-權(quán)利人可作為更新改造實施主體,改造項目無需由發(fā)展商實施,同時政府鼓勵權(quán)利人自行改造

　　-權(quán)利人自行改造的項目可協(xié)議出讓土地

　　-自行改造項目地價標準:拆除重建類城市更新項目中城中村部分,建筑容積率在2.5及以下部分,不再補繳地價

　　昨日,深圳市政府公布并出臺了《深圳市城市更新辦法》(以下簡稱《辦法》),從此這個城市的城中村改造、舊工業(yè)改造都將有法可依。從2009年12月1日開始施行的《辦法》作為國內(nèi)首部系統(tǒng)、全面規(guī)范城市更新活動的規(guī)章,規(guī)范了包括綜合整治、功能改變、拆除重建在內(nèi)的城市更新活動。

　　從“舊城改造”到“城市更新”

　　《辦法》中不再沿用以前的“城中村改造”“舊城改造”等表述,而采用了更具綜合性、更注重城市品質(zhì)和內(nèi)涵提升的“城市更新”概念。所謂“城市更新”是指對特定城市建成區(qū)(包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等)內(nèi),根據(jù)城市規(guī)劃和規(guī)定程序進行綜合整治、功能改變或者拆除重建的活動。

　　《辦法》中也明確四類情形之一的區(qū)域才會進行城市更新,它們包括城市的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施亟需完善；環(huán)境惡劣或者存在重大安全隱患；現(xiàn)有土地用途、建筑物使用功能或者資源、能源利用明顯不符合社會經(jīng)濟發(fā)展要求,影響城市規(guī)劃實施；依法或者經(jīng)市政府批準應(yīng)當(dāng)進行城市更新的其他情形。

　　鼓勵權(quán)利人自行改造

　　《辦法》在鼓勵權(quán)利人自行改造、自行改造可協(xié)議出讓土地等許多方面作出了制度突破。一是明確原權(quán)利人可作為更新改造實施主體,改造項目無需由發(fā)展商實施,同時政府鼓勵權(quán)利人自行改造；二是突破更新改造土地必須“招拍掛”出讓的政策限制,規(guī)定權(quán)利人自行改造的項目可協(xié)議出讓土地。此外,《辦法》還明確了更新改造的地價收取標準。而在以往,上述問題都是困擾深圳推進更新改造進展的重大障礙。

　　在過去,對于更新改造項目是否一定要交給“發(fā)展商”實施,原村集體或原權(quán)利人是否可以作為改造主體,未有定論。此次《辦法》為城市更新項目設(shè)定了政府收回、政府回購和權(quán)利人自行改造等多種改造方式。對于自行改造的項目,“實施主體在取得城市更新項目規(guī)劃許可文件后,應(yīng)當(dāng)與市規(guī)劃國土主管部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同補充協(xié)議或者補簽土地使用權(quán)出讓合同,土地使用權(quán)期限重新計算。”盡管沒有直言,但這段表述意味著城市更新項目的土地使用權(quán)可以通過協(xié)議方式出讓。

　　專家認為,權(quán)利人可自行改造以及自行改造的項目不需要以“招拍掛”方式出讓土地使用權(quán)明確之后,將大大促進原權(quán)利人進行改造的積極性。而關(guān)于地價標準,《辦法》也作出了明確規(guī)定:“拆除重建類城市更新項目中城中村部分,建筑容積率在2.5及以下部分,不再補繳地價；建筑容積率在2.5至4.5之間的部分,按照公告基準地價標準的20%補繳地價；建筑容積率超過4.5的部分,按照公告基準地價標準補繳地價。”

　　城市更新實行年度計劃管理制度

　　《辦法》規(guī)定“城市更新實行城市更新單元規(guī)劃和年度計劃管理制度”。這表示,深圳的城市更新將按年度計劃,納入社會經(jīng)濟的整體發(fā)展中予以考慮。深圳市規(guī)劃與國土資源委員會副主任薛峰表示,城市更新年度計劃將對每一年度的城市更新單元規(guī)劃和將要實施的拆除重建類及綜合整治類更新項目作出計劃安排,并將之納入全市的近期建設(shè)規(guī)劃年度實施計劃和土地利用計劃的平臺,以此強化城市更新的計劃管理,保障城市更新工作的有序進行。

　　此外,《辦法》還明晰了城市更新項目運作的基本流程和市、區(qū)政府及相關(guān)主管部門在城市更新工作中承擔(dān)的職能,優(yōu)化了許可事項、取消了重復(fù)審查、縮短了審批時長,為項目的快捷審批、有效實施和后續(xù)監(jiān)管奠定了基礎(chǔ)。深圳市城市更新辦公室主任徐榮告訴記者,《辦法》從違章處理到城市更新許可程序都作了明確的界定。

　　-解讀

　　市城市更新辦公室徐榮:

　　城市更新不再以項目為單位

　　《深圳市城市更新辦法》出臺,將調(diào)整對象為城市更新活動。作為內(nèi)地首部系統(tǒng)、全面規(guī)范城市更新活動的規(guī)章,其后續(xù)實施效果也將為國內(nèi)其他地區(qū)的改造工作提供借鑒。對于《辦法》,深圳市城市更新辦公室徐榮對此次出臺的《辦法》專門作了解讀。

　　在《辦法》中除拆除重建,還提出了綜合整治和功能改變共三類改造模式,為不同現(xiàn)狀和不同改造需求的區(qū)域提供了相應(yīng)的選擇,徐榮表示,未來深圳的城市更新將實行多種形式有機結(jié)合,且以綜合整治為主的模式。

　　在《辦法》中首次提出城市更新實行城市更新單元規(guī)劃制度,并對城市更新單元的劃定原則和城市更新單元規(guī)劃的制定程序進行了規(guī)定。城市更新單元“要按照有關(guān)技術(shù)規(guī)范,綜合考慮道路、河流等自然要素及產(chǎn)權(quán)邊界等因素,劃定相對成片的區(qū)域作為城市更新單元,制定城市更新單元規(guī)劃”。

　　徐榮解釋說,通俗地講,城市更新不再以項目為單位進行規(guī)劃,而是以片區(qū)為單位綜合考慮其片區(qū)內(nèi)的規(guī)劃和配套設(shè)施安排。“比如說,如果有兩個村都要改造,而改造規(guī)劃想在這兩個村中安排一所學(xué)校,那么這所學(xué)校到底安排在哪里就是很費腦筋的事。但如果能把這兩個村都納入到一個‘城市更新單元’中去,則可以統(tǒng)籌考慮,而且可以平衡各方的利益。” (記者 曲廣寧)