編者按：2009年，正當(dāng)一批批企業(yè)再一次爭(zhēng)先恐后向地價(jià)制高點(diǎn)發(fā)起沖鋒，爭(zhēng)當(dāng)?shù)赝踔畷r(shí)，2007年曾風(fēng)光無限的地王們卻正經(jīng)歷著“圍城”之困。所謂“前事不忘，后事之師”在市場(chǎng)為不斷刷新的紀(jì)錄驚呼慨嘆之時(shí)，回頭審視曾經(jīng)的07地王們，就顯得別有意義。

　　⊙本報(bào)記者 于兵兵

　　2007年，以港資、民企為龍頭的一代地王吹起了房產(chǎn)、土地泡沫，并最終在2008年市場(chǎng)調(diào)整中首傷元?dú)狻！?7地王”，從此成為市場(chǎng)中帶點(diǎn)悲劇色彩的詞匯。

　　而今，07地王們狀況不一，或無奈退地、或被迫擱置、或艱難開工……但他們一個(gè)統(tǒng)一的行動(dòng)是，沒有重新殺回09年土地市場(chǎng)。其間有“一朝被蛇咬”的心理，也有資金鏈確實(shí)尚緊的客觀事實(shí)。

　　“吃一塹長(zhǎng)一智”的古訓(xùn)是商場(chǎng)上不變的真理。也許，07地王們的過去與今天對(duì)于現(xiàn)在還無條件樂觀看市的新地王們，可為前車之鑒。

　　擱置：理由不一

　　6月下旬，某媒體以“22億佛山地塊遭深業(yè)集團(tuán)退地”為題目，報(bào)道了一則最新的07地王退地信息。但記者輾轉(zhuǎn)找到佛山國(guó)土資源局三水分局時(shí)卻獲得皆然不同的消息。

　　“深業(yè)集團(tuán)沒有退地。” 佛山國(guó)土資源局三水分局相關(guān)人士明確表示。因?yàn)樵摰貕K周邊環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施和開發(fā)條件尚未成熟，導(dǎo)致了項(xiàng)目未能按計(jì)劃動(dòng)工建設(shè)。“我們只能調(diào)整土地使用年限的起始日及動(dòng)工建設(shè)日期，同時(shí)重新規(guī)定土地支付方式和周期。拿地方仍然是深業(yè)集團(tuán)。”工作人員稱。雖然理由十分正當(dāng)，但無可置疑的是深業(yè)集團(tuán)以21.35億元競(jìng)得的這塊2675.4畝土地被合理的拉長(zhǎng)了土地出讓金交付周期，暫緩了地塊的開工。而回顧2007年的地王們，多數(shù)企業(yè)也是以類似形式獲得了喘息的機(jī)會(huì)。

　　“這里是成都最黃金的商業(yè)地段，九龍倉(cāng)地王卻沒有任何開工的動(dòng)靜，”成都第一太平戴維斯物業(yè)顧問公司一位高層告訴記者。彼時(shí)，他站在18樓的辦公室的窗口指向窗外，他所在的辦公樓與九龍倉(cāng)地王隔街相對(duì)。

　　2007年9月20日，經(jīng)過近140輪次的競(jìng)價(jià)，九龍倉(cāng)以72.4億元總價(jià)和8800萬元/畝的單價(jià)競(jìng)得這塊紅星路廣場(chǎng)地塊。

　　然而，賽翁得馬，焉知禍福？有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，紅星路廣場(chǎng)項(xiàng)目前期投資應(yīng)該不少于100億，這無論對(duì)怎樣的企業(yè)來說都是一筆巨資。另外，該地塊樓面地價(jià)每平方米接近15000元，其銷售均價(jià)將超過22000元，市場(chǎng)能否接受這一價(jià)格尚未可知。

　　更令市場(chǎng)驚訝的是，08年4月，市場(chǎng)傳出消息，成都紅星路廣場(chǎng)地塊被“挖掘到宋代街道及古建筑約6000平方米”。這一消息直接導(dǎo)致項(xiàng)目無限期停工。

　　而成都世邦機(jī)構(gòu)研究機(jī)構(gòu)樊邦勇介紹，在成都，眾多07地王們和九龍倉(cāng)一樣將地塊暫置“冷宮”。如信和、嘉里等一些港資企業(yè)，他們資本實(shí)力比較強(qiáng)，以時(shí)間換空間是他們的戰(zhàn)略考慮，因此目前都還沒有動(dòng)靜。

　　動(dòng)工：保本促銷

　　另外一些企業(yè)選擇了冒險(xiǎn)動(dòng)工。2007年11月，重慶第一房企龍湖地產(chǎn)在上海拿到第一塊地，總價(jià)15.4億元，面積14.4公頃，樓面地價(jià)約為10700元/平方米，該價(jià)格一度被市場(chǎng)視為“風(fēng)險(xiǎn)上限”。此后，業(yè)內(nèi)盛傳龍湖上市未果，資金壓力巨大，而該項(xiàng)目擔(dān)負(fù)充實(shí)公司現(xiàn)金流的重大任務(wù)。于是，到第二年11月，短短一年時(shí)間，龍湖以最快速度將這個(gè)名為滟瀾山的別墅住宅項(xiàng)目推上市場(chǎng)，價(jià)格僅定為“保本級(jí)別”。

　　“很多地王為了打平成本，都選擇了打擦邊球的做法，就是利用超大贈(zèng)送空間攤薄樓面地價(jià)，彌補(bǔ)高價(jià)土地帶來的成本上升。”一位資深房地產(chǎn)業(yè)人士稱。據(jù)他介紹，藍(lán)光、國(guó)嘉、置信等企業(yè)都在07年高價(jià)奪地，為了挽回現(xiàn)金流危機(jī)，都不約而同地采用了這一做法。

　　“應(yīng)該說，從07年到09年，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過一輪調(diào)整，房?jī)r(jià)又回到原來的高點(diǎn)。對(duì)于一些房企來說，07年的高價(jià)地如果產(chǎn)品設(shè)計(jì)合理，目前的銷售價(jià)格已經(jīng)解開了成本枷鎖。但需要提醒的是，隨著70-90政策的弱化，商品房結(jié)構(gòu)限制取消，而開發(fā)商加大贈(zèng)送面積的做法也一定會(huì)被叫停。這對(duì)于從設(shè)計(jì)上打擦邊球的開發(fā)商來說是一次新的成本提高的挑戰(zhàn)。”專家表示。

　　教訓(xùn)：謹(jǐn)慎入市

　　應(yīng)對(duì)07年高價(jià)地的方式雖然不一，但07地王們今天在土地市場(chǎng)的表現(xiàn)卻不約而同。

　　進(jìn)入2009年，以保利、綠地為首的大型國(guó)資搶占低價(jià)市場(chǎng)先機(jī)，紛紛入市拿地。到了6月，土地市場(chǎng)已經(jīng)被一片看多聲淹沒。一些非主營(yíng)地產(chǎn)的大型國(guó)資開始陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)。

　　中金公司一份關(guān)于新地王的報(bào)告指出，和2007年地王相比，今年地王體現(xiàn)了幾大特點(diǎn)。一是單價(jià)已經(jīng)接近07年最高水平，但多數(shù)集中在一線城市市場(chǎng)。另外，擁有信貸和融資優(yōu)勢(shì)的國(guó)資企業(yè)將逐漸提升市場(chǎng)份額，相反，主流地產(chǎn)公司(包括07年大量拿地的企業(yè))都相對(duì)謹(jǐn)慎。

　　“我們目前確實(shí)很少拿地，一是因?yàn)橹�前拿了一些�?chǔ)備地塊，二是資金實(shí)力沒有國(guó)資那么充裕。更重要的是，我們現(xiàn)在嚴(yán)格按周邊房?jī)r(jià)反推土地樓板價(jià)，如果反推出來的土地價(jià)格過高，我們就不拿了。對(duì)于現(xiàn)在一些國(guó)資進(jìn)入市場(chǎng)的摘牌價(jià)格顯然會(huì)沖破目前的房?jī)r(jià)，我們覺得是有風(fēng)險(xiǎn)的。”浙江一家在07年大舉拿地的龍頭房企負(fù)責(zé)人告訴記者。