進入12月份的南方,天氣一直濕冷難當,不過,這期間的樓市卻是風云變幻、陰晴難料。隨著中央政策風向突轉,此前還一片樂觀的房地產界頓時風聲鶴唳,調控政策整體即將收緊的趨勢也似乎成為定局。

　　而日前,記者從市國土資源局獲悉,佛山已開始落實國土資源部于上月出臺的土地“限大令”,打擊開發商囤地行為、抑制地價過快上漲的工作正在有序展開中。

　　土地“限大令”佛山施行

　　“從國土資源部網站發布該通知之日起,我們就已經開始落實了。”本月初,記者就土地“限大令”采訪佛山市國土資源局時,該局副局長麥炎錦這樣表示。

　　他告訴記者,雖然目前暫時還沒有收到上級下發的相關文件,但市局已經開始按照規定執行該標準了,即中等城市商品住宅用地的宗地出讓面積不得超過14公頃。

　　11月12日,國土資源部印發通知,對商品住宅用地的宗地出讓面積首度設定明確上限:大城市20公頃,中等城市14公頃,小城市(鎮)7公頃。該政策被一些業內人士俗稱為土地“限大令”。

　　麥炎錦表示,該政策旨在打擊開發商囤地行為、抑制地價過快上漲,同時,它也是對以前出臺的相關土地政策的一種補充和細化。

　　據了解,早在2007年9月28日,國土資源部就頒布了《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》(簡稱39號令),其中明確指出要合理控制單宗土地的出讓規模,規定每宗地的開發建設時間原則上不得超過3年,并要求各級國土部門加大閑置土地的處置力度:對開發日期滿一年未動工開發的,要依法征收土地閑置費；滿兩年未動工開發的要堅決無償收回；對動工開發但開發建設面積不足1/3或已投資額不足1/4,且未經批準中止開發建設滿一年的,要按閑置土地依法進行處理。而2008年1月下發的《國務院關于促進節約集約用地的通知》又再次重申,要合理確定出讓土地的宗地規模,督促及時開發利用,形成有效供給,確保節約集約利用每宗土地。

　　“相比之下,此次出臺的土地‘限大令’更加細化、直接,當然也更具操作性。”麥炎錦這樣認為。

　　地塊“小型化”抑制房價上漲

　　而對于該政策的出臺,不少業內人士也持歡迎態度。

　　佛山九鼎房地產公司副總經理葛富金表示,減小地塊出讓面積,不僅有利于城市房地產開發的“精耕細作”,同時也增加了大企業的壟斷成本,提高了市場的競爭性。

　　近年來,隨著中國房地產業發展進入黃金期,土地市場也日漸火爆,各大房地產商紛紛加大了對土地的投入,特別是優質地塊更是逢推必爭。在這種情況下,許多資金實力雄厚的央企、上市公司風頭盡出,不僅壟斷了不少城市的優質地塊,也極大地壓縮著中小企業的生存空間。

　　以佛山為例。近幾年來,在中心城區里,中小型開發商已日漸稀少,區內樓市幾乎已讓保利、中海、雅居樂、凱德、龍光等地產巨頭“一統天下”。葛富金認為,造成這一局面的原因,除城市價值提升導致土地價格迅速攀升外,還有一個重要原因,就是土地出讓的“大型化”致使總價過高,限制了中小企業的進入。

　　不僅如此,有業內人士認為,土地出讓的“大型化”還是“地王”頻出和房地產商變相“囤地”的重要原因,并在一定程度上拉升了房價。

　　據了解,由于城市土地的稀缺性,優質地塊往往會成為房地產商爭奪的重點,大面積的優質地塊更是極易成為“地王”,此外,幾十萬乃至上百萬平方米的土地開發周期較長,也給了房地產商的“囤地待漲”行為提供了條件。而這些因素最終又會推動房價的上漲。

　　佛山房地產業資深研究人士駱儀克曾表示,減小土地的出讓面積就可以在一定程度上抑制房價過快上漲。

　　政策成效疑慮尚存

　　不過,就在業界為國土資源部此次土地“限大令”叫好的同時,一些業內人士也提出了質疑。

　　“雖然該政策具有一定的現實意義,但并不能代表中小房地產商就會得到更大的生存空間,甚至有可能拿地更難。”一位不愿透露姓名的本土民企負責人表示,如果地塊優質,即使出讓面積減小了,同樣會受到大型房地產企業的青睞,憑借其雄厚的資金實力,中小型房企依然不是對手。

　　此外,他還認為,土地面積減小,總價相對降低,會吸引來更多的競爭者,這對“地王”的出現可能會起到推波助瀾的作用。同時,小地塊開發成本提高,房地產商為獲得最大利潤,也有可能相應地抬高售價。

　　事實上,在實際執行過程中,該人士的這些擔憂不無道理。不過,有更多的業內人士對土地“限大令”能否真正落實到位還存在著疑慮。

　　11月17日,就在土地“限大令”印發后的第5天,佛山市南海區土地交易中心掛牌推出了三宗城鎮住宅用地(其他普通商品住房)兼容批發零售、住宿餐飲、商務金融及其他商服用地,雖然三宗地塊面積分別為99209.7平方米、82913平方米和66137.4平方米,但文件規定三宗土地須一并捆綁出讓,起始價為33515.127萬元。

　　12月22日,舉國矚目的“中國第一拍”廣州亞運城經過不到一個小時的“閃電戰”,被富力、碧桂園、雅居樂聯合民企陣營以255億元的高價奪得。據了解,該地塊占地263.952萬平方米,比廣州一年土地出讓的總量還多,是名副其實的“巨無霸”地塊。

　　事實上,以土地收益作為重要財政來源的各級地方政府,非常喜歡將地塊以大面積的形式統一出讓,這樣既可以迅速回收土地資金,也有利于后期統一規劃和提升城市整體形象。但是,如此一來,中央此前三令五申“要求合理控制單宗土地的出讓規模”的政策至今收效甚微。

　　因此,對此次抑制地價過快上漲、減少開發商“囤地”等具有現實作用的土地“限大令”能否真正落實到位,許多業內人士仍持觀望態度。

　　而在采訪中,麥炎錦也坦承,由于目前各區政府對土地出讓擁有審批權,佛山市國土資源局在對地塊的“超標”行為進行監管時存在一定困難,一般只能在地塊推出后才會發現、糾正。此外,“雖然國土資源部網站已有相關通知,但紅頭文件暫時還沒有正式下發,在這種情況下,市局進行監管、糾正會比較尷尬。”

　　不過,他同時也表示,從該通知公布之日起,經市局推出的商住土地將會嚴格執行“14公頃”這一上限標準,即以后不會再出現14公頃以上的“超標”地塊。