囤在哪 誰在囤 囤什么

　　據(jù)《北京晨報(bào)》報(bào)道 11月，房地產(chǎn)市場(chǎng)主題詞非“囤地”莫屬。

　　11月2日，盈科大衍工體四號(hào)地轉(zhuǎn)手獲巨額利潤(rùn)事件被央視曝光，3年賺了2.35億港元，囤地以獲取暴利再度引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

　　11月9日，國(guó)土部宣布將啟動(dòng)一場(chǎng)全國(guó)范圍內(nèi)的土地調(diào)研，兵分十路，調(diào)研對(duì)象直指開發(fā)商“囤地”。據(jù)悉，此次調(diào)研項(xiàng)目相當(dāng)詳細(xì)，“囤地的位置在哪里？囤地主體是機(jī)構(gòu)還是開發(fā)商？囤的是土地還是房屋？這些都要查清楚。”

　　11月12日，國(guó)土資源部印發(fā)《限制用地項(xiàng)目目錄(2006年本增補(bǔ)本)》和《禁止用地項(xiàng)目目錄(2006年本增補(bǔ)本)》，對(duì)商品住宅用地的單宗土地出讓面積首度給出明確的上限，其中大城市20萬平方米，中等城市14萬平方米，小城市(鎮(zhèn))7萬平方米。評(píng)論認(rèn)為，此舉為解決開發(fā)商囤地問題提供另外一種途徑。

　　養(yǎng)雞還是倒雞蛋

　　盈科大衍工體四號(hào)地消息一出輿論嘩然。盡管盈大方面稱，工體四號(hào)地項(xiàng)目一直在發(fā)展及興建當(dāng)中，絕無閑置。直至今年10月，已經(jīng)完成了所有打地樁工程，并開始興建地庫(kù)。但是三年時(shí)間投入人民幣4600萬元打了地樁，依然難以令人信服。

　　無論如何，工體四號(hào)地出手之后，小超人李澤楷在北京已無土地儲(chǔ)備。盈科方面顯然不想過多牽涉到這場(chǎng)是非之爭(zhēng)中。倒是局外人更熱衷發(fā)表看法。在土地市場(chǎng)一直不太順?biāo)斓腟OHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹抱怨說，“中國(guó)有一批房地產(chǎn)開發(fā)商是從來不蓋房子的，就是倒土地的。”后有媒體順著老潘的話頭去調(diào)查，發(fā)現(xiàn)差不多1/3的開發(fā)商都寧愿炒地，也不愿意動(dòng)一鍬土。老潘戲稱，在房地產(chǎn)界，“養(yǎng)雞的不如倒蛋的”。

　　中原地產(chǎn)對(duì)國(guó)內(nèi)12所城市的土地調(diào)研，自2003年以來，40家知名地產(chǎn)商在土地公開市場(chǎng)獲取270幅地塊，但至今有半數(shù)閑置。有數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)9家房地產(chǎn)上市公司的土地儲(chǔ)備最高是151年，最低是20年。

　　責(zé)任地產(chǎn)不囤地

　　對(duì)于開發(fā)商的熱衷囤地，評(píng)論并非一邊倒的批判。工體四號(hào)地事件曝光后，不少人出面為盈大辯解，事實(shí)上，李澤楷一直以財(cái)技手段見長(zhǎng)，在香港市場(chǎng)也并未因此而被詬病。甚至有專家說，在房?jī)r(jià)攀升大勢(shì)下，開發(fā)利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于倒地利潤(rùn)。全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長(zhǎng)陳寶存就認(rèn)為，真正通過招拍掛拿地的項(xiàng)目，如果是凈地的話，且土地出讓金已經(jīng)全盤交付，轉(zhuǎn)手倒賣就是利益最差的方式。

　　地產(chǎn)圈內(nèi)的確有一批以快速經(jīng)營(yíng)快速回籠資金見長(zhǎng)的開發(fā)商，他們不追求高額利潤(rùn)，但通過資金的快速滾動(dòng)依然能賺個(gè)盤滿缽滿。近幾年在北京市場(chǎng)非常活躍的地產(chǎn)新秀東亞新華公司深得此中要旨，旗下項(xiàng)目基本全部是快進(jìn)快出型開發(fā)模式：東亞奧北中心南區(qū)2005年12月取得土地，次年8月即開盤銷售；東亞上北中心2007年1月拿地，同年9月開盤銷售。東亞三環(huán)中心2007年2月拿地，次年4月3日開盤。據(jù)東亞新華地產(chǎn)新聞發(fā)言人韓磊介紹，這種開發(fā)速度將一直延續(xù)。“公司今年下半年取得的3塊土地，預(yù)計(jì)明年即可入市。”韓磊介紹，今年9月取得的大興康莊一宗地塊明年上半年即可入市，屆時(shí)將提供近20萬平方米全部是南北通透或純南向的高使用率板式住宅，力爭(zhēng)在火爆的大興區(qū)域打造一個(gè)宜居社區(qū)的標(biāo)桿產(chǎn)品。另外此塊土地還包括8萬平方米的兩限房，這是東亞新華地產(chǎn)在馬駒橋的東亞瑞晶苑之后，建設(shè)的第二個(gè)兩限房項(xiàng)目，該項(xiàng)目明年4、5月即可入市。

　　在地價(jià)房?jī)r(jià)相互拉升的大勢(shì)下，市場(chǎng)似乎更期待快速反應(yīng)的地產(chǎn)商，這也是這類開發(fā)商敢于宣稱責(zé)任地產(chǎn)不囤地的底氣。

　　【新聞評(píng)論】

　　上行通道中囤地風(fēng)險(xiǎn)幾近于零

　　中國(guó)社科院11月16日發(fā)布《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2009-2010)》，稱在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體回暖的背景下，下一階段土地市場(chǎng)需求回升態(tài)勢(shì)應(yīng)會(huì)延續(xù)，土地價(jià)格將進(jìn)一步上升。

　　不可否認(rèn)的是，買地、捂地、曬地、倒地，炒地皮成為房地產(chǎn)開發(fā)利益鏈條中成本最低，過程最簡(jiǎn)，獲利最豐厚的賺錢環(huán)節(jié)。無論是處心積慮的炒地皮者，還是帶上“地王”荊冠，最后無力開發(fā)而被迫囤地者，在市場(chǎng)上行大勢(shì)中，大可坐享其成。

　　國(guó)家信息中心中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng)專家成員章林曉認(rèn)為，開發(fā)商敢于“囤地”的根源在于，“囤地”的資金風(fēng)險(xiǎn)極易通過債務(wù)性融資和權(quán)益性融資的方式轉(zhuǎn)嫁給銀行和股民，而囤積土地被政府無償收回的風(fēng)險(xiǎn)在當(dāng)前幾近于零。

　　【新聞鏈接】

　　工體四號(hào)地轉(zhuǎn)手始末

　　2006年1月23日，經(jīng)過126輪的舉牌，李澤楷名下盈科大衍下屬高置投資有限公司以總價(jià)5.1億元、超過1萬元/平方米的樓面地價(jià)拿下該地。之后，盈科大衍高調(diào)宣布將建成至少25000元/平方米以上的高檔公寓。

　　今年8月20日，盈科大衍卻一紙公告，宣布將正在興建中的朝陽區(qū)工體北路4號(hào)地塊項(xiàng)目出售給香港瑞安建業(yè)。

　　公告中顯示，2009年7月31日，該地塊賬面價(jià)值約為人民幣6.04億元，其中包括購(gòu)買土地使用權(quán)的總成本5.58億元。

　　而盈科大衍將項(xiàng)目出售給瑞安建業(yè)有限公司的價(jià)格是1.18億美元，約9.2億港元。