自去年下半年全國樓市轉暖以來，有關“地王”的報道頻頻見諸各地媒體新聞。當開發商的拿地成本(樓面價)高過周邊項目現樓價格時，人們會普遍感到不可思議。那么，開發商們如此出手闊綽地高調拿地，他們的底氣從何而來？細一琢磨也許大致有三個原因。

　　第一，2008年樓市經歷了一次市道蕭條的洗禮，絕大多數開發商采取了加速推盤回籠資金的策略，因此手頭資金較為充裕。2009年政府刺激經濟的各項措施出臺，銀行放貸力度加大，開發商們的財務杠桿有所放大。拿地時無疑會表現得財大氣粗。此外，去年各商業銀行9萬多億的信貸總量中，有5萬多億左右貸給了各地方政府，使得原來倚重賣地為生的地方財政一時間變得“不差錢”，土地供應量減少了約20%。在這一加一減中，錢多地少使得土地一級市場供需失衡。地王的產生便成了大概率事件。

　　第二，現在的房地產市場越來越與證券市場有幾分相似。市場“牛”“熊”風格的轉換加快。08年下半年，樓市的溫度降至冰點，一些開發商以近乎成本價推盤的現象并不鮮見。然而，個別開發商在市況極其蕭條的態勢下逆勢拿地卻成了最大的贏家。俗話說，榜樣的力量是無窮的。事實上，開發商們的市場心態從某種程度上與股市投資者差不多，熊市時恐懼牛市時貪婪。屢見“地王”背后的投資邏輯是，在牛市中的地價沒有最高只有更高，一切皆有可能。盡管此時稍具理性的開發商會覺得市場風險盡顯，隨時都有“變盤”的可能，但也會有開發商從“基本面”進行分析——目前我國不到50%的城市化率(發達國家城市化率約為70%)，以及貨幣供應量年復合20%的增長足以支撐中國大多數城市的房價繼續走高。即使是市場回調也將是小跌大漲的格局。因此，不少開發商預判，目前樓市或仍處于“牛市”的下半場。正是在這種貪婪的預期下，新地王才得以不斷涌現。

　　第三，土地賣個好價錢應該是地方政府樂見其成的好事。據一開發商私下向中國證券報記者透露，一些地王的產生，不排除是開發商與政府事先“勾兌”的成果。其操作路徑大致是這樣，某開發商喊出一個天價，政府將地賣給他，然后再通過其他途徑返還部分利益。例如，通過修改容積率，變相降低土地成本；將樓層控規高度由60米提高到80米，容積率提高30%，相應的樓面價也就降低了30%。由此，雙方可以達成雙贏。站在地方政府的角度，新地王樹立了一個標桿式的價格，可總體上提高區域土地價格，政府得了大頭。從開發商的利益考量，排除了競爭對手，在政府進行利益返還后仍有一定的利率空間，何樂而不為？

　　客觀地說，在通常情況下土地成本的推高必然會促使房價的上漲。但從另一角度看，自從2003年那場被稱之為“土地革命”的規則刷新后，取消了土地協議出讓，代之以掛牌、招標和拍賣的土地轉讓方式，這樣更透明、更公開，無疑是一個巨大進步。政府將土地出讓這一最受詬病的燙手山芋交給了市場，減少了暗箱操作。今后政府所面臨的課題是，如何在市場化的前提下進行適度調控，畢竟土地資源既是一種特殊商品也是一種公眾資源。