“準地王”被指內定

　　位于北京市CBD核心地區、倍受關注的中服地塊，在空置了數年后，終于在1月29日被北京市國土局推出。然而，該地塊一經推出，就遭到了業內的諸多質疑。

　　中服地塊之所以受到關注，不僅因為其地理位置相當好，而且被業內認為是今年當仁不讓的地王。

　　中服地塊為商業金融用地，土地面積超過6萬平方米。北京中原地產三級市場研究部測算，該地塊的起價已經達到了50億元，折算樓面地價已經到了15290元每平方米。而2009年北京供應土地中涉及商業用途的共有47塊地，總建筑面積為6329462.8平方米，平均樓面均價為5310元每平方米，溢價率為105.9%。

　　北京中原地產三級市場研究部研究員張大偉告訴中國經濟時報記者，相比2009年成交的地塊，中服地塊無論從面積還是位置來說，都有極強的吸引力，樓面價突破3萬元每平方米將成為必然，所以這一地塊的最終成交價肯定突破100億元并有望達到120億元。

　　然而，中服地塊的出讓條件中設定：本次掛牌出讓宗地的競買人須為金融機構與房地產開發企業組成的聯合體，而且金融機構必須為控股方。

　　北京市國土局設定的這一條件遭到了潘石屹等人的炮轟，認為只是為一家公司“量身訂做”，而坊間傳聞一致指向遠洋地產。遠洋地產則保持低調，一直未出面對此事表態。

　　去年12月24日，國壽以58.19億元認購遠洋地產9.34億股新股，占擴大后已發行股本的16.57%；1月13日，國壽向中國中化收購遠洋地產4.23億股舊股，收購后國壽占遠洋地產已發行股份的24.08%，躋身遠洋地產第一大股東。中原地產張大偉認為，當然也不排除在拍賣日前，還有相關機構繼續組建類似公司或者項目公司的可能。

　　對于業內的質疑，北京市國土局局長魏成林日前表示，中服地塊“內定說”沒有根據，“之所以在出讓條件上作了約束，是為了符合CBD的功能規劃。最終誰能拿到這塊地還是要看現場競價的結果。”

　　北京市土地整理儲備中心副主任葉向忠也出面表示，不存在所謂“內定”。“首先設定具有一級開發資質且不低于30億元的注冊資本金門檻，是出于該地塊特殊的地理位置以及產業定位考慮。”葉向忠指出，如此核心地段的地塊是絕對容不得爛尾的，只有真正有資金實力和開發能力的開發企業才可以參與角逐。“政府是希望做持有型經營物業。”

　　2月2日，中國經濟時報記者聯系北京數個開發商及房地產機構，但出乎意料的是，幾乎所有人對此事都表示沉默。有機構對本報記者表示：“其實我們圈內人都知道內幕消息，都知道是怎么回事，但我們不能說，說出去就不是小事，也容易得罪人。”

　　是否有違公平？

　　北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少鋒2月2日在接受中國經濟時報記者采訪時指出，中服地塊的出讓方式跟前不久中央出臺的有關政策里探討的新的土地出讓方式有關，但該政策本意是抑制地價，讓房地產行業更加健康穩定發展，而不是給土地市場一個新的暗箱操作的空間。

　　“如果說中服地塊沒有問題，北京市國土局的公告對所有人都是公平的，這話沒有一個人會相信。”楊少鋒認為，這次中服地塊的招標條件是出乎大家的意料之外的，公告中中服地塊的出讓條件非常苛刻，而且給參與競拍的企業留的時間非常短，這里面明顯有暗箱操作的嫌疑，因此潘石屹的質疑不是沒有道理。

　　“我們看最后有幾家企業可以參與競拍就知道怎么回事了。各個地方的開發商做一級開發難度比較大，戰線也比較長，政府在招拍掛的條件之上設置一些有利于一級開發商的條件也是情有可原，但這次中服地塊的門檻之苛刻實在出乎意料。”楊少鋒對本報記者表示。

　　北京大學房地產研究所所長陳國強同日在接受中國經濟時報記者采訪時表示，中服地塊有其特殊性，政府額外設置一些條件也能理解，但設置的條件過于苛刻，把大多數開發商都擋在門外、不給一點機會的做法就顯得很不公平了，不排除政府此舉有為某些企業“量身定做”、“內定”的嫌疑。

　　據了解，北京市國土局除了前述對競標主體的嚴格限制條件，還有掛牌出讓的時間也被業內指為有“內定”之嫌。“掛牌競價起始時間為2010年2月22日9時起，掛牌競價截止時間為2010年3月8日15時止。”有人士指出，只有短短20余天時間，其間還有10天左右是春節假期，根本不可能拿到政府的任何批文。

　　北京市國土局方面并不認可業內的質疑。北京市土地整理儲備中心副主任葉向忠在接受媒體采訪時強調，只要是一個實力足夠強大的房企背后一定會有一個強大的金融機構團隊，組成聯合體應該不成問題。

　　“這是在混淆概念。”陳國強對本報記者表示，關鍵要看是以什么方式合作，現在是國土局要求開發商和金融機構整合成聯合體拿地，這和平時開發商與金融機構的合作關系譬如貸款的關系是兩碼事。

　　他告訴本報記者，政府設置的時間限制也是一個很重要的因素，如果是半年左右時間，很多企業能采取應對措施，例如注冊新公司或者跟原有合作的金融機構聯手，就可以突破這個限制，但現在政府把時間設置得非常短，這對其他企業來說很明顯是不公平的。

　　不過，他還認為，符合中服地塊競標要求的由金融機構和地產公司組成的聯合體未必只有遠洋地產一家，可能還有其他企業。