核心提示

　　隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)火熱，土地市場(chǎng)成交也繼續(xù)保持活躍態(tài)勢(shì)。各地政府紛紛加快了土地供應(yīng)節(jié)奏，經(jīng)營性用地供應(yīng)大幅放量。土地市場(chǎng)成交持續(xù)活躍，高溢價(jià)率地塊普遍出現(xiàn)，土地底價(jià)成交主力地位發(fā)生動(dòng)搖，三成高溢價(jià)率地塊地價(jià)房?jī)r(jià)比超過70%。

　　針對(duì)當(dāng)前地王頻出現(xiàn)象，部分城市開始加大土地供應(yīng)，調(diào)整土地出讓條件，從源頭上穩(wěn)定住宅市場(chǎng)。各類企業(yè)圈地節(jié)奏出現(xiàn)分化，跨行企業(yè)拿地步調(diào)放緩。區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)普遍活躍，重點(diǎn)城市土地成交異常火熱。杭州等二三線城市高價(jià)地塊增多，名企仍是高價(jià)地塊的拿地主力。

　　供求

　　經(jīng)營性用地供應(yīng)創(chuàng)去年以來新高

　　據(jù)克而瑞(中國)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，7月全國各重點(diǎn)城市土地供應(yīng)幅數(shù)為556幅，占地面積3280.5萬平方米，環(huán)比分別增加1.8%和32.1%。土地成交幅數(shù)391幅，占地面積2146.7萬平方米，環(huán)比分別減少17%和8%。

　　隨著土地成交的持續(xù)火熱，各地政府紛紛加快了土地供應(yīng)節(jié)奏，本月經(jīng)營性用地供應(yīng)放量大漲，各重點(diǎn)城市經(jīng)營性用地供應(yīng)幅數(shù)和占地面積分別為342幅和2431萬平方米，環(huán)比大幅增加51%和86%。供應(yīng)總量為08年以來單月最高值。

　　價(jià)格

　　底價(jià)成交主力地位動(dòng)搖，非理性拿地苗頭有所顯露

　　7月份各重點(diǎn)城市經(jīng)營性用地成交雖然仍以底價(jià)成交為主，但占比相比上半年卻大幅下降，本月占比55.6%，環(huán)比上月下降了15.5個(gè)百分點(diǎn)，是09年以來占比最低的一月；溢價(jià)率在5-50%之間的地塊占比略有增加，7月為10.3%，與6月持平；溢價(jià)率在50%以上的高溢價(jià)率地塊占比持續(xù)增加，本月占比33.8%，環(huán)比上月大幅增加15.5個(gè)百分點(diǎn)，為2009年以來的最高值。7月高溢價(jià)率地塊頻出，溢價(jià)率在50%以上的地塊幅數(shù)高達(dá)55幅，其中26幅地塊溢價(jià)率在100%以上，甚至部分地塊溢價(jià)率高達(dá)300-400%。可見，土地市場(chǎng)成交火熱勢(shì)頭不減，為競(jìng)得心儀地塊，開發(fā)商不惜以高于底價(jià)幾倍的價(jià)格拿下。

　　企業(yè)

　　拿地?zé)崆椴粶p，高溢價(jià)率地塊頻出

　　從各城市表現(xiàn)來看，在經(jīng)歷了5、6月份的供求放量后，上海、南京、天津等城市依舊保持了旺盛的成交勢(shì)頭，7月土地成交面積同比環(huán)比繼續(xù)上揚(yáng)，其中天津7月土地成交面積達(dá)到201.84萬平方米，在各典型城市中規(guī)模最大。廣州、成都、武漢等城市土地成交面積雖然環(huán)比有所下降，但仍普遍高于去年同期水平。土地流標(biāo)率則繼續(xù)保持在較低水平，除成都一幅地塊由于位置偏遠(yuǎn)的原因而流標(biāo)，其他各典型城市均無土地流標(biāo)現(xiàn)象。

　　從土地成交價(jià)格來看，典型城市中除廣州、天津和南京外，其他城市底價(jià)成交比重均低于50%，底價(jià)成交的主力地位已經(jīng)動(dòng)搖，而高溢價(jià)成交現(xiàn)象則不斷增加，北京、杭州和成都等城市高溢價(jià)率地塊更是占了半數(shù)以上。上海、北京、杭州等城市不斷涌現(xiàn)如趙巷鎮(zhèn)特色居住區(qū)10號(hào)地塊、杭政儲(chǔ)出200918號(hào)地塊等新的總價(jià)、單價(jià)“地王”，土地市場(chǎng)仍在繼續(xù)升溫。

　　而在企業(yè)方面，我們監(jiān)測(cè)的30家企業(yè)7月在土地市場(chǎng)上爭(zhēng)地?zé)岫炔粶p，其中以萬科、保利和金地三家企業(yè)表現(xiàn)最為積極。根據(jù)CRIC系統(tǒng)監(jiān)測(cè)顯示，萬科7月新增4幅地塊，總建筑面積124.03萬平方米，總土地款33.04億元；保利新增5幅地塊，總建筑面積95.33萬平方米，總土地款49.35億元；而金地本月新增3幅地塊，總建筑面積57.88萬平方米，總土地款53.84億元。

　　從區(qū)域分布來看，7月份30家企業(yè)新增土地主要分布于珠三角區(qū)域的廣佛地區(qū)。隨著“廣佛經(jīng)濟(jì)圈”的提出，發(fā)家于珠三角的企業(yè)爭(zhēng)相在此區(qū)域獲取土地儲(chǔ)備擴(kuò)大規(guī)模以鞏固本土勢(shì)力。從城市能級(jí)的分布來看，一線城市成為30企業(yè)投資重點(diǎn)。其中金地對(duì)于一線城市的熱衷度最高，在新增3幅地塊中有2幅分別位于上海和北京，2幅地塊土地款高達(dá)46.10億元。由于一線城市相對(duì)二三線城市更能抵御金融風(fēng)險(xiǎn)且投資回報(bào)穩(wěn)定，經(jīng)歷了2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)低潮之后，30家企業(yè)對(duì)于一線城市具有更強(qiáng)的投資信心。(陳 聰)