進(jìn)入12月份的南方,天氣一直濕冷難當(dāng),不過(guò),這期間的樓市卻是風(fēng)云變幻、陰晴難料。隨著中央政策風(fēng)向突轉(zhuǎn),此前還一片樂(lè)觀的房地產(chǎn)界頓時(shí)風(fēng)聲鶴唳,調(diào)控政策整體即將收緊的趨勢(shì)也似乎成為定局。

　　而日前,記者從市國(guó)土資源局獲悉,佛山已開(kāi)始落實(shí)國(guó)土資源部于上月出臺(tái)的土地“限大令”,打擊開(kāi)發(fā)商囤地行為、抑制地價(jià)過(guò)快上漲的工作正在有序展開(kāi)中。

　　土地“限大令”佛山施行

　　“從國(guó)土資源部網(wǎng)站發(fā)布該通知之日起,我們就已經(jīng)開(kāi)始落實(shí)了。”本月初,記者就土地“限大令”采訪佛山市國(guó)土資源局時(shí),該局副局長(zhǎng)麥炎錦這樣表示。

　　他告訴記者,雖然目前暫時(shí)還沒(méi)有收到上級(jí)下發(fā)的相關(guān)文件,但市局已經(jīng)開(kāi)始按照規(guī)定執(zhí)行該標(biāo)準(zhǔn)了,即中等城市商品住宅用地的宗地出讓面積不得超過(guò)14公頃。

　　11月12日,國(guó)土資源部印發(fā)通知,對(duì)商品住宅用地的宗地出讓面積首度設(shè)定明確上限:大城市20公頃,中等城市14公頃,小城市(鎮(zhèn))7公頃。該政策被一些業(yè)內(nèi)人士俗稱為土地“限大令”。

　　麥炎錦表示,該政策旨在打擊開(kāi)發(fā)商囤地行為、抑制地價(jià)過(guò)快上漲,同時(shí),它也是對(duì)以前出臺(tái)的相關(guān)土地政策的一種補(bǔ)充和細(xì)化。

　　據(jù)了解,早在2007年9月28日,國(guó)土資源部就頒布了《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(簡(jiǎn)稱39號(hào)令),其中明確指出要合理控制單宗土地的出讓規(guī)模,規(guī)定每宗地的開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)間原則上不得超過(guò)3年,并要求各級(jí)國(guó)土部門(mén)加大閑置土地的處置力度:對(duì)開(kāi)發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的,要依法征收土地閑置費(fèi)；滿兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的要堅(jiān)決無(wú)償收回；對(duì)動(dòng)工開(kāi)發(fā)但開(kāi)發(fā)建設(shè)面積不足1/3或已投資額不足1/4,且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)建設(shè)滿一年的,要按閑置土地依法進(jìn)行處理。而2008年1月下發(fā)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》又再次重申,要合理確定出讓土地的宗地規(guī)模,督促及時(shí)開(kāi)發(fā)利用,形成有效供給,確保節(jié)約集約利用每宗土地。

　　“相比之下,此次出臺(tái)的土地‘限大令’更加細(xì)化、直接,當(dāng)然也更具操作性�！丙溠族\這樣認(rèn)為。

　　地塊“小型化”抑制房?jī)r(jià)上漲

　　而對(duì)于該政策的出臺(tái),不少業(yè)內(nèi)人士也持歡迎態(tài)度。

　　佛山九鼎房地產(chǎn)公司副總經(jīng)理葛富金表示,減小地塊出讓面積,不僅有利于城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“精耕細(xì)作”,同時(shí)也增加了大企業(yè)的壟斷成本,提高了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)性。

　　近年來(lái),隨著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入黃金期,土地市場(chǎng)也日漸火爆,各大房地產(chǎn)商紛紛加大了對(duì)土地的投入,特別是優(yōu)質(zhì)地塊更是逢推必爭(zhēng)。在這種情況下,許多資金實(shí)力雄厚的央企、上市公司風(fēng)頭盡出,不僅壟斷了不少城市的優(yōu)質(zhì)地塊,也極大地壓縮著中小企業(yè)的生存空間。

　　以佛山為例。近幾年來(lái),在中心城區(qū)里,中小型開(kāi)發(fā)商已日漸稀少,區(qū)內(nèi)樓市幾乎已讓保利、中海、雅居樂(lè)、凱德、龍光等地產(chǎn)巨頭“一統(tǒng)天下”。葛富金認(rèn)為,造成這一局面的原因,除城市價(jià)值提升導(dǎo)致土地價(jià)格迅速攀升外,還有一個(gè)重要原因,就是土地出讓的“大型化”致使總價(jià)過(guò)高,限制了中小企業(yè)的進(jìn)入。

　　不僅如此,有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,土地出讓的“大型化”還是“地王”頻出和房地產(chǎn)商變相“囤地”的重要原因,并在一定程度上拉升了房?jī)r(jià)。

　　據(jù)了解,由于城市土地的稀缺性,優(yōu)質(zhì)地塊往往會(huì)成為房地產(chǎn)商爭(zhēng)奪的重點(diǎn),大面積的優(yōu)質(zhì)地塊更是極易成為“地王”,此外,幾十萬(wàn)乃至上百萬(wàn)平方米的土地開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng),也給了房地產(chǎn)商的“囤地待漲”行為提供了條件。而這些因素最終又會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。

　　佛山房地產(chǎn)業(yè)資深研究人士駱儀克曾表示,減小土地的出讓面積就可以在一定程度上抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

　　政策成效疑慮尚存

　　不過(guò),就在業(yè)界為國(guó)土資源部此次土地“限大令”叫好的同時(shí),一些業(yè)內(nèi)人士也提出了質(zhì)疑。

　　“雖然該政策具有一定的現(xiàn)實(shí)意義,但并不能代表中小房地產(chǎn)商就會(huì)得到更大的生存空間,甚至有可能拿地更難。”一位不愿透露姓名的本土民企負(fù)責(zé)人表示,如果地塊優(yōu)質(zhì),即使出讓面積減小了,同樣會(huì)受到大型房地產(chǎn)企業(yè)的青睞,憑借其雄厚的資金實(shí)力,中小型房企依然不是對(duì)手。

　　此外,他還認(rèn)為,土地面積減小,總價(jià)相對(duì)降低,會(huì)吸引來(lái)更多的競(jìng)爭(zhēng)者,這對(duì)“地王”的出現(xiàn)可能會(huì)起到推波助瀾的作用。同時(shí),小地塊開(kāi)發(fā)成本提高,房地產(chǎn)商為獲得最大利潤(rùn),也有可能相應(yīng)地抬高售價(jià)。

　　事實(shí)上,在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中,該人士的這些擔(dān)憂不無(wú)道理。不過(guò),有更多的業(yè)內(nèi)人士對(duì)土地“限大令”能否真正落實(shí)到位還存在著疑慮。

　　11月17日,就在土地“限大令”印發(fā)后的第5天,佛山市南海區(qū)土地交易中心掛牌推出了三宗城鎮(zhèn)住宅用地(其他普通商品住房)兼容批發(fā)零售、住宿餐飲、商務(wù)金融及其他商服用地,雖然三宗地塊面積分別為99209.7平方米、82913平方米和66137.4平方米,但文件規(guī)定三宗土地須一并捆綁出讓,起始價(jià)為33515.127萬(wàn)元。

　　12月22日,舉國(guó)矚目的“中國(guó)第一拍”廣州亞運(yùn)城經(jīng)過(guò)不到一個(gè)小時(shí)的“閃電戰(zhàn)”,被富力、碧桂園、雅居樂(lè)聯(lián)合民企陣營(yíng)以255億元的高價(jià)奪得。據(jù)了解,該地塊占地263.952萬(wàn)平方米,比廣州一年土地出讓的總量還多,是名副其實(shí)的“巨無(wú)霸”地塊。

　　事實(shí)上,以土地收益作為重要財(cái)政來(lái)源的各級(jí)地方政府,非常喜歡將地塊以大面積的形式統(tǒng)一出讓,這樣既可以迅速回收土地資金,也有利于后期統(tǒng)一規(guī)劃和提升城市整體形象。但是,如此一來(lái),中央此前三令五申“要求合理控制單宗土地的出讓規(guī)�！钡恼�策至今收效甚微。

　　因此,對(duì)此次抑制地價(jià)過(guò)快上漲、減少開(kāi)發(fā)商“囤地”等具有現(xiàn)實(shí)作用的土地“限大令”能否真正落實(shí)到位,許多業(yè)內(nèi)人士仍持觀望態(tài)度。

　　而在采訪中,麥炎錦也坦承,由于目前各區(qū)政府對(duì)土地出讓擁有審批權(quán),佛山市國(guó)土資源局在對(duì)地塊的“超標(biāo)”行為進(jìn)行監(jiān)管時(shí)存在一定困難,一般只能在地塊推出后才會(huì)發(fā)現(xiàn)、糾正。此外,“雖然國(guó)土資源部網(wǎng)站已有相關(guān)通知,但紅頭文件暫時(shí)還沒(méi)有正式下發(fā),在這種情況下,市局進(jìn)行監(jiān)管、糾正會(huì)比較尷尬。”

　　不過(guò),他同時(shí)也表示,從該通知公布之日起,經(jīng)市局推出的商住土地將會(huì)嚴(yán)格執(zhí)行“14公頃”這一上限標(biāo)準(zhǔn),即以后不會(huì)再出現(xiàn)14公頃以上的“超標(biāo)”地塊。