預計總投資超過100億元的琶洲城中村改造正式進入土地出讓階段。作為首個純市場運作的城中村項目，房地產業界專家和本報記者分析市國土房管局公告后發現，小房企和外來客拿地估計沒戲。廣州符合地塊競買資格的房企也不多。

　　注冊資質競買條件很嚴格

　　中地行市場與傳播部總監張斌指出，此次琶洲城中村改造有苛刻的競買人條件。其中第一條要求，必須為一級資質的房地產開發企業，且注冊資本15億元人民幣以上。而第二項條款，對于前兩年資產超過90元、凈資產超過15億元的規定，直接將中小型開發商排除在此次土地出讓的計劃之外。

　　競買人條件中有“競買申請人須在廣州市海珠區擁有建筑面積5萬平方米以上的自有辦公、商業物業，確保琶洲村全面改造拆遷安置周轉使用”的規定。不少“非廣州籍”的外地豪強亦被擋在了門外。

　　僅少數本地房企具備資格

　　對比開發商項目儲備數據發現，廣州大型房企中，在海珠擁有如此規模商用物業的企業也不多。

　　中原地產項目部總經理黃韜推測，琶洲城中村改造或已有內定人選，出讓只是“走過場”。據稱，他的理由是出讓條件中要求開發商在土地成交30天內，就必須與琶洲經濟聯合社簽訂開發建設協議。“如果企業和城中村方面前期沒有溝通，并且談妥條件，絕對不可能在如此短的時間內簽出合同。”

　　-改造難點

　　日前，記者從市國土房管局的一份研究報告中獲悉，目前城中村改造面臨的難題還有很多。其中房地產權、公共事務管理和外來人口等都是無法回避的難題。

　　房地產確權標準

　　目前，城中村村民用地存在祖屋繼承、宅基地多次劃分、征地返還復建及違章搶建等一系列問題，造成了村民土地和房屋確權極端復雜，村民房屋很少進行確權。

　　土地與房屋確權面積標準與村民實際占有的數量相差太大。如果完全按現行政策法規標準進行確權將會對村民既得利益損害巨大。

　　公共事務管理

　　目前政府管理上存在缺位現象，比如按規定7米以上道路由城市接管，但聯社集體用地區很多道路在7米以下，成為不能納入政府管理范圍的盲區。以荔灣區為例，在政府不接收的情況下，該區共有村道路220條，面積165萬平方米，其中納入市政管養的村道路僅為12.6萬平方米，只占村道路總數的7.6%，公共設施標準較低、設施老化現象嚴重。

　　外來人口流動問題

　　如果短期內大規模清拆城中村，勢必會帶來外來流動人口租住的廉價房源減少，外來勞動力流失等問題。廣州市國土房管局此前考慮向農民租用城中村的土地用來建廉租房，再由政府以低租金租給有需要的困難家庭，這樣做既能解決農民的收入問題，又能解決困難家庭的住房問題。

　　本報記者 王衛國 張婧 李春花 游星宇 朱大尉 鞠楊