昔日爭(zhēng)搶地王釀下的“苦果”，開(kāi)始慢慢呈現(xiàn)。

　　昨日，易居中國(guó)旗下克而瑞(中國(guó))研究中心發(fā)布最新報(bào)告稱，2005年至今年上半年全國(guó)成交的50幅地王中，超過(guò)50%的地王地塊尚未動(dòng)工，還在“曬太陽(yáng)”。

　　而少數(shù)已上市銷(xiāo)售房源的地王項(xiàng)目，從樓面地價(jià)與項(xiàng)目的成交價(jià)格來(lái)看，部分項(xiàng)目不僅沒(méi)有盈利，而且還極有可能虧本，屬于典型的“賠本賺吆喝”。

　　5成地王未開(kāi)工

　　克而瑞報(bào)告稱，自2005年開(kāi)始到今年上半年的4年半時(shí)間里，在全國(guó)典型城市成交的50幅地王地塊中，僅有1/4的地王地塊有房源上市；此外，處于在建中的地王項(xiàng)目不足兩成；而尚未開(kāi)工的地王項(xiàng)目，則高達(dá)五成以上，個(gè)別地王地塊甚至還出現(xiàn)了退地現(xiàn)象。

　　未動(dòng)工的地王地塊，主要是2007年“飆價(jià)”的地王地塊。眾所周知，2007年是全國(guó)土地市場(chǎng)成交最火熱的一年，企業(yè)爭(zhēng)相拿地，全國(guó)產(chǎn)生了幾十幅地王，面粉貴于面包的現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。

　　然而，自2007年三季度開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量大幅下滑，開(kāi)發(fā)商資金鏈普遍繃緊，從而導(dǎo)致大量的地王地塊被閑置。

　　克而瑞中國(guó)研究中心的分析人士認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商資金緊張、地價(jià)房?jī)r(jià)比高、無(wú)盈利空間，是延遲開(kāi)工的主要原因。

　　盈利空間有限

　　克而瑞報(bào)告稱，從歷年未上市地王地塊的樓面地價(jià)、與地塊周邊同類型物業(yè)的成交均價(jià)來(lái)看，約有三成地王的地價(jià)房?jī)r(jià)比在70%以上；另有約3成地王，地價(jià)房?jī)r(jià)比為50%～70%；僅有44%的地王，地價(jià)房?jī)r(jià)比在50%以下。

　　克而瑞分析人士認(rèn)為，對(duì)于那些地價(jià)房?jī)r(jià)比在50%以上地塊而言，地價(jià)在很大程度上已經(jīng)透支了房?jī)r(jià)的增值空間，盈利空間已被大幅壓縮；而對(duì)于地價(jià)房?jī)r(jià)比在70%以上的地王而言，在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交中，地塊已經(jīng)幾乎沒(méi)有盈利而言，因此不得不推遲入市的時(shí)間。

　　地價(jià)房?jī)r(jià)比在50%以上的地塊，絕大多數(shù)地塊的產(chǎn)生時(shí)間集中在2007年。但值得關(guān)注的是，2009年上半年，也出現(xiàn)了地價(jià)房?jī)r(jià)比在50%以上的地王。可見(jiàn)，在2009年的土地市場(chǎng)成交中，部分開(kāi)發(fā)商已經(jīng)出現(xiàn)了拿地不理性的苗頭，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)再次遭遇到國(guó)家的宏觀調(diào)控，部分土地可能又會(huì)遭遇2007年地王被退地或被閑置的命運(yùn)。

　　個(gè)別地王項(xiàng)目“賠本”上市

　　雖然地王地塊中有極少數(shù)地王項(xiàng)目也如期上市銷(xiāo)售，但從所拿土地的成交樓板價(jià)與其項(xiàng)目的成交價(jià)格來(lái)看，部分項(xiàng)目不僅沒(méi)有盈利，而且還極可能虧本，屬于典型的賠本賺吆喝。

　　克而瑞報(bào)告稱，重慶嘉江房地產(chǎn)有限公司以總價(jià)75億元拿下的重慶彈子石組團(tuán)地塊，土地成交樓板價(jià)高達(dá)3260元/平方米，而項(xiàng)目上市后平均成交均價(jià)僅為4361元/平方米。土地成本再加上項(xiàng)目的建安成本、管理費(fèi)用等其他費(fèi)用，該項(xiàng)目不僅沒(méi)有盈利空間，反而會(huì)虧本。

　　再如恒大地產(chǎn)在成都所開(kāi)發(fā)的恒大城項(xiàng)目，土地成交樓板價(jià)為3158元/平方米，項(xiàng)目售價(jià)4120元/平方米，地價(jià)房?jī)r(jià)比高達(dá)77%。

　　盡管2008年市場(chǎng)整體環(huán)境惡劣，項(xiàng)目運(yùn)作困難，住宅項(xiàng)目滯銷(xiāo)嚴(yán)重，高價(jià)地塊又由于高成本限制而處于劣勢(shì)，但仍有部分高價(jià)地王取得了較高的盈利。從盈利項(xiàng)目的地價(jià)房?jī)r(jià)比來(lái)看，能夠盈利的地王地塊，地價(jià)房?jī)r(jià)比全部在50%以下，部分甚至更低。