廣州市政府以“生地熟拍”方式加快推進舊城鎮、舊村莊、舊廠房等低效用地開發

　　本周二，在無人競爭的情況下，保利地產以1.42億元的底價毫無懸念地取得了琶洲村超過64萬平方米的土地，但要承擔總計約44.7億元的改造成本。相對應地，保利地產將獲得3塊商業金融業用地和一塊居住用地，總占地面積約40萬平方米。從目前的多個城中村改造模式上看，琶洲模式和其他相比較，有其明顯特征。這是廣州首次將城中村改造項目完全交給開發商運作，政府不負責拆遷安置，也就是所謂的“生地熟拍”模式。而在此之前的珠江新城獵德村改造雖然引入了開發商參與，但村民回遷安置房的建設仍由政府組織施工。那么，這種“一鍋端”給開發商的琶洲模式好，還是引入開發商的獵德模式好，又或者是由村經濟組織自行改造的楊箕模式好，相信在每個村有各自特點的情況下，多種改造模式齊發，才是較人性化的改造手法。

　　從這3個月來政府出臺的一系列政策，可以明顯看出城中村等低效用地的改造步伐正在加快。今年7月上旬，廣州市政府表示正在草擬《廣州市推進“三舊”改造試點工作方案》，加快推進舊城鎮、舊村莊、舊廠房等低效用地的利用。9月上旬，廣州市國土房管局新聞發言人宣稱，加快推進“城中村”整治改造工作是廣州市委、市政府的重點工作。根據部署，廣州將用10年左右的時間基本完成城市建成區范圍內138條“城中村”整治改造，用3~5年左右完成其中52條“城中村”的全面改造，在亞運會召開前完成包括琶洲村“城中村”全面改造項目在內的9條“城中村”清拆工作。最近，《廣州市舊廠房改造土地處置實施意見》也在廣州市政府常務會議上獲得原則性通過。

　　隨著廣州城中村改造進入全面鋪開的階段，《家天下》記者也在近日走訪了其中頗有代表性的城中村，引導市民深入了解廣州典型城中村的目前狀況以及改造前景，因為，它們的改造也和每個廣州人的未來居住環境息息相關。

　　農村用地占全市建設用地四成

　　來自廣州房管局的數據顯示，目前全市農村建設用地有652.5平方公里，占了全市建設用地的40%，農村的土地資源潛力巨大。在之前草擬的《廣州市推進“三舊”改造試點工作方案》中有內容顯示，在如今廣州城市建設中，最缺的是土地。2008年到2020年，廣州可新增的建設用地只有172平方公里，年均13.2平方公里，僅為1996年至2007年期間年均水平的1/4。因此，“三舊”改造將計劃在近4年時間里，改造低效用地達到28平方公里。而按照廣州目前一年平均2.5平方公里的住宅用地量算，可以用上十幾年。其中不少用地是位于寸土寸金，生活便利的市中心。

　　記者查詢資料發現，僅越秀區將進行整體規劃改造的六個轉制社區“城中村”總面積就約5.94平方公里，雖然現在未有具體改造后的功能規劃出臺，但不少開發商都認為，這些城中村所處地段是老城區的黃金區域，釋放出來的土地最好能作為居住用地出讓。也就是說，即便5.94平方公里中，有1/3能作為居住用地進入市場，也能為廣州樓市提供1.98平方公里，足以支持廣州老城區部分未來10多年，甚至幾十年的住宅土地需求。如果加上珠江新城內部以及天河、白云、原芳村板塊中的大量城中村土地，相信未來廣州市中心六區的住宅土地供應在很長時間內將能得到有效保障。

　　形成規模效應才能穩定樓價

　　有市民認為，城中村改造將導致市區樓價下跌，家住五羊新城的張小姐就向記者表示了自己的疑問：如果楊箕村那么多地能用來蓋住宅樓，難道不能讓市中心樓價降下來么？然而，不少業內人士認為，由于改造成本高昂以及改造時間長，釋放出來的土地即便能推出市場，樓面地價也絕不會便宜。

　　越秀某開發商表示，楊箕、寺右等城中村臨近珠江新城，在珠江新城最新住宅樓面地價超過1.5萬元/m2的情況下，今后村里的土地轉變成國有土地后，拍賣的樓面地價也肯定會超過1萬元/m2。在不少開發商看來，介入城中村改造，最大的問題還是拆遷困難，村民利益難以協調，但如果能處理得較為順利，當然還是穩賺不賠的買賣。滿堂紅置業有限公司研究部總監龍斌認為，城中村改造將使得村里和周圍環境變好，不僅會帶動周圍房改房、次新房等二手房價的上升，在改造成本較高的情況下，即便有新的住宅小區推出，價格也肯定不會下跌。但從長期來看，會對市中心樓價起到穩定的作用。廣東中原地產項目部總經理黃韜也認為，地產項目開發周期較長，除非形成規模效應，否則要想通過出讓城中村土地來降低市中心樓價還是不容易。 記者 陳白帆

　　城中村改造10年：從拒絕到引入開發商

　　其實，廣州早從2000年就出臺了一系列政策措施推進“城中村”改制，但長期以來，政府出于擔心開發商介入會進一步加大市中心居住密度等原因，而拒絕引入開發商力量改造城中村。直到今年8月份，由富力地產、合景泰富地產與新鴻基地產合力打造的廣州珠江新城CBD都市綜合體旗艦項目在獵德涌西區的工地正式動工，才真正揭開了廣州引入開發商進行城中村改造的序幕，也成為廣州其他城中村改造的可借鑒對象。不過，記者了解到，在廣州今年開始的大規模城中村改造進程中，除了獵德模式外，還有琶洲模式、同和模式、花地模式等等，不少城中村針對自身的特點，提出了各具特色的改造方案。這種百花齊放的現象，也和廣州市政府的思路不謀而合。在兩個月前討論并原則通過《關于加快推進舊城更新改造的若干意見》中，確立了城中村“拆、改、留”3種改造模式，并進一步完善舊城更新改造拆遷補償安置政策，提出多渠道籌措安置房源，解決安置房源不足問題；實行“陽光動遷”，全面試行舊城更新改造事前征詢制度；堅持市場運作、統籌平衡，積極探索舊城更新改造資金籌措新方式。 （記者 陳白帆）