昨天，曾經拍出44.04億元高價的“黃浦區163街坊地塊”，出現在上海國有建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓預公告中。

　　它的“亮相”，正式宣告一年前遭遇退地的昔日全國單價地王，正式現身“江湖”。

　　類似香港“勾地”制度

　　值得注意的是，本次上海市黃浦區163街坊地塊(以下簡稱163地塊)的出讓方式，與兩年前的掛牌出讓方式不同，本次出讓將采用招標、拍賣的方式。有業內人士認為“預公告”的土地出讓模式，類似于香港的“勾地”制度。

　　中國房產信息集團分析師薛建雄指出，預公告方式，也是一種“先招后拍”的出讓方式，在預公告期間先接受有意競買開發商的申請，開發商在申請時需要給一個意向購買價格，一旦獲得預公告中地塊的競買資格，競買價格將不得低于申請報價。

　　有業內人士認為，采用“先招后拍”的方式推出地塊，基本可以確保地塊不會流標，也能讓土地相關部門了解開發商的心態，從而“有的放矢”地推介地塊。

　　薛建雄指出，在房地產業開發相對成熟、可開發用地不多的城市，應盡早采用“先招后拍”的土地出讓政策，但是一些還處在房地產業開發初期或市場上有較大的可開發土地存量的城市來說，采取這一政策可能會出現無人問津的情況。

　　最終價格可能回到兩年前

　　對于163地塊重出“江湖”，薛建雄認為，由于南京路的商業價值非常高，且163地塊又擁有相對較大比率的商業面積和地下開發面積，因此，該地塊對于實力開發商有著不可比擬的誘惑力。同時，今年各地的地塊都不斷創出歷史新高，因此163塊地也有可能拍出和當年一樣高的價格。

　　早在蘇寧環球獲得163地塊時，便有業內人士表示，163地塊雖然成本高企，但經過規劃調整，以市場租金方式取得合理投資回報并非不可行。

　　163地塊的預公告文件顯示，163地塊的土地用途為商業、辦公、金融保險等綜合用地，地塊面積1.37093公頃，規劃容積率在4.8以下。有意競買該地塊的開發商，需要繳納地塊的保證金為預申請報價的5%。該地塊的擬出讓時間在今年的12月份。

　　盡管商業價值不可比擬，但是，163地塊的預公告也對地塊建筑提出一些限制要求。預公告中明確規定該地塊沿河南中路第一層面建筑高度是40米以下，沿天津路、南京東路、江西中路第一層面建筑高度是30米以下，地塊內東側建筑高度是在60米以下、西側高度是100米以下。

　　在預公告的 “特別事項”一欄規定：因該地塊地處南京東路商業街重要區域，同時地塊周邊有軌道交通2號線、軌道交通10號線站點，要求建設單位具有相應的資金實力、開發資質、開發高檔商業物業及地鐵站點結建經驗。

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　　重出江湖的“老地王”

　　事實上，昨天預公告中的163地塊，正是在兩年前刷新全國樓面地價新高、卻于一年前遭遇退地的“老面孔”。

　　2007年8月24日，上海黃浦區163街坊地塊公開競買。在蘇寧房地產、香港九龍倉集團、新鴻基集團、太古地產、信和集團、香港建設、中信泰富、新加坡政府投資公司GIC、美國房地產開發商鐵獅門等10家實力房企的激烈競爭下，歷經45分鐘、接近300輪競價，最終，蘇寧房地產在與九龍倉集團的“決賽”中，以44.04億元拿下該地塊。

　　按照44.04億元的競買價計算，黃浦區163地塊的樓面地價約達到6.7萬元/平方米，刷新了當時全國樓面地價新高。

　　然而，隨著2008年整體房地產市場的走低，163地塊遭遇退地的尷尬。去年8月，蘇寧環球發布澄清公告證實，為共同支持上海市重大工程地鐵建設，南京蘇寧房地產開發有限公司和黃浦區房地局經友好協商已簽署協議，解除原土地出讓合同，將全額退還已支付的土地出讓款。

　　值得注意的是，163地塊并不是今年唯一被重新推上市場的 “老面孔”。2008年，上海長風地塊30多億元遭遇流標，在今年重出“江湖”后，卻拍出了70多億元。