近日，廣州土地拍賣創(chuàng)出國(guó)內(nèi)單幅地塊的總價(jià)新高；時(shí)隔幾天，上海又創(chuàng)出土地拍賣單價(jià)的新高——在國(guó)家剛出臺(tái)地產(chǎn)調(diào)控政策之后又見新“地王”，多少有點(diǎn)出乎人們的意料。由于新地王剛性的土地成本，項(xiàng)目推出時(shí)或有可能推高區(qū)域房產(chǎn)價(jià)格。

　　從近期中央政府出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策看，提高土地轉(zhuǎn)讓的首付比例、限定開發(fā)時(shí)間等措施，客觀上起到了一個(gè)對(duì)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)去杠桿化的作用，在某種程度上收緊了開發(fā)商的資金鏈條，或有可能產(chǎn)生促開發(fā)商加快推盤提高財(cái)務(wù)速動(dòng)比率的功效。然而，新“地王”的出現(xiàn)，卻顯示出開發(fā)商底氣十足，一個(gè)最簡(jiǎn)單的道理就是，他們預(yù)期未來房?jī)r(jià)還有上漲空間。

　　那么，究竟會(huì)有哪些因素助推房?jī)r(jià)上漲呢？首先，就短期地產(chǎn)市場(chǎng)而言，土地供應(yīng)量下降是一個(gè)原因。今年房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)奇怪現(xiàn)象，就是在市場(chǎng)異常火暴、房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升的市況下，土地供應(yīng)反而減少了20%。在供應(yīng)減少的格局下，地少錢多自然會(huì)令“地王”現(xiàn)象頻現(xiàn)。

　　其次，就長(zhǎng)期住房消費(fèi)的趨勢(shì)看，目前我國(guó)仍處于人口紅利期。有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，在2015年迎來人口紅利衰竭前，我國(guó)35-45歲群體的住房改善需求和投資需求，將會(huì)持續(xù)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，房?jī)r(jià)仍然會(huì)繼續(xù)上漲。就國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來看，日本曾是世界上房?jī)r(jià)最高的國(guó)家，如果觀察一下日本的房地產(chǎn)價(jià)格曲線與人口結(jié)構(gòu)變化的對(duì)比，可以發(fā)現(xiàn)日本房?jī)r(jià)在1989年左右達(dá)到峰值，而到了1994年日本進(jìn)入老齡化社會(huì)后，房?jī)r(jià)就一路下行。

　　第三，我國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好，有可能加速城市化進(jìn)程。根據(jù)世界銀行的觀點(diǎn)，越發(fā)達(dá)的國(guó)家，經(jīng)濟(jì)聚積度就越高，以日本為例，其50%以上的人口居住在三大都市圈內(nèi)。因此，像中國(guó)這樣的大國(guó)要成為世界經(jīng)濟(jì)一流國(guó)家，理論上應(yīng)擁有數(shù)個(gè)一流城市，而一流城市的基本特征就是人口的規(guī)模達(dá)到一定數(shù)量。城市人口的增加，對(duì)住房的需求不言而喻。

　　客觀地說，目前我國(guó)大中城市的商品房?jī)r(jià)格已達(dá)到大多數(shù)城市居民難以承受的程度，眼下，政府當(dāng)務(wù)之急是抑制房?jī)r(jià)過快上漲。從現(xiàn)在可以實(shí)施的政策選擇來看，一是加大土地供應(yīng)量以舒緩供需失衡的矛盾；二是加大保障性住房的建設(shè)力度，盡可能地降低社會(huì)住房平均成本。而從未來一段時(shí)間市場(chǎng)運(yùn)行的趨勢(shì)看，房?jī)r(jià)或有可能仍保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。這是因?yàn)椋�一來今年土地供�?yīng)量的下降，以及住房建設(shè)周期令市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)滯后，使得明年商品住宅的供應(yīng)量仍然偏緊；二來假如房?jī)r(jià)大幅下跌，對(duì)整個(gè)金融系統(tǒng)將產(chǎn)生災(zāi)難性的后果，因此在政策層面出臺(tái)過度打壓房?jī)r(jià)舉措的可能性不大。□本報(bào)記者 孟堅(jiān)