顯

　　如果說國土部的數(shù)字向全國工商聯(lián)的數(shù)字做出的是某種回應(yīng)，那么自身也受到了質(zhì)疑。高策地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)董事長兼首席專業(yè)合伙人李國平在接受媒體采訪時也表示，國土部以全國的數(shù)據(jù)統(tǒng)計得出來23%的平均值，沒有實際意義。因為全國存在很多偏遠(yuǎn)地方，這些地方土地價格很低，不能反映出實際的成交水平。“拿北京、上海去和西部中小城市平均，沒有價值。”李國平在接受《廣廈時代》采訪時表示，“整體看，東部大城市地價房價比會高于偏遠(yuǎn)地區(qū)；城市中心地帶地價房價比會高于邊緣地帶。”具體到北京，地價占房價的比例肯定在50%以上，個別甚至能達(dá)到70%。這個“50%-70%”還只是土地獲取的價格，不含稅費。

　　●土地成本應(yīng)包括因土地產(chǎn)生的所有支出

　　更為針鋒相對的質(zhì)疑發(fā)生在北京華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)和國土資源部系統(tǒng)的中國土地勘測規(guī)劃院之間。

　　近日，國土部土地利用管理司和中國土地勘測規(guī)劃院編寫的《2008中國城市地價狀況》報告顯示，全國主要城市同時點地價房價比基本保持20%～40%之間。

　　中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長趙松對媒體表示,目前地價房價比有兩種算法，一是同時點地價房價比，即用當(dāng)前市場上的樓面地價水平(非開發(fā)商剛拿地時的價格)與市場上銷售的房價水平相比。例如，如果一個城市當(dāng)前的新房售價為10000元/平方米,而樓面地價為4000元/平方米，同時點地價房價比即為40%。另一種是成本地價房價比，即從商品房成本的角度，將土地獲取時的樓面地價水平與房屋開盤銷售時的房價相比。趙松同時表示，從購置土地到商品房上市,通常會有3年左右的開發(fā)時間。在此期間，如果土地市場走勢是上漲的,那么這種上漲帶來的地價增值就有可能轉(zhuǎn)化為開發(fā)商的利潤,即使考慮了地價款的利息支出,得出的地價房價比也會更低些。

　　“越描越黑。”對于中國土地勘測規(guī)劃院的報告，任志強(qiáng)在其博客中批評官方研究機(jī)構(gòu)“只會按計劃經(jīng)濟(jì)的計算方式靜態(tài)地計算土地供給的初始價格”，只知道土地隨著時間的變化會升值，卻不知道與此同時持有土地的成本也在增加。

　　任志強(qiáng)認(rèn)為，因土地產(chǎn)生的費用均應(yīng)計入土地成本，而這包括購買土地時的契約稅、項目未建成前的土地使用稅、購買土地有建設(shè)期的資金成本、不少于5%的不可銷售面積的地價分?jǐn)偂⑼恋卦鲋刀惖取?/p>

　　對于任志強(qiáng)的這一觀點，李國平表示贊成：“開發(fā)商不是拿到土地就能賣房子的。因此，不能靜止地拿開發(fā)商拿地時一次性支付的土地出讓金去算地價房價比，而應(yīng)該動態(tài)地看到，開發(fā)商因為土地所付出的一切費用都應(yīng)計入土地成本。”

　　而全國工商聯(lián)兩會期間的報告中也指出，在市政工程和公共配套設(shè)施中，除了企業(yè)為項目本身進(jìn)行的投入外，這些建設(shè)還作為市政工程的一部分參與到城市的功能服務(wù)中。這實際上是企業(yè)為市政建設(shè)提供了額外服務(wù)，變相提高了房地產(chǎn)開發(fā)項目的直接成本。

　　●地價推漲房價：加數(shù)與和的關(guān)系

　　“面粉漲價，怎么可能不影響面包價錢？”看到媒體報道有人認(rèn)為地價和房價無直接對應(yīng)關(guān)系時，CBD區(qū)域一家房地產(chǎn)中介置業(yè)顧問王先生覺得這種論調(diào)很費解，“地價上漲，不僅會影響本項目未來價格，還會影響到周邊二手房和新盤的價格。”王先生介紹說，廣渠路10號地成交后，周邊二手房坐地起價，一周左右的時間里，每平方米漲了1000到2000元。《廣廈時代》也于6月18日報道了“高價土地引來捂盤待漲”的消息。

　　日前，北京市有土地管理官員發(fā)表了“地價和房價無直接對應(yīng)關(guān)系，房價由樓市的供求關(guān)系決定”的言論，立刻招來包括經(jīng)濟(jì)學(xué)家、房地產(chǎn)商等在內(nèi)的多方質(zhì)疑。一位地產(chǎn)開發(fā)商在接受《廣廈時代》采訪時表示，“從整個市場看，地價和房價以及房價預(yù)期是互為因果的關(guān)系。正如在其他因素不變的情況下，原材料價格上漲，產(chǎn)品價格肯定也會上漲。因為預(yù)期產(chǎn)品價格會上漲，原材料供應(yīng)方自然也會抬高原材料價格。”這位開發(fā)商稱，影響房價的因素很多，“但地價作為房價構(gòu)成的一部分，和房價息息相關(guān)。樓面價達(dá)到15000元，房價難道會低于這個價錢嗎？”

　　“就單個項目自身而言，包括地價、供求關(guān)系在內(nèi)，影響房價的因素很多，這些因素與房價之間就是加數(shù)與和的關(guān)系。不能夸大單方面因素的影響，但也不能忽視單方面因素的作用。”一位業(yè)內(nèi)人士在接受采訪時表示，“僅就北京房地產(chǎn)市場的情況看，地價持續(xù)升溫，拉高房價預(yù)期是確定無疑的。如果地價和房價沒關(guān)系，土地起始價憑什么確定呢？地價高了，又如何指望房價不漲呢？”文/張旭