高恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗、星河灣房地產(chǎn)控股有限公司副總裁梁上燕、中體奧林匹克花園管理集團(tuán)董事長(zhǎng)吳振綿、陽(yáng)光壹佰置業(yè)有限公司總裁易小迪分別在2009博螯房地產(chǎn)論壇上表達(dá)了他們對(duì)近來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的看法，并對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的走向提出了他們的建議。

　　梁上燕：

　　我們心里不能有冬天

　　在上海開(kāi)盤(pán)即銷(xiāo)售40億多元的星河灣，正準(zhǔn)備演繹新的傳奇。星河灣房地產(chǎn)控股有限公司副總裁梁上燕宣布，今年星河灣的業(yè)績(jī)將較去年增長(zhǎng)200%以上，開(kāi)盤(pán)的四個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售額將超過(guò)100億元，成功跨入百億銷(xiāo)售俱樂(lè)部。

　　過(guò)去的幾年時(shí)間，星河灣一直堅(jiān)持精品戰(zhàn)略，8年時(shí)間僅僅賣(mài)了兩個(gè)樓盤(pán)，年平均銷(xiāo)售額不到40億元。但在去年爆發(fā)全球金融危機(jī)的大背景下，星河灣卻逆勢(shì)做了6個(gè)產(chǎn)品。

　　“我們心里不能有冬天。”梁上燕反復(fù)強(qiáng)調(diào)這一句話。最近兩年中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)歷了大風(fēng)大浪，但星河灣始終平穩(wěn)發(fā)展，2007年沒(méi)有買(mǎi)過(guò)一塊地，2008年沒(méi)有降過(guò)一次價(jià)。而在金融危機(jī)來(lái)臨之時(shí)，星河灣卻逆勢(shì)開(kāi)盤(pán)，在廣州200多天實(shí)現(xiàn)了30億的銷(xiāo)售額，今年2月又在大家都不看好的情況下，在太原拿了地。

　　星河灣堅(jiān)決執(zhí)行梁上燕的“以不變應(yīng)萬(wàn)變”戰(zhàn)略，以高品質(zhì)的產(chǎn)品征服客戶。梁上燕不無(wú)得意地說(shuō)，上海浦東星河灣的地理位置和自然江景，比不上陸家嘴以及南外灘的濱江區(qū)高層公寓，但銷(xiāo)售價(jià)格卻不輸于他們，并且賣(mài)得更好一些。

　　梁上燕說(shuō)，星河灣要打造成百年企業(yè)，開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目要50年不落伍。

　　陳啟宗：

　　“地王”應(yīng)是價(jià)廉物美的土地

　　“‘地王’應(yīng)該是價(jià)格最低、位置最好的土地”、“高價(jià)買(mǎi)地是傻瓜”、“別人的冬天，就是我的春天”、“投入的每一分錢(qián)都要獲得持續(xù)的最高收益”……在博螯論壇現(xiàn)場(chǎng)，恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗語(yǔ)出驚人。

　　在陳啟宗赴博螯前，恒隆地產(chǎn)剛剛套現(xiàn)了香港的住宅項(xiàng)目，獲取了43億港元的銷(xiāo)售額，稅前溢利達(dá)到30億港元。而恒隆地產(chǎn)剛剛發(fā)布的2008年年報(bào)顯示，2008年下半年恒隆地產(chǎn)只出售了4套住宅。陳啟宗興奮地表示，現(xiàn)在就是賣(mài)樓的最好時(shí)候。

　　“‘地王’應(yīng)該是價(jià)格最低、位置最好的土地。”在陳啟宗眼里，在此前兩年都沒(méi)有拿地的背景下，今年5月，恒隆地產(chǎn)十天內(nèi)兩次出手購(gòu)得的無(wú)錫和大連兩幅優(yōu)質(zhì)地塊，才是真正的“地王”。而那些高價(jià)拿地者，不但要自己承擔(dān)巨大風(fēng)險(xiǎn)，還不利市場(chǎng)的發(fā)展，是一種“傻瓜”的行為。

　　恒隆地產(chǎn)在無(wú)錫和大連購(gòu)買(mǎi)的兩幅土地，地價(jià)占總投資額僅16%，而2004年前就已經(jīng)完成開(kāi)發(fā)的上海恒隆廣場(chǎng)和港匯廣場(chǎng)，土地占總投資額的31%。

　　“別人的冬天，恰恰是我的春天。”陳啟宗認(rèn)為，恒隆地產(chǎn)低價(jià)拿地的奧秘恰恰在于反經(jīng)濟(jì)周期。他回憶，90年代初的恒隆地產(chǎn)，也曾因?yàn)榈貎r(jià)太高而無(wú)法獲得土地，當(dāng)時(shí)恰恰是香港地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最高峰。1994~1997年間差不多整整四年，恒隆地產(chǎn)沒(méi)有拿過(guò)一幅土地。最終，到了經(jīng)濟(jì)冬天時(shí)，恒隆地產(chǎn)迎來(lái)了自己的夏天。

　　“搶不到地，我們就做兩件事。一是堅(jiān)決不犯錯(cuò)，二是為經(jīng)濟(jì)冬天作準(zhǔn)備。”陳啟宗寄語(yǔ)目前在內(nèi)地市場(chǎng)拿不到地的開(kāi)發(fā)商們，經(jīng)濟(jì)總會(huì)有熱有冷，只要不犯錯(cuò)，做好準(zhǔn)備，就可以在冬天來(lái)臨時(shí)，拿到優(yōu)質(zhì)的土地。

　　“我投入每一分錢(qián)都要獲得持久的最高收益。”陳啟宗表示，他的租金收入要比行業(yè)內(nèi)的第二名高出一倍，比行業(yè)最后一位高出近9倍。平均每一名員工為企業(yè)創(chuàng)造的利潤(rùn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同行業(yè)其他公司，這一切的奧秘，在于管理。

　　吳振綿：

　　中體將建奧林匹克博物館

　　奧林匹克花園一直在創(chuàng)造房地產(chǎn)體育品牌。回顧去年底的金融危機(jī)，中體奧林匹克花園管理集團(tuán)董事長(zhǎng)吳振綿感嘆說(shuō)，去年年底預(yù)測(cè)到由于2008年的房子賣(mài)得不好，2009年利潤(rùn)要受到影響。管理層曾主動(dòng)向董事會(huì)報(bào)告，要降低經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，同時(shí)以吳振綿為首的高管人員主動(dòng)降低工資1/3。

　　在這樣的大背景下，中體奧林匹克花園想到的卻是如何把品牌做到最大，不斷創(chuàng)造新的概念，打造新的品牌。

　　此前，奧林匹克花園品牌給人的印象，只是跟健身或者一些其他單項(xiàng)體育活動(dòng)結(jié)合，而吳振綿計(jì)劃把奧林匹克文化、房地產(chǎn)、度假旅游概念、教育概念、論壇概念等等都打包在一起。

　　目前，中體正計(jì)劃建造一個(gè)5萬(wàn)平方米的奧林匹克博物館，主館就是把國(guó)際奧委會(huì)所有展品全部復(fù)制過(guò)來(lái)，另外還將有三個(gè)附館，北京奧委會(huì)展品有收藏價(jià)值的放在第一個(gè)附館，第二個(gè)附館將為流動(dòng)性展覽或者論壇提供場(chǎng)所。第二個(gè)項(xiàng)目，奧林匹克研究院，也在重點(diǎn)發(fā)展中，這個(gè)項(xiàng)目包含教育、科研等。

　　易小迪：

　　房地產(chǎn)企業(yè)面臨轉(zhuǎn)型

　　“房地產(chǎn)企業(yè)要面臨著轉(zhuǎn)型。”陽(yáng)光100置業(yè)有限公司總裁易小迪觀點(diǎn)鮮明。

　　他認(rèn)為，如果不能認(rèn)識(shí)市場(chǎng)變化，房地產(chǎn)還是盲目發(fā)展，其實(shí)面臨風(fēng)險(xiǎn)很大。尤其是現(xiàn)在地價(jià)還是在一個(gè)相對(duì)高的定位。如果還是靠巨額資金投入，買(mǎi)地蓋樓，這個(gè)壓力非常大。包括很多大型的國(guó)企也也在想這個(gè)問(wèn)題，就是房地產(chǎn)的持續(xù)再生產(chǎn)到底怎么來(lái)維持。

　　有些人甚至算過(guò)賬，賣(mài)掉房子的資金所得，是否可以買(mǎi)地如果重復(fù)過(guò)去模式，是不是買(mǎi)了地就可以占領(lǐng)市場(chǎng)。房地產(chǎn)行業(yè)走到了兩個(gè)十字路口，一個(gè)是房地產(chǎn)政策走向一個(gè)十字路口，一個(gè)是房地產(chǎn)盈利模式也走到一個(gè)十字路口。

　　房地產(chǎn)今后發(fā)展，爭(zhēng)奪焦點(diǎn)從過(guò)去爭(zhēng)奪資源，到今后爭(zhēng)奪客戶或者叫爭(zhēng)奪市場(chǎng)。

　　但隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈化，包括成本逐漸透明化，這種簡(jiǎn)單的模式缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。到2008年的時(shí)候，房地產(chǎn)碰到銷(xiāo)售的問(wèn)題，很多企業(yè)就措手不及。包括一些一線大品牌企業(yè)，他們要想的開(kāi)拓市場(chǎng)的辦法只有一個(gè)，就是降價(jià)。

　　在談及上海市場(chǎng)時(shí)，易小迪表示，“過(guò)兩三年后再去上海發(fā)展。”

　　易小迪表示，目前上海的土地價(jià)格相對(duì)較高、局部房?jī)r(jià)也比較高，目前并不是一個(gè)進(jìn)軍上海的最佳時(shí)機(jī)。

　　在談起全國(guó)樓市走勢(shì)時(shí)，易小迪表示，土地價(jià)格過(guò)高的城市，可能存在泡沫。與此同時(shí)，在地價(jià)的推動(dòng)下，部分城市局部區(qū)域的房?jī)r(jià)可能存在泡沫。

　　易小迪表示，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，其實(shí)已經(jīng)走到一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，“高增長(zhǎng)時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了”。

　　他說(shuō)：“2007年商品房銷(xiāo)售7億多平方米，2008年只有5億多平方米，恐怕很難再保持這樣的高增長(zhǎng)。所以量的增長(zhǎng)，我覺(jué)得可能到了一個(gè)頂點(diǎn)。北京、上海的銷(xiāo)售量已經(jīng)在下降了。”