近日，有媒體報(bào)道北京市國土資源局正在研究制定城鎮(zhèn)商品房購房人“土地使用證”發(fā)放政策，或許在不久的將來，京城的買房人都會(huì)親手拿到屬于自己的“土地使用證”了。然而目前對(duì)于許多普通購房人來說，什么是“土地使用證”？“土地使用證”有什么用處？可能還都是比較陌生的概念。于是，我們就類似問題請(qǐng)教了相關(guān)專家。

　　●概念：什么是“土地使用證”？

　　據(jù)專家介紹，我們上文所提到的“土地使用證”，確切來講是指“國有土地使用證”。這是確認(rèn)國有土地使用權(quán)的法律憑證。土地使用證由國家土地管理局統(tǒng)一監(jiān)制，市、縣人民政府頒發(fā)，土地管理機(jī)關(guān)填寫，發(fā)給依法使用國有土地的單位和個(gè)人，并由其保存。

　　在土地使用證內(nèi)，填寫有各項(xiàng)數(shù)據(jù)和編號(hào)，如單位名稱、土地?cái)?shù)量、位置、土地變更等，必須與土地登記表相一致。土地使用證一般附有根據(jù)土地利用現(xiàn)狀底圖或地籍圖透繪獲得的圖樣，隨著面積和界線的變更，附圖也應(yīng)作相應(yīng)改動(dòng)。對(duì)于普通購房者來講，“土地使用證”是房產(chǎn)所依附土地的使用憑證，標(biāo)志著土地性質(zhì)的合法性。

　　●疑問一：為什么我的房子沒有土地使用證？

　　其實(shí)，“土地使用證”并不是一個(gè)新鮮的概念。根據(jù)我國《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更時(shí)，憑變更后的房屋所有權(quán)證書辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，對(duì)于依法購買的商品住宅，應(yīng)當(dāng)依法為購房人辦理國有土地使用權(quán)登記并頒發(fā)國有土地使用證，又稱“小土地證”。那么，為什么許多普通商品房購房人手中并沒有這張土地使用證呢？

　　市國土局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“鑒于目前城鎮(zhèn)住宅小區(qū)產(chǎn)權(quán)情況復(fù)雜，本市尚未制定為所有商品住宅項(xiàng)目的購房人辦理國有土地使用權(quán)登記發(fā)證的統(tǒng)一政策和程序，導(dǎo)致購房人無法獲得‘小土地證’”。而據(jù)北京中原權(quán)證按揭部經(jīng)理孫英杰介紹，由于實(shí)際操作的復(fù)雜與情況多樣，北京市大部分商品房小區(qū)并沒有為購房人辦理土地使用證。“此前辦理土地使用證的僅為一部分別墅以及外銷房，由于這部分房產(chǎn)過戶時(shí)需要到市局辦理手續(xù)，我們有時(shí)候也稱其為‘市管房’。”孫英杰說。

　　●疑問二：沒有土地使用證有什么影響？

　　北京中原權(quán)證按揭部經(jīng)理孫英杰表示，目前除“市管房”以外的房產(chǎn)過戶時(shí)并不需要土地使用證，只要有房產(chǎn)證手續(xù)齊全即可，因此目前沒拿到“小土地證”并不會(huì)對(duì)房屋交易產(chǎn)生什么影響。

　　此外也有業(yè)內(nèi)人士表示，土地使用證的缺失產(chǎn)生的影響更多是隱性的。“由于無法拿到‘小土地證’，購房者并不能清楚地了解購買房屋的使用權(quán)限、土地使用面積、出讓金等核心問題，也不利于保護(hù)購房者的利益。從這個(gè)角度講，頒發(fā)土地使用證是有必要的。”

　　●疑問三：將來所有的房子都會(huì)有土地使用證嗎？

　　雖然市國土局辦理土地使用證的政策及程序尚未出臺(tái)，但業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，將來并不會(huì)為所有的房子都辦理土地使用證。

　　孫英杰認(rèn)為，如果為所有老房子辦理土地使用證其工作量實(shí)在太大，所以辦理工作很可能會(huì)從交易環(huán)節(jié)入手，即為將來某個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)之后的一手商品房與二手房辦理，不涉及再交易的二手房可能暫時(shí)不會(huì)動(dòng)。此外，經(jīng)濟(jì)適用房由于購房人并未交付土地費(fèi)用，所以在其補(bǔ)交土地出讓金轉(zhuǎn)為商品房之前也是無法拿到土地使用證的。

　　●律師觀點(diǎn)：辦理土地使用證是一種進(jìn)步

　　由于目前缺少土地使用證的情況并不影響普通二手房上市交易，有些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為辦理土地使用證只是多了道手續(xù)，并沒有什么實(shí)際意義，但一些法律界人士卻表達(dá)了不同觀點(diǎn)。

　　泰和泰(北京)律師事務(wù)所賀鵬律師認(rèn)為，《物權(quán)法》中規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)要實(shí)行嚴(yán)格的登記制度，土地使用權(quán)必須登記才生效，不登記不生效，而作為土地使用權(quán)證明的就是國有土地使用權(quán)證。因此，房地產(chǎn)統(tǒng)一登記即房產(chǎn)證和土地證“兩證”合一才是符合《物權(quán)法》規(guī)定的發(fā)展方向。例如在上海，即采用的是兩證合一的制度，即為購房者辦理具有房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)雙重性質(zhì)的“房地產(chǎn)權(quán)證”，其他也有很多省市也早已實(shí)施了辦理“雙證”的制度。“從這點(diǎn)意義上，北京盡早出臺(tái)相關(guān)措施無疑是一種進(jìn)步。”賀鵬說。

　　（文/衛(wèi)東）