批而未用土地量大、閑置土地嚴(yán)重以及開發(fā)商囤地行為,長期以來一直困擾著我國土地市場與房地產(chǎn)業(yè)。在前日召開的全國第二次土地調(diào)查(以下簡稱“二調(diào)”)工作電視電話會議上,國土資源部部長徐紹史表示,從目前上報(bào)的數(shù)據(jù)來看,有10多個省(區(qū)、市)土地批而未用問題十分突出,需要進(jìn)一步核查,并研究出臺具體政策,確認(rèn)處理程序和意見。

　　-現(xiàn)狀10余省土地批而未用問題突出

　　目前,我國土地資源緊張,一方面18億畝耕地紅線保護(hù)壓力大,建設(shè)用地緊張,但另一方面大量土地批而未用,成為閑置用地,這種強(qiáng)烈的對比成了擺在監(jiān)管部門面前的一道難題。不過一直以來,全國到底有多少土地批而未用一直沒有定論。據(jù)了解,從2007年啟動的“二調(diào)”投入資金將近150億,全面查清全國各類土地的利用狀況,摸清家底,而關(guān)于批而未用土地的調(diào)查是其中的一項(xiàng)重要內(nèi)容。

　　在全國二調(diào)電視電話會上,徐紹史指出,從目前各省上報(bào)的數(shù)據(jù)來看,一些地方批而未用的土地量比較大,需要進(jìn)一步核查認(rèn)定。他透露,大概有10多個省(區(qū)、市)該問題十分突出,當(dāng)中最大的省份批而未用土地達(dá)到了200多萬畝,最少的省份也有30多萬畝。雖然他沒有透露具體省份的名單和數(shù)量,但從該表述推測,全國批而未用的土地總量至少超過500萬畝。

　　而據(jù)《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》報(bào)道,一位土地學(xué)家透露,這類用地的數(shù)量估計(jì)甚至可能達(dá)到千萬畝的規(guī)模。而今年我國全國的土地利用指標(biāo)不過600余萬畝,此前幾年也都維持在580萬畝的水平。以次推算,當(dāng)前批而未用土地的總量相當(dāng)于全國2年多的土地利用指標(biāo)。也就是說,如果能把這些土地真正利用起來,即使中央不再新批土地,也可以讓全國用上2年。

　　徐紹史反復(fù)強(qiáng)調(diào),對于一些地方批而未用的土地量較大的情況,要進(jìn)一步核查認(rèn)定。國土資源部要求,縣級耕保、規(guī)劃部門須根據(jù)《“批而未用”土地核實(shí)情況記錄表》提供的“批而未用”圖斑相關(guān)信息,收集、查找批地原始文件材料,認(rèn)真審查“批而未用”土地批地文件的真實(shí)性和有效性,判定批地文件是否真實(shí)、是否依法依規(guī)批準(zhǔn)用地,逐一核對批準(zhǔn)建設(shè)地塊的位置、面積、范圍等,并將核實(shí)結(jié)果上報(bào)。

　　處置閑置地國土部動作頻頻

　　其實(shí),針對土地批而未用的問題,近期國土資源部近期頻頻動作。

　　據(jù)了解,今年7月和9月國土資源部連發(fā)兩道通知,要求地方清理批而未用土地,依法處置閑置用地。在7月版的文件中,為了讓地方政府引起重視,國土部甚至決定動用“暫停建設(shè)用地審批”的權(quán)力:到2009年9月,對用地供地率仍未明顯提高的地區(qū),將暫停對該地區(qū)建設(shè)用地審批的受理。

　　11月20日,國土資源部又下發(fā)《關(guān)于開展第二次全國土地調(diào)查中“批而未用”土地核實(shí)工作的通知》。要求在全國范圍內(nèi)組織開展土地二調(diào)中“批而未用”土地的核實(shí)工作。地方政府需要在12月15日前核查相關(guān)資料,并上報(bào)國土部。國土部將組織聯(lián)合檢查組對各地復(fù)查核實(shí)結(jié)果進(jìn)行檢查、抽查。對復(fù)查核實(shí)把關(guān)不嚴(yán)、弄虛作假的,將嚴(yán)格查處,追究責(zé)任,并予以通報(bào)。

　　而據(jù)知情人士透露,國土資源部高層也多次要求地方政府,應(yīng)對“批而未用”土地提出具體的處理意見。針對開發(fā)商囤地的行為,此前國土部規(guī)劃司司長董祚繼也曾明確表示,“國土資源部正在積極研究對策,監(jiān)督土地開發(fā)進(jìn)程,對開發(fā)商囤地行為進(jìn)行嚴(yán)厲打擊,并將曝光相關(guān)違法行為。”國土資源部很快將出臺后續(xù)政策打擊開發(fā)商囤地行為,并對重大違法案件進(jìn)行曝光。

　　在前日的會上,徐紹史強(qiáng)調(diào),對于批而未用土地的存在,需要有確認(rèn)的程序和處理的意見。國土資源部將在尊重歷史和承認(rèn)現(xiàn)實(shí)的基礎(chǔ)上,盡快形成意見,與各地商量并報(bào)領(lǐng)導(dǎo)小組審定,然后具體實(shí)施。下一步“嚴(yán)打作假”工作,主要也是針對批而未用土地量大等情況。

　　-動向

　　打擊囤地或征增值地價(jià)

　　針對閑置土地中矛盾突出的開發(fā)商囤地行為,《華夏時報(bào)》報(bào)道稱,由副部長贠小蘇牽頭,國土資源部最近組織了一個關(guān)于土地現(xiàn)狀的座談會,召集了包括廣東、上海、北京等十幾個省市的土地管理者座談。“為了打擊開發(fā)商囤地,國土部正在醞釀啟動增值地價(jià)政策。”

　　據(jù)了解,關(guān)于增值地價(jià)的說法,其實(shí)并不是第一次出現(xiàn)。2008年1月,國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》,首次提及擬對閑置房地產(chǎn)用地征“增值地價(jià)”,但是由于樓市隨后出現(xiàn)逆轉(zhuǎn),已經(jīng)箭在弦上的政策最終擱置。如今重新提及,增加囤地成本意圖明顯。

　　關(guān)于閑置用地如何介定,目前并不是十分明晰,開發(fā)商也有不少空子可鉆。導(dǎo)致閑置地的原因也很復(fù)雜,董祚繼日前就表示,一方面可能是開發(fā)商的原因；另一方面可能是地方政府的原因,即整體規(guī)劃過程中土地開發(fā)前期手續(xù)沒有完備,導(dǎo)致土地不能進(jìn)行開發(fā)。

　　業(yè)內(nèi)人士指出,在推行增值地價(jià)政策時,閑置用地的認(rèn)定可能以出讓合同或建設(shè)用地批準(zhǔn)文件上寫明的開工為準(zhǔn),超出開工規(guī)定時間的即為閑置用地。只要被認(rèn)定為閑置用地,就要征收增值地價(jià)。

　　知情人士同時透露,國土部門也在考慮將竣工時間列入“認(rèn)定范圍”,對于超出竣工時間一定期限的土地也征收增值地價(jià),“增值地價(jià)應(yīng)該在土地增值稅基礎(chǔ)上再征收,所以這會極大地減少囤地利益,開發(fā)商就會減少囤地的愿望。”

　　中原地產(chǎn)胡廣東表示,以廣州為例,截至目前全廣州開發(fā)商手中沒有開發(fā)的土地建筑面積大約在2000萬平方米左右。從這一數(shù)據(jù)可以看出,政府在打擊閑置地時,阻力重重、力度也稍嫌不夠。“很多囤地的房企都是大型開發(fā)商或者有國企背景的,因此阻力不可謂不大”。因此征收增值地價(jià)不失為打擊囤地的一個折中辦法。但他強(qiáng)調(diào),該政策如果出臺,政府應(yīng)該詳細(xì)設(shè)置細(xì)則進(jìn)行規(guī)范,否則若留有空子,效果可能會大打折扣。

　　記者盧軼