編者按：2009年，正當一批批企業再一次爭先恐后向地價制高點發起沖鋒，爭當地王之時，2007年曾風光無限的地王們卻正經歷著“圍城”之困。所謂“前事不忘，后事之師”在市場為不斷刷新的紀錄驚呼慨嘆之時，回頭審視曾經的07地王們，就顯得別有意義。

　　⊙本報記者 于兵兵

　　2007年，以港資、民企為龍頭的一代地王吹起了房產、土地泡沫，并最終在2008年市場調整中首傷元氣。“07地王”，從此成為市場中帶點悲劇色彩的詞匯。

　　而今，07地王們狀況不一，或無奈退地、或被迫擱置、或艱難開工……但他們一個統一的行動是，沒有重新殺回09年土地市場。其間有“一朝被蛇咬”的心理，也有資金鏈確實尚緊的客觀事實。

　　“吃一塹長一智”的古訓是商場上不變的真理。也許，07地王們的過去與今天對于現在還無條件樂觀看市的新地王們，可為前車之鑒。

　　擱置：理由不一

　　6月下旬，某媒體以“22億佛山地塊遭深業集團退地”為題目，報道了一則最新的07地王退地信息。但記者輾轉找到佛山國土資源局三水分局時卻獲得皆然不同的消息。

　　“深業集團沒有退地。” 佛山國土資源局三水分局相關人士明確表示。因為該地塊周邊環境、基礎設施和開發條件尚未成熟，導致了項目未能按計劃動工建設。“我們只能調整土地使用年限的起始日及動工建設日期，同時重新規定土地支付方式和周期。拿地方仍然是深業集團。”工作人員稱。雖然理由十分正當，但無可置疑的是深業集團以21.35億元競得的這塊2675.4畝土地被合理的拉長了土地出讓金交付周期，暫緩了地塊的開工。而回顧2007年的地王們，多數企業也是以類似形式獲得了喘息的機會。

　　“這里是成都最黃金的商業地段，九龍倉地王卻沒有任何開工的動靜，”成都第一太平戴維斯物業顧問公司一位高層告訴記者。彼時，他站在18樓的辦公室的窗口指向窗外，他所在的辦公樓與九龍倉地王隔街相對。

　　2007年9月20日，經過近140輪次的競價，九龍倉以72.4億元總價和8800萬元/畝的單價競得這塊紅星路廣場地塊。

　　然而，賽翁得馬，焉知禍福？有業內人士預測，紅星路廣場項目前期投資應該不少于100億，這無論對怎樣的企業來說都是一筆巨資。另外，該地塊樓面地價每平方米接近15000元，其銷售均價將超過22000元，市場能否接受這一價格尚未可知。

　　更令市場驚訝的是，08年4月，市場傳出消息，成都紅星路廣場地塊被“挖掘到宋代街道及古建筑約6000平方米”。這一消息直接導致項目無限期停工。

　　而成都世邦機構研究機構樊邦勇介紹，在成都，眾多07地王們和九龍倉一樣將地塊暫置“冷宮”。如信和、嘉里等一些港資企業，他們資本實力比較強，以時間換空間是他們的戰略考慮，因此目前都還沒有動靜。

　　動工：保本促銷

　　另外一些企業選擇了冒險動工。2007年11月，重慶第一房企龍湖地產在上海拿到第一塊地，總價15.4億元，面積14.4公頃，樓面地價約為10700元/平方米，該價格一度被市場視為“風險上限”。此后，業內盛傳龍湖上市未果，資金壓力巨大，而該項目擔負充實公司現金流的重大任務。于是，到第二年11月，短短一年時間，龍湖以最快速度將這個名為滟瀾山的別墅住宅項目推上市場，價格僅定為“保本級別”。

　　“很多地王為了打平成本，都選擇了打擦邊球的做法，就是利用超大贈送空間攤薄樓面地價，彌補高價土地帶來的成本上升。”一位資深房地產業人士稱。據他介紹，藍光、國嘉、置信等企業都在07年高價奪地，為了挽回現金流危機，都不約而同地采用了這一做法。

　　“應該說，從07年到09年，房地產市場經過一輪調整，房價又回到原來的高點。對于一些房企來說，07年的高價地如果產品設計合理，目前的銷售價格已經解開了成本枷鎖。但需要提醒的是，隨著70-90政策的弱化，商品房結構限制取消，而開發商加大贈送面積的做法也一定會被叫停。這對于從設計上打擦邊球的開發商來說是一次新的成本提高的挑戰。”專家表示。

　　教訓：謹慎入市

　　應對07年高價地的方式雖然不一，但07地王們今天在土地市場的表現卻不約而同。

　　進入2009年，以保利、綠地為首的大型國資搶占低價市場先機，紛紛入市拿地。到了6月，土地市場已經被一片看多聲淹沒。一些非主營地產的大型國資開始陸續進場。

　　中金公司一份關于新地王的報告指出，和2007年地王相比，今年地王體現了幾大特點。一是單價已經接近07年最高水平，但多數集中在一線城市市場。另外，擁有信貸和融資優勢的國資企業將逐漸提升市場份額，相反，主流地產公司(包括07年大量拿地的企業)都相對謹慎。

　　“我們目前確實很少拿地，一是因為之前拿了一些儲備地塊，二是資金實力沒有國資那么充裕。更重要的是，我們現在嚴格按周邊房價反推土地樓板價，如果反推出來的土地價格過高，我們就不拿了。對于現在一些國資進入市場的摘牌價格顯然會沖破目前的房價，我們覺得是有風險的。”浙江一家在07年大舉拿地的龍頭房企負責人告訴記者。