“單價(jià)地王”暗降樓面單價(jià)

　　融華世家小區(qū)終于對(duì)外打出宣傳廣告了，這個(gè)曾在北京亞奧地區(qū)樓面地價(jià)最高的“單價(jià)地王”自7月重新開(kāi)工以來(lái)，在9月首次將圍墻上的其他廣告替換為該項(xiàng)目廣告，附近居民認(rèn)為它要入市了。這則廣告稱(chēng)，該地塊打造的高檔社區(qū)將容納300多戶(hù)居民。

　　樓面地價(jià)高達(dá)每平方米13800元的高價(jià)地，在周邊房齡5年內(nèi)的二手房每平方米17000元時(shí)開(kāi)工入市，如何贏(yíng)利？中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者在采訪(fǎng)中發(fā)現(xiàn)，融華世家已經(jīng)修改了之前的規(guī)劃，通過(guò)提高小區(qū)容積率，降低樓面單價(jià)。

　　“早在2008年我們就曾經(jīng)因?yàn)閾?dān)心‘融華世家’影響主場(chǎng)小區(qū)住戶(hù)的采光權(quán)，去北京市規(guī)劃局朝陽(yáng)分局申請(qǐng)過(guò)查看規(guī)劃圖紙，當(dāng)時(shí)距離主場(chǎng)小區(qū)最近的是一個(gè)五層的板樓，但是聽(tīng)說(shuō)現(xiàn)在多了一棟二十二層的塔樓，五層的板樓不見(jiàn)了。”主場(chǎng)小區(qū)居民何先生告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者，小區(qū)里有居民咨詢(xún)過(guò)北京市規(guī)劃局朝陽(yáng)分局，相關(guān)人士向居民證實(shí)確實(shí)有修改規(guī)劃，但表示對(duì)于變動(dòng)的情況不方便在電話(huà)中透露，要求附近小區(qū)居民采取信訪(fǎng)的方式了解。

　　向規(guī)劃局咨詢(xún)的小區(qū)居民向記者證實(shí)，該局人士一再表示，只要融華世家的開(kāi)發(fā)商依據(jù)規(guī)劃施工，就不會(huì)影響到正北方主場(chǎng)小區(qū)居民的采光權(quán)。

　　但這并沒(méi)能打消居民的顧慮，8月下旬融華世家施工方在工地邊最不顯眼的位置貼出了修改規(guī)劃后的圖紙，沒(méi)過(guò)幾天便匆匆忙忙撕掉。

　　“由于熱力管道公司正在施工，進(jìn)出主場(chǎng)小區(qū)南邊的路已經(jīng)被挖成深溝，施工方選擇在這里張貼修改后的規(guī)劃，讓小區(qū)居民從正在施工的溝里爬上去才能看到圖，明擺著就是不想讓人看到。”

　　自融華世家開(kāi)始施工建設(shè)以來(lái)，關(guān)于其如何贏(yíng)利的質(zhì)疑聲便在附近小區(qū)居民中不斷蔓延開(kāi)來(lái)，而今面對(duì)修改后的規(guī)劃，謎底已經(jīng)解開(kāi)。

　　“融華世家一共就5棟樓，用一棟22層的替換掉5層的樓房，開(kāi)發(fā)商變相提高了容積率，之前過(guò)高的樓面地價(jià)已經(jīng)被攤薄。”何先生說(shuō)。

　　本報(bào)記者向北京市規(guī)劃局朝陽(yáng)分局求證上述消息的真實(shí)性，接電話(huà)的工作人員表示規(guī)劃確實(shí)有所調(diào)整，但不方便透露新規(guī)劃內(nèi)容和容積率的變動(dòng)信息。

　　區(qū)域新地王不斷涌現(xiàn)

　　老的地王還在消化中，新地王卻不斷產(chǎn)生。時(shí)隔僅一年半，北京亞奧地區(qū)又出現(xiàn)一個(gè)樓面地價(jià)高達(dá)15217元／平方米的“單價(jià)地王”。

　　6月26日下午，中國(guó)電子旗下的成都中澤置業(yè)有限公司經(jīng)過(guò)46輪競(jìng)價(jià)最終以19.6億元競(jìng)得朝陽(yáng)區(qū)奧運(yùn)村鄉(xiāng)(水源九廠(chǎng)東側(cè))住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施用地。

　　如果除去配套的2萬(wàn)平方米安置房面積，該地塊的單價(jià)高達(dá)15217元／平方米，超出5月份富力競(jìng)拍廣渠門(mén)外10號(hào)地時(shí)創(chuàng)造的15141元／平方米的最高單價(jià)。

　　新“單價(jià)地王”的產(chǎn)生，讓附近居民們紛紛提高未來(lái)二手房的銷(xiāo)售預(yù)期，融域小區(qū)的居民們認(rèn)為，“這個(gè)地王要是能賣(mài)到每平方米25000元，我們小區(qū)的二手房的報(bào)價(jià)也可以再提高一些”。

　　附近中介公司的工作人員向記者證實(shí)，自6月底出現(xiàn)“單價(jià)地王”以來(lái)，一些小區(qū)業(yè)主確實(shí)提高了報(bào)價(jià)，目前周邊小區(qū)業(yè)主的報(bào)價(jià)普遍在2萬(wàn)元／平方米以上。

　　今年北京地區(qū)已經(jīng)產(chǎn)生了不少的“單價(jià)地王”，其中最引人關(guān)注的是中化方興投資管理有限公司以40.6億元人民幣拍得北京廣渠路15號(hào)地，刨去3萬(wàn)平方米左右的公共建筑面積，可售面積折算出的樓面地價(jià)將達(dá)16240元／平方米。受其影響，北京東部地區(qū)一度被宣稱(chēng)將奔著每平方米“3萬(wàn)元”而去。

　　不僅中心城區(qū)，北京城區(qū)周邊的樓面單價(jià)也在被不斷刷新。9月8日萬(wàn)科在房山區(qū)拍出樓面單價(jià)高達(dá)6500元／平方米的區(qū)域“單價(jià)地王”，而此前大興區(qū)拍出兩塊“單價(jià)地王”已經(jīng)導(dǎo)致區(qū)域二手房市場(chǎng)受地王刺激價(jià)格上調(diào)。

　　來(lái)自鏈家地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，9月第一周北京大興黃村區(qū)域二手房成交價(jià)格達(dá)到8100元／平方米，雖與8月同期相比基本持平，但相比7月同期則高出幾乎15%。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的人士表示，7月初大興新城北區(qū)地塊和大興黃村地塊兩大區(qū)域“地王”的出現(xiàn)讓該地區(qū)價(jià)格漲幅快出其他區(qū)域至少5%左右。

　　大興區(qū)一位不愿意透露姓名的開(kāi)發(fā)商告訴記者，自從區(qū)域“單價(jià)地王”誕生后，多數(shù)地產(chǎn)項(xiàng)目都調(diào)高了售價(jià)，目前大興區(qū)的在售新項(xiàng)目?jī)r(jià)格普遍在10000元／平方米左右。

　　“如果我們不調(diào)高項(xiàng)目售價(jià)，新地王由于拿地成本過(guò)高，必然面臨很大的入市壓力，現(xiàn)在是我們已入市的樓盤(pán)給地王‘抬轎子’，以后是他們給我們抬。”上述開(kāi)發(fā)商私下向記者表示。

　　面臨不確定性

　　北京正略鈞策管理咨詢(xún)公司的合伙人薛迥文告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者，他們跟蹤的全國(guó)各地一些產(chǎn)生于2006年和2007年“總價(jià)地王”，現(xiàn)在開(kāi)工并入市的寥寥可數(shù)。

　　“僅退地的就有蘇寧環(huán)球在上海拍下的黃浦區(qū)南京東路163號(hào)地塊，此外福州地王、廣州科學(xué)院的高價(jià)地都被開(kāi)發(fā)商退給當(dāng)?shù)卣�府。”薛迥文表示，還有一些項(xiàng)目采取了轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式，目前已經(jīng)入市的主要有星耀地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的天津星耀五洲項(xiàng)目。

　　但從今年頻頻拿地的公司性質(zhì)來(lái)看，薛迥文認(rèn)為，由于近期入市拿地的企業(yè)多具備國(guó)企背景，資金實(shí)力要明顯強(qiáng)于2007年和2006年拿地的民營(yíng)企業(yè)，在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)上會(huì)具備更多優(yōu)勢(shì)。

　　“上半年房地產(chǎn)公司公布年報(bào)顯示多數(shù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況都不錯(cuò)，它們消化之前高價(jià)地的能力增強(qiáng)，但對(duì)于沒(méi)有上市、融資途徑單一的企業(yè)，高價(jià)地對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況的影響會(huì)更大一些。”他說(shuō)，至于“單價(jià)地王”變更規(guī)劃降低樓面單價(jià)入市，從目前看僅僅是個(gè)特例，并不代表整體趨勢(shì)，所以不具有可復(fù)制性。

　　業(yè)內(nèi)分析人士指出，無(wú)論是“單價(jià)地王”還是“總價(jià)地王”，企業(yè)拿地積極性的再度高漲都起源于對(duì)后市的樂(lè)觀(guān)預(yù)期，盡管拿地企業(yè)的背景身份有所變化，但在未來(lái)的土地開(kāi)發(fā)上依然面臨不確定性，“特別是在當(dāng)下樓市出現(xiàn)交易量大幅下挫的背景下，一旦房?jī)r(jià)向下，近期高價(jià)拿地的企業(yè)將面臨不確定性，或?qū)⒂绊懙酵恋亻_(kāi)發(fā)的時(shí)間。”