上半年“地王”頻出的現象，引發了2009博螯房地產論壇地產大腕們的激烈討論，地產大腕們紛紛表示，在土地價格持續高漲的現在，房地產企業應等待地價下跌時買地。開發商的發展模式也應有所改變，若繼續按照以往模式發展，將會遇到更多的風險。

　　高價入市搶地，還是等待地價下跌后再入市購買？最近價格飆升的土地市場再次讓開發商“心情激蕩”。沒有搶到土地的，和已經搶到土地的開發商通過2009博螯房地產論壇再次“激辯”：剛剛復蘇的中國房地產商要不要到目前價格畸高的土地市場去搶“地王”？

　　要不要搶地王？

　　“誰買‘地王’誰傻瓜。”香港恒隆地產有限公司董事長陳啟宗在作《如何看待2009年房地產市場的急劇變化》演講時，對兩個月時間連出十五幅“地王”的現象發表了他最直接的看法。

　　他表示，“地王”層出有 “四不好”：第一，對那些想買房的人來說，不是好事；第二，對社會安定和諧不一定是好事；第三，對整體房地產的價格不是好事，會讓房地產價格大起大落；最大的不好是對購地者不好。

　　“不是說買‘地王’的一定不賺錢，但是他們所承擔的風險一定非常高，他們盈利的能力一定下降。從香港地區和東南亞地區的經驗來說，凡是買了‘地王’的，大半都是后悔的，歷史都證明他們是傻瓜，不是聰明人。”

　　他幽默地恭喜此前競拍北京廣渠門外15號地塊失利的潘石屹“沒有拍到‘地王’”。

　　陳啟宗的發言，一石激起千層浪。此后，眾地產大腕也頻頻提起“地王”問題，在地價上漲趨勢明顯的今天，究竟要不要去土地市場上拿地？

　　緊接著上述話題，潘石屹開始討論國有大房地產企業和民營企業之間的競爭公平性問題，他認為國家給了國有房地產企業太多扶持政策。

　　此后出場的北京師范大學金融研究中心主任鐘偉，更拿出紙和筆，給星河灣副總裁梁上燕、復地董事長范偉等5位開發商嘉賓做起了問卷調查，看看到場的開發商有沒有拿地，其中有多少土地是屬于國企所有。

　　陳啟宗認為，面對持續高漲的地價，房地產企業可以選擇“忍耐”和“等待”，只要等到冬天，別人熬不過去，那么就成功了。他認為，這就是恒隆地產制勝的秘訣所在。

　　中原集團主席施永青雖然不贊同陳啟宗的某些觀點，但他同樣表示內地開發商目前可以“等待”地價下跌。按照他的觀點，政府未來會增加地塊供應和開工量，并將惠及建筑工程、材料等相關行業，拉動經濟。這樣一來，土地的競爭不會再像之前那樣激烈，地價便將趨于平穩。

　　“所以地王要不要去搶，我認為等一等還是有機會的。因為有些開發商經常說 ‘這么高的價錢叫我怎么辦’，我認為未來應該是還有機會買得到好的土地。”他說

　　與施永青的看法相同，陽光100置業的總裁易小迪也表示，盲目圈地很難獲得成功。尤其是在新形勢下，開發商的發展模式面臨轉型，如果繼續按原先的模式開發，會遇到很多的風險。

　　盲目拿地的房企不該救？

　　與不該買“地王”的觀點相對應，到會的地產大腕還同時表示，那些高價購買“地王”的開發商“不應該救”。

　　“救市是應該的，但是如果犯了錯的開發商，也被救就不應該了。”陳啟宗說了一個故事，“去年9月的時候，我請了很多內地大的開發商到我的寫字樓聊天，從技術上來說，他們都是破了產的。但是誰知道，9個月后，同一班人，不僅僅松綁了，而且又跑到房地產市場里去買地。”

　　陳啟宗認為，上述開發商都是2007年市場過熱時頭腦發熱，盲目買地的公司。對這樣的公司，政府不應該施以“援手”，應該讓市場“懲罰”他們。而如果擔心這些公司垮掉，會影響整個房地產行業，進而對經濟造成沖擊，完全可以用股權償還他們的債務，等以后市場好了，再將股權賣給市場上的其他開發商。

　　和陳啟宗的看法相似，潘石屹也認為拯救那些犯了錯的開發商，對他這樣沒有犯錯的開發商不太公平。尤其是緩交土地出讓金的措施，太過溫和。

　　施永青對兩人的上述發言，評價說有些“酸溜溜”。他認為，國家的政策給了大部分內地開發商一次重生的機會。而且大部分開發商都已經獲得了這個機會，下一步的問題是開發商們能否接受教訓，以后可以做得好一點。

　　此后出場的發展商則表示，雖然潘石屹所說的“百日巨變”并沒有實現，但是去年的確非常危險，而且受影響的并不僅僅是開發商自身，作為房地產商貸款主要提供者的銀行無疑風險更大。

　　模式待革新？

　　無論如何，2008年的地產“熊市”深刻反映了目前房地產開發模式所存在的種種危機，盲目拿地僅僅是其中的表現之一。

　　對于這一點，陽光100置業的易小迪顯然看得非常清楚。他認為，房地產企業將面臨轉型。房地產今后發展，爭奪焦點將從過去的爭奪資源，到今后爭奪客戶、爭奪市場。

　　過去房地產融資買地，蓋樓銷售的過程是希望每個過程、每一個循環是在擴大規模。而擴大規模必然要解決其制約因素，一個是融資，一個是買地。但是這個簡單的模式不一定能夠再適應未來需求。

　　現在買地、買地王，其實還是擴大規模的思維在作祟，認為這個市場還會擴大，價格還會上漲。所以只要是有了土地資源，他又能在未來市場占據主動。

　　可以看到，隨著市場競爭的激烈化，包括成本逐漸透明化，這種簡單的模式缺乏競爭力。到2008年的時候，房地產碰到銷售的問題，很多企業都會措手不及。因為看到了原來模式的缺點，易小迪和他的陽光100置業改變了原來的經營模式。

　　他們在二、三線城市，以站在未來的角度營造一個城市新的時尚中心獲得了成功。易小迪在柳州市中心一個房地產開發項目，樓面地價400元，房價可以從4000元賣到8000元。

　　他因此認為，即使不買位置極佳的地王，采用上述商業運作的模式，使土地增殖，同樣可以獲取豐厚的回報。除此以外，產品細分，精細化經營也是中國房地產業的趨勢。