亞運城成交地價是否過高?項目整體出讓是否會造成區域壟斷,進而抬高房價?現場競價結束后,廣州市國土房管局相關負責人表示,亞運城項目的成交價格是理性的,土地出讓收入將用于亞運項目建設、城市建設、民生工程等用途。

　　一問:政策利空,為何逆勢出“地王”?

　　此前,有不少專家認為,由于近期樓市調控政策不斷出臺,預計亞運城最終成交價不會超過200億元。然而在這樣的政策壓力下,中國第一總價“地王”仍然逆勢而生,樓市調控信號難消開發商拿地熱情。

　　合富輝煌集團首席分析師黎文江說,亞運城項目能在政策利空的情況下高價出讓,說明開發商對樓市前景仍然看好,對廣州樓市的預期升值空間充滿信心。

　　廣州房地產專家鄧浩志說:“現在房企的態度是有錢不如有地,有地自然能夠套錢,所以這個大背景不變,地王仍會出現,那怕首付50%的地價也不能遏制。”

　　二問:是否按新規首付五成土地出讓金?

　　此次亞運城項目是土地出讓金首付不得低于50%的新政出臺后,廣州首幅出讓的熱點地塊。

　　廣州市國土房管局相關負責人表示,由于亞運城項目掛牌出讓先于國家新政出臺,因此本次亞運城項目出讓仍繼續按掛牌公告文件的約定執行。

　　按掛牌公告文件規定,富力、雅居樂、碧桂園需要在今年12月25日前,也就是三天之內繳交40%的土地出讓金,按成交價計算就是102億元。第二期要在2010年12月10日之前繳交30%,按總價計算是76.5億元。剩下的76.5億將在2011年12月10日之前繳清。

　　他表示,目前,廣州土地出讓收入使用范圍嚴格按照國家有關規定,用于征地拆遷等土地開發、城市建設、惠民支農工程等用途。亞運城項目的土地出讓收入也將嚴格按照上述使用范圍,用于亞運項目建設、城市建設、民生工程等用途。

　　三問:是否會造成區域壟斷抬高房價?

　　廣州市國土房管局相關負責人指出,考慮到亞運城項目用地規模大,交通、教育、醫療等生活配套完善,加之地處廣州未來重點發展的新區、人居環境優美等因素,因此整體來看,亞運城項目的成交價格是理性的,是符合其內在價值的。

　　亞運城項目是否會造成區域壟斷?廣州市國土房管局相關負責人回應說,亞運城項目商品住宅供應量為385萬平方米,分6年供應,每年的供應量約60多萬平方米。而廣州十區每年商品住宅的供應規模在800萬平方米左右,亞運城項目供應量占全市供應量的比例僅為8%左右,這樣的占比要形成壟斷話語權可能性不大。

　　他分析,考慮到市場需求選擇的日益多樣性和靈活性,單一樓盤、單一區位、單一開發特色的商品住宅要影響整個市場供求關系和價格也是不現實、不符合市場規律的。“從根本上來看,影響商品住宅價格走向的決定因素還是宏觀上的整體供求關系。”

　　四問:亞運城可否分割開發?

　　廣州市國土房管局相關負責人表示,根據廣州土地開發建設的相關規定,如果是聯合體通過公開出讓競得土地,允許其成立項目公司進行土地開發建設,但須在辦理用地批準、土地權屬登記等手續前,穩定股權關系并實行共同開發,不允許分割土地進行開發建設,股權關系變動也將按照土地轉讓的有關規定執行。

　　五問:地王大戰“民企軍團”為何能扳回一城?

　　今年以來,全國“地王”不斷,而且幾乎無一例外地被國企奪得,一時間“國進民退”的傳言四起。

　　黎文江認為,在此次亞運城的焦點之戰中,民企聯合體一舉擊敗國企聯合體,說明民企同樣實力雄厚。專家指出,三家民企巨頭的資金回籠情況良好,現金流充裕,能夠支撐他們在亞運城項目上與國企“決一死戰”。

　　而此前,保利、中海、萬科已在全國各地拿下多幅高價地塊,相關數據顯示,保利年內圈地已花400億元,這些房企巨鱷在關鍵時刻后勁不足。

　　目前,不少專家擔心的最大問題是,國家不斷推出的調控新政對整個樓市的影響,一旦調控力度加大,勢必給亞運城項目帶來沖擊。