2010年,萬科能否穩坐地產商的龍頭寶座？這無疑是今年地產業內最樂意于“八卦”的話題。

　　這種猜測并非空穴來風。在去年一波銷售狂潮后,萬科在地產業的霸主地位已然遭遇來自綠城集團的強力挑戰,緊隨其后的,還有虎視眈眈的保利地產等一眾地產大佬。而在今年1月份的銷售額增長率上,綠城則以同比7倍多的驚人增幅蓋過了其他地產巨頭,其延續去年四季度以來的銳氣不禁令業內浮想聯翩:莫非地產業老大的“巔峰對決”會提前至虎年上演？

　　規模龍虎斗

　　在去年第四季度異軍突起,一舉以510多億元拿下地產業銷售額第二把交椅的綠城集團,今年的開局同樣咄咄逼人。

　　綠城集團最新發布的銷售簡報顯示,1月份,該集團銷售額為人民幣24.1億元,較去年同期增長高達745%,共實現合同銷售面積(不包括車庫、庫房)13.8萬平方米,較去年同期增長334%。截至2010年1月31日,集團尚有人民幣12億元未轉合同的協議銷售額。

　　除了上述數據外,一則隱含的信息也令業內非常關注:簡報還顯示,1月份綠城集團共有11個新項目或項目分期推出新房源銷售,總推盤面積約14萬平方米,而該月份銷售面積就達到13.8萬平方米,這意味著,盡管政策風聲日緊,但綠城集團的產品卻依然保持旺銷的勢頭。

　　綠城集團那逼人的銳氣,矛頭顯然直指“老大”的寶座。此前,綠城集團的掌舵人宋衛平多次在多個場合,隱語或者直白地表達了對萬科多年穩坐的地產業頭把交椅的覬覦,而最終決戰的時間,宋衛平曾將其定為2011年。不過,如果綠城集團的這種銷售勢頭能夠持續,那這場巔峰對決的時間,就可能提前至今年。因為,雖然都在奔跑,但萬科的速度明顯比綠城慢了許多。

　　萬科2009年銷售額達634億元。公司發布的1月份簡報顯示,1月份公司實現銷售面積為52.3萬平方米,銷售金額為62.6億元,分別比去年同期增長83.3%和185.9%。雖然在總量上依然高于綠城,但其在增長率上卻大大落后于綠城集團。事實上,綠城的高增長率也大大超越去年緊隨其后的保利地產。保利地產公告顯示,1月份,公司實現簽約面積和簽約金額同比增長分別為119.67%和141.67%。這或許能讓綠城能更專注于挑戰萬科的霸主地位。

　　而讓業內期待這場龍爭虎斗提前的另一個重要因素,則是在去年的圈地運動中,綠城集團瘋狂砸錢拿地,儲備了豐厚的“原料”:有數據顯示,2009年,綠城新增土地面積為406萬平方米,可建面積大約為780萬平方米,其中,2009年綠城通過招拍掛方式花費的拿地金額大約為313億元。今年1月份,綠地拿地熱情不減,再度增加了四個項目計劃,共耗資59.8億元。按照宋衛平的說法,這些土地的開發,將使得綠城沖擊年度千億規模的銷售額,并將在這個等級上與萬科一決雌雄。

　　不過,對于綠城的咄咄逼人,萬科的態度依舊是云淡風輕。萬科總裁郁亮多次表示,萬科重點將從追求規模增長,轉向追求質量效益增長,而萬科的靈魂人物王石則數度向媒體表達了對這場規模戰的“蔑視”。此外,對外界頗為關注的萬科拿地策略,萬科董秘譚華杰則向記者表示,拿地策略不應押注房價暴漲預期,土地是房屋開發不可或缺的原材料,而對萬科來說僅僅是原材料。萬科的土地儲備理念體現了定投的概念,鎖定了每期的買入金額,價格越低的時候,買入的數量就越多,在經歷一次完整的周期后,平均買入成本會低于波動中軸。萬科內部把握土地獲取量時,是以總獲取金額作為核心的約束變量。

　　關注著這場龍虎斗的易居中國分析師薛建雄認為,作為綠城集團而言,放言2011年打敗萬科在他們已有策略里肯定是相對保守的,否則不會在時間上如此明確,所以今年綠城在銷售額上超過萬科的可能性是存在的。不過,他也指出,由于綠城去年新增土地儲備價格較高,未來會影響其銷售速度,業績高增長的潛力會存在一定問題,因此,即便其在短期內奪得銷售額的頭把交椅,但其持續性卻會受到市場較大考驗。

　　踏準節奏才能稱王

　　作為資本驅動型行業,房地產業的競爭主要體現在對要素資源的掌控力以及對市場形勢的判斷力上。一家成功的房企,必然能在調控變局與市場趨勢間,尋找兩種能力的平衡點。2009年房地產市場的火熱,成就了一批“激進擴張型”房企實現業績爆發,也讓行業競爭格局出現了許多微妙的變化。但是,2010年后,政策收緊“先期而至”,樓市調整概率也在加大,此時,謀求業績提升的房企,更應踏準擴張的節奏。

　　對于房企而言,每一輪市場調整都意味著行業的洗牌,每一波行業景氣都將催生一批領軍企業。在2008年市場大調整中資金鏈瀕臨斷裂的綠城、恒大等企業,經過2009年后,迅速躋身房地產第一集團行列,并拉近了與行業老大萬科的差距。而在土地儲備方面,保利、中海等公司的擴張勢頭也明顯快于萬科。

　　業內專家指出,市場格局演變的背后,是各大房企對資金、土地等要素資源的爭奪;而驅動市場競爭和要素爭奪的動力,則是在宏觀調控預期下,房企自身的應對策略以及對市場趨勢的判斷。具體來說,便是現金與土地的不同匹配。

　　當預判市場形勢趨熱時,房企對土地必然會趨之若鶩;而預判市場形勢趨冷時,房企經營便轉向“現金為王”。這在2008-2009年的市場風格“大轉換”中體現得十分明顯。不過,市場的機遇永遠只給那些具有“先見之明”且準備充分的企業。

　　如果說,2009年的房地產“大牛市”出乎預料,業績大爆發的房企多少有點“撞大運”的感覺。那么,未來房地產市場理性回歸后,房企如何實現對資源的合理掌控、如何研判市場,就更是核心競爭力的體現。

　　缺乏對市場正確預判的擴張是盲目的,2006年順馳資金鏈斷裂就是前車之鑒。而保守預判形勢,則可能錯失資源掌控良機,2010年后萬科便存在老大地位不保的“隱憂”。顯然,行業競爭格局的變化已經深刻影響到房企的進退取舍。

　　對于資本市場而言,愿意看到的是伴隨業績提升的規模擴張;因此,上市房企傾向于“融資囤地沖規模”;但是,對于企業經營者而言,可能更愿意看到形成一種持續增長的生意模式。

　　SOHO中國董事長潘石屹的看法具有代表性。他認為“土地并不是房企的核心問題,關鍵是品牌和商業模式,房地產公司的未來持續能力在于土地儲備價值的持續供應能力,而不僅僅是土地面積的供應能力。”

　　雖然從長期來看,我國的房地產業仍處于繁榮期,但市場的調整和波動仍需要在擴張中加以防范。去年,許多房地產上市公司借資本市場大舉拿地,蘊含的風險不言而喻。“牛市不常有”,在常態市場及政策調控中,保持對市場的深刻理解以及對風險的高度警惕,才能把準擴張的節奏,這或許是比融資和拿地更重要的競爭力。(林喆)

　　理念碰撞

　　事實上,在綠城立意和萬科在規模上一較高下的背后,是經營理念的尖銳碰撞。

　　在宋衛平看來,雖然萬科和綠城都做住宅,但二者卻存在檔次上的差別。他明確表示,綠城的最大優勢在于品質,在產品品質上,目前的地產業中綠城可能沒有對手。總體而言,綠城在住宅領域一直走的是高端路線:高價拿地——造高品質住宅——高價銷售。而萬科則秉承多年來的穩健策略,“在細分客戶的基礎上,形成住宅產品體系,建立住宅標準,通過工廠化生產,提高住宅的品質和性價比,在各項目進行未來可能住宅的研發。”始終是萬科在住宅領域的運作準則。換個說法,就是綠城著力于為富人們造房,純商業意味更濃。

　　這種差異化在2009年二者的銷售均價上可以看出來。根據去年銷售情況統計顯示,綠城2009年的銷售單價達到約1.4萬元/平方米,而萬科則在9000元/平方米左右。而也正是這種單價上的差距,使得宋衛平對趕超萬科信心十足,畢竟,如果當前市場銷售環境保持穩定,綠城存在用更少的面積獲得更大的銷售額的潛力,這無疑會大大加快綠城角逐龍頭寶座的速度。

　　對于這兩種不同的經營風格,業內看法也頗有不同。薛建雄表示,就個人而言,他比較欣賞綠城的做法,因為高品質的房屋確實容易受到客戶的青睞,因此,在未來的競爭中,綠城具有一定戰略上的優勢。而綠城這種戰略,實質上又可以繞開與萬科、保利等實力雄厚的開發商的直接交鋒,從而可以為自己挖掘出一塊獨特的發展領域。

　　而眾廈地產戰略研究中心總監林曉華則顯然青睞萬科的穩健步伐。他表示,萬科以長線發展為主,可能并不追求短期利潤率的大幅度提升,但在乎長期規模和利潤率的穩定和發展,因此萬科的長期業績能夠鎖定,對應萬科的股價也表現較為平穩,不會大起大落。“即便2010年市場較2009年下滑,萬科的利潤也會降低,但長期看來,還是一個穩定發展的水平。”林曉華說。

　　2月第一周全國樓市成交量普跌

　　中國指數研究院最新公布的監測數據顯示,2月第一周,34個重點城市中,成交量環比下跌的城市達21個,占比繼續擴大。其中,福州樓市成交環比跌幅最大,達54.35%。武漢次之,環比下跌達53.57%。

　　一線城市中,北京、上海成交量上漲,深圳、廣州成交量下滑明顯。數據顯示,2月第一周,北京商品住宅(期房加現房)成交4146套,成交面積為42.22萬平方米,環比上漲24.58%。上海商品住宅成交2723套,成交面積為28.49萬平方米,環比微漲4.02%。廣州商品房成交1077套,成交面積11.78萬平方米,環比下跌21.20%,深圳商品住宅成交588套,成交面積為4.96萬平方米,環比下跌25.67%。多數二線城市新建商品房成交持續回落。其中僅有杭州、成都和南京的成交量環比有所上漲。

　　價格方面,北京房價依然堅挺,2月以來新盤成交價環比上升2.73%;上海、廣州、深圳房價則有所松動。其中,上海新盤成交價環比下滑10.67%,廣深房價則分別微跌0.34%和0.01%。二線城市商品房整體價格環比上漲。杭州房價上漲最為明顯。2月以來新盤成交均價環比上漲33.34%。(林喆)

　　資金之累

　　不過,在綠城興致勃勃地向地產業龍頭寶座發起沖擊時,一個可能致命的軟肋或許會成為其夢想的攔路虎,這個軟肋曾在2008年一度危及綠城的生存,那就是資金。

　　幾個數字可以描述出綠城激進策略背后的壓力:2009年,綠城總銷售金額中歸屬于集團的權益金額為人民幣334億元,而當年綠城通過招拍掛方式花費的拿地金額大約為313億元。這意味著,去年綠城回籠的資金幾乎全砸在新增土地儲備上,而開發這些土地的巨額資金恐怕又需要宋衛平施展他的財技了。

　　在1月底,宋衛平已經施展過一次財技,借道平安信托獲得了13億的委托貸款和2億元的股權出讓款。不過,這筆資金的利息也頗為可觀:該筆委托貸款期限為自信托成立之日起的12個月,除非例外,可以延長三個月,若不延期,利息將按10%×15/13初始年利率來計算,年利息率約為11.6%。

　　但對于萬科而言,資金壓力顯然要輕松很多。薛建雄指出,從表面上看。萬科前期土地儲備較多,去年拿地相對較少,而且高成本的地王拿得少,所以現金壓力相對較小。而綠城是去年底,在地價最高的時候拿的大量地王,所以相對資金壓力最大。至于另一個有力競爭者保利地產,盡管其也經常拿地王,但隨著之后地價的上漲壓力相對減輕,加上保利是央企,在政府層面的融資能力最強,所以三者之中,保利的資金壓力可能是最小的。

　　林曉華則認為,如果2010年依然是房地產牛市,則綠城可保持高增長;如2011年市場下滑,綠城可能面臨銷售量的萎縮,加之其在港上市,再融資能力不如內地上市房企,資金鏈可能面臨考驗。

　　而2010年房地產政策的一個重要轉變,就是卡住了開發商資金的脖子。在這種狀況下,是高歌猛進者獲勝,還是穩健前行者占優,一切仍存變數。不過,有一點毋庸置疑,在綠城的銳意挑戰下,巔峰對決不過剛剛開始。