中原地產日前公布調查發現，通過對房地產企業自2003年到2009年上半年獲取的270幅土地狀態的梳理，半數土地閑置，地荒之說不成立。其中地價比重最高，舊地王入市乏力。如今土地市場又熱，新地王前途未卜。

　　半數土地閑置未入市

　　通過選取12個城市40家知名發展商的270幅土地樣本，中原地產發現，270幅地塊中除去在售和售完狀態的土地，有57%的土地尚未入市，形成實際供應。其中，27%的土地還處于待開發狀態，30%處于規劃在建狀態，尚未形成實際銷售，造成住宅市場短期供應緊缺，形成“地荒”之假象。

　　知名發展商歷年在公開市場獲取的土地數量以2007年最多，占到整個樣本數量的45%。按照土地開發周期兩年時間計算，2009年應該正是2007年土地全面入市的時間，但從樣本數據看，仍有20%的土地處于閑置狀態。

　　中原地產項目總經理黃韜表示，2007年土地的高閑置狀態主要原因是，開發商拿地成本偏高。2007年在股市樓市雙重利好的刺激下，圈錢囤地模式被開發商們所追捧，導致全國各地“地王”頻出，甚至出現了大量地價房價“倒掛”的現象。而2008年由于宏觀調控、金融危機等因素，市場低迷，房價漲幅遠不如預期，甚至出現下跌現象，大量高價地塊處于閑置狀態。

　　07年拿地價格占房價近四成

　　通過梳理樣本數據中98個在售項目的地價和房價情況，中原地產發現目前在售樓盤中，接近一半項目的土地是在2007年取得的，這部分項目的地價比重最高，平均值達到38%，遠高于市場平均地價比重25%。

　　黃韜認為，2007年土地成本的普遍偏高導致當年地王缺乏入市動力，因此不難理解為何2007年多數地王仍處閑置狀態。據悉，2007年18幅地王中除去4幅退地地王，14幅地王中7幅處于閑置待開發狀態，7幅地塊的樓面地價占周邊樓價比重接近90%，其中兩幅地塊樓面地價甚至超過周邊樓盤價格。3幅平價甚至虧本開賣的地王地價占房價比接近80%，如此巨大的土地成本迫使2007年地王多數處于閑置狀態。

　　熱門地塊地價達周邊房價70%

　　2009年初各地土地出讓仍以底價為主，進入第二季度后，多城市相繼出現天價地塊，尤其是6、7月份土地成交愈加火爆，2007年的景象似乎再次重演。通過對2009年熱門地塊樓面地價和周邊房價的對比，中原地產發現，熱門地塊的地價占周邊房價的比例超過70%，遠高于市場平均水平，市場風險較大。

　　黃韜認為，房地產開發企業對于后市房價的預期往往決定了當期土地的購置價格。在房地產市場高速發展的時期，較為激進的企業通常對后市預期十分樂觀，因此經常出現大量地價房價“倒掛”的現象。但由于房地產市場經常受政策、經濟等不可控因素的影響，房價漲幅往往難以達到預期水平，甚至出現下跌，從而導致早期購入的土地由于成本過高而深套其中。 (記者 羅莎琳)