廣州市政府常務會議原則性通過《廣州市舊廠房改造土地處置實施意見》

　　在年均僅有13.2平方公里新增建設用地的廣州，在房價動輒過萬元的市中心，仍有一幢幢偌大的舊廠房、舊市場，它們不僅占據了寶貴的土地資源，而且還有礙城市形象。如何讓這些舊廠房重新煥發活力，成為城市現代化的新生力量？記者昨日獲悉，廣州市政府常務會議已經原則性通過《廣州市舊廠房改造土地處置實施意見》(下稱《實施意見》)，對于本市轄區內的舊廠房、舊倉儲、舊站場、舊市場(以下統稱舊廠房)等低效利用的產業用地，按照不同類別，或者改變土地性質，或者通過公開出讓利益分成等方式，讓舊廠換新顏，舊城變新城。

　　記者從《實施意見》上獲悉，按照不同的土地性質和情況，廣州已經制定了一整套具體措施。其適用范圍分為兩類，一類是原址廠區國有用地以及已建成的舊廠房，現規劃控制為商業金融業、文化娛樂、辦公、教育科研設計、居住等非工業用途的國有土地；一類是農村集體土地上的舊廠房等低效用地。

　　據了解，由于些許內容尚存爭議，該政策不排除在印發前還有細微改動。　

　　意見摘要

　　舊廠房轉變性質公開拍賣，原使用人或可享用其成交價的60%；

　　在確保原廠主體建筑結構不改變的前提下，可臨時改變原有建筑物用途或進行適當的臨時擴建，用于除商品房開發建設以外的第三產業；

　　集體土地上舊廠房完善手續后用于商品房開發的，應當先轉為國有土地。

　　國有土地

　　改造方案

　　企業異地重建停業損失可補償

　　整合地塊不得超原址用地10%

　　《實施意見》：對于國有用地，已取得合法國有建設用地使用權的用地，符合城鄉規劃的，可對原址土地進行改造。無合法用地手續，但土地實際使用人已與村集體或農戶簽訂了征地補償協議并進行補償，符合土地利用總體規劃的，由土地實際使用人先行完善國有土地確權和集體土地征收手續后，依城鄉規劃實施改造。按城鄉規劃需要整合舊廠房用地以外的邊角地、夾心地、插花地的，可一并列入改造范圍，整合地塊面積一般不應超過原址用地的10%。

　　處置程序：原址土地使用權人向市“三舊”改造辦公室提交土地處置申請，市“三舊”改造辦公室(會同相關部門)擬訂原址用地土地處置方案，編制改造計劃，并向土地使用權人出具處置批復意見。

　　按土地純收益返還不得超40%

　　《實施意見》：具備開發經營條件的原址用地，由土地儲備機構收購土地或由企業自行搬遷整理土地后，政府組織公開出讓、并返還土地收益給原土地使用權人。

　　土地公開出讓成交價低于出讓底價2倍的，按成交價60%返還土地收益給原土地使用人；成交價高于出讓底價2倍的，最高按出讓底價2倍的60%確定原土地使用人土地收益，超出出讓底價2倍的部分全部歸政府。原土地使用權人也可申請返還土地純收益，按純收益返還的，返還比例不超過40%。

　　處置程序：經營性用地公開出讓后，競得人按規定辦理建設項目規劃、用地、建設等手續。市國土房管局收取土地價款后，依簽訂的協議辦理土地收益返還手續。

　　注意：土地出讓成交后，因規劃調整使地價款發生增減的，原土地使用權人已確定分配的土地收益不再調整。

　　原址臨時改建但用地性質不變

　　《實施意見》：根據文化主管部門意見，企業原址建筑屬工業遺產需成片保留，或原址用地要單獨開發的(商品住宅開發除外)，可由企業改變土地性質自行開發改造，原土地使用權人按改造前后新舊用途市場價的差額繳交土地出讓金。

　　原址用地性質不符合規劃控制要求，但近期內未納入儲備計劃或實施規劃建設的，經市規劃部門批準，在確保主體建筑結構不改變的前提下，可臨時改變原有建筑物用途或進行適當的臨時擴建、加建、非主體建筑物的局部拆建等，用于除商品房開發建設以外的第三產業，但不改變原址用地的使用性質。

　　處置程序：由原土地使用權人自行改造的，原土地使用權人憑處置批復意見和相關權屬文件到規劃、用地審批部門辦理相關審批手續。

　　企業異地重建停業損失可補償

　　《實施意見》：原址用地規劃控制為道路、綠地及其他市政公用設施或非營利性公共服務設施等不具備經營開發條件的，由政府依法收購并給予補償。對于異地搬遷重建企業，機器設備拆卸、運輸、安裝及管理費用和停業損失等納入補償范圍。

　　注意：按工業、倉儲、市政設施或基礎設施等用途申請的用地，在按原規劃建設前已改為商業、旅游、娛樂、設計研發、住宅等非工業用途的，土地出讓金標準另行制定，不適用本意見。

　　集體用地改造方案

　　不參與舊村改造的

　　須由政府公開出讓

　　來自廣州房管局的數據顯示，目前全市農村建設用地有652.5平方公里，占全市建設用地的40%，農村土地資源潛力巨大。

　　《實施意見》：沒有納入城中村改造的集體建設用地，同樣可以有序地流轉和盤活，主要可以分為六大類：

　　1.未列入市要求全面改造的城中村，其村集體組織可根據改造項目的需要確定改造范圍進行開發建設。

　　2.已有合法用地審批手續的，村集體組織按規定辦理集體建設用地使用權確權登記后，可依規劃自行改造或流轉用作除商品房開發以外的經營性開發項目。

　　3.沒有合法用地審批手續的，用地行為發生在1987年1月1日之前的，根據原國家土地管理局《確定土地所有權和使用權的若干規定》進行確權。用地行為發生在1987年1月1日~2007年6月30日之間的，符合土地利用總體規劃和改造規劃，按照用地發生時的土地管理法律法規定落實處理(處罰)后，由村集體組織按現狀辦理用地審批手續。

　　4.沒有合法審批的用地需補辦手續的，應當與留用地指標管理相結合。有留用地指標未兌現的，須抵扣留用地指標。留用地指標額不足改造范圍用地面積，但規劃確需使用土地或屬于須納入城中村全面改造范圍內的，作預支留用地登記辦理用地審批手續和確權。此情形可保留集體土地性質。

　　5.沒有合法審批的用地需補辦手續，不屬于須全面改造的城中村，且無留用地指標的，若改造項目符合現代產業發展要求，按照用地發生時的土地管理法律法規落實處理(處罰)后，按現狀辦理征收并轉為國有建設用地后交由村集體組織使用，并按規定辦理協議出讓手續。

　　6.集體土地上舊廠房完善手續后用于商品房開發的，應當轉為國有土地。其中不與舊村一并改造的，須由政府組織公開出讓，并按照國有用地處置確定的比例返還土地收益給村集體組織。

　　處置程序：先完善用地審批手續后確認建設用地使用權。

　　數字看缺地

　　新增建設用地大幅減少

　　如今，在廣州城市建設中，最缺的是土地。2008年到2020年廣州可新增的建設用地只有172平方公里，年均13.2平方公里，僅為1996年至2007年期間年均水平的1/4。

　　“三舊”嚴重困擾城市發展

　　在新增土地有限的情況下，許多歷史上遺留下來的工業廠房用地占據了城市中心寶貴的土地資源，但利用效率十分低下。據統計，廣州市現有舊城鎮、舊村莊、舊廠房等低效用地約74平方公里，已成為困擾廣州城市更新的一大難題。　　

　　數字看騰地　　

　　4年騰出28km2低效用地

　　在《廣州市推進“三舊”改造試點工作方案》的草擬文件中，廣州計劃在近4年的“三舊”改造計劃里，改造低效用地達到28平方公里。

　　去年，廣州明確將環城高速范圍內影響環保類企業和華南路、廣深高速公路以南、珠吉路延伸至珠江以西、沙灣水道以北、廣佛交界以東總面積約1093平方公里內的危險化學品類企業納入“退二進三”范圍。(蔣悅飛、李婧)